招商置业：二手楼市场供求失衡促房价高位运行

1、 深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周二手住房挂牌均价为19131元/m2，仍持续保持上涨态势，较上周上涨113元/ m2，环比增加0.59%，增长幅度较上周回落0.23个百分点。从各个区域的挂牌价格来看，均有不同程度的上升，其中南山区增长幅度较大，较上周增加277元/平米，环比上涨1.27%，仍然是受规划和蛇口线即将开通利好影响；福田、罗湖、盐田、宝安和龙岗分别增加272元/平米、205元/平米、187元/平米、157元/平米30元/平米，环比分别上涨1.18%、1.12%、1.00%、0.99%和0.24%。在限购和高通胀的背景下，挂牌价格仍持续上涨，还是业主心理在起主要作用，相对于持续增长的购房需求，有效房源供应不足造成二手房市场供不应求的局面，促使二手房挂牌价格持续飙升。

1.2全市二手商品房成交量走势

（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交2864套/27.36万m2，与上周相比，成交量大幅飙升，这已是连续五周成交量持续上涨。本周成交套数增加431套，环比上升17.71%；成交面积增加6.09万平方米，环比上涨28.63%。一方面伴随着严厉的政策环境，业主对价格的预期更加坚定，加之持续的通货膨胀及人民币预期使得市场上的购房需求强劲，在年末纷纷入市购房，各种因素助推二手房成交持续回暖。本周二手房成交套均面积95.53平米/套，比上周增加了9.27%，，说明本周二手房成交仍以90平米左右的置业住房和改善性住房为主。

2、 深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一、二手房价均突破1.9万元大关，一手房比二手房价高294元/平米。一手住房成交均价环比上周上涨幅度较大，涨幅达5.44%。

从各区一、二手房价格来看，依然只有盐田区出现一、二手房价格倒挂现象，两者相差3501元/平米，本周盐田区新房只有一个项目成交，即东港印象家园(B区)，但成交量再创新高，成交了28套，均为普通住宅，成交均价为15448元/平米，而盐田区二手房挂牌价格受整体市场环境的影响，挂牌均价也随之攀升，且二手房源中高档物业居多，因此整体上提升了盐田区二手房挂牌均价。其他区域一手房价格均高于二手房，其中以福田区价格相差，两者相差12502元/平米，福田区因中物业四季三水花园（二期）入市，成交价格已连续数周超越南山区居全市之首。其次为罗湖区，一、二手房价格相差8529元/平米，与上周基本持平。本周南山区一、二手房价格相差5341元/平米，一直以价格高地著称的南山区，本周因为南山区物业成交较少，一手房价格连续五周在3万元以下，而本周新房成交均价创新低，仅27422元/平米，而南山区二手房由于受规划和开通利好的影响，二手房均价飙升。龙岗和宝安分别相差：6195元/平米、3858元/平米。

3、 深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周新房的日均成交量为192套/日，较上周增加25套，环比上升14.97%；二手房的日均成交量573套/日，较上周增加87套，环比上升17.9%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

本周一、二手房成交量合计4205套，相比上周的3603套增加了602套，环比增加16.71%。其中一手房增加171套，环比增长14.62%；二手房增加431套，环比增长17.71%。本周全市一、二手房成交量之比为1：2.14。

本周一手房成交活跃的区域依然为龙岗区，成交套数占一手房成交总量的61.45%；其次为宝安区和南山区，分别占一手房成交总量的18.12%、16.33%，其余区域一手房成交量合计占4.1%。成交量少的区域是罗湖区，本周仅分别成交5套/417.18平米。二手房成交活跃的区域为龙岗和宝安区，分别占全市的21.75%、20.53%，其次为福田、南山和罗湖，分别占全市的20.15%、17.74%、17.04%，盐田区成交量少，仅占2.79%。

从一手商品住房成交的户型来看，本周一手商品住房成交以1房和2房为主，其中以2房居首，成交套数合计占全市77.33%，较上周增加了5.79个百分点；其次为3房，占全市的12.23%；四房及以上、复式和复式住宅合计占7.9%；单身和商务合计占2.31%；其他类占0.22%；单身宿舍和别墅无成交。本周成交住宅，户型1房、2房和3房所占比例接近90%。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90平方米以下的物业为主。90平米以下的物业共成交1145套，占85.38%，较上周比例有所上升；90~144平米的物业成交86套，占6.41%；144平米以上的物业成交110套，占8.2%，90~144平米和144平米以上的物业成交较上周所占比例有小幅回落。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有5个项目取得预售许可证，其中龙岗4个，福田1个。共获批商品房套数2253套，获批面积172304.20平方米，其中获批2193套住宅，获批住宅面积167969.68平方米；获批60套商业，获批面积4334.52平方米。

2）由于预售项目公示更新延迟，龙轩豪庭列为本周新增供应项目。

4.2新盘动态

阅山华府： 2期醇墅区3-4栋2011年1月1日开盘，主力户型为88㎡3房和120㎡4房，88㎡3房可变4房，均价13000元/平方米，预存1万VIP客户开盘当天购房减5万总价。该项目位于龙岗城龙平西路北侧，回龙路与长兴路的交汇处。

合正汇一城：2011年1月1日在大中华喜来登酒店开盘销售，主力户型44-176㎡1-4房，其中高层住宅为70平方米左右的小两房、80-88平方米左右的大两房(可变三房)、115-150平方米的三、四房，起价17000、均价18800、26000元/平方米，VIP客户购房享额外99折优惠。该项目位于宝安区西乡大道与新湖路交汇处。

曼哈顿：花样年花郡2期曼哈顿B座收官之作28-60㎡非毛坯2011年1月1日开盘，起价18000、均价20000元/平方米，购房享额外98折优惠。该项目位于宝安区玉律路与明玉路交汇处东南角。

曦湾华府：曦湾华府街铺罗迪欧名店街2期50-80㎡湾区临街铺2011年1月1日开盘，均价20万元/平方米；1期9月28日开盘，共92个铺，全骑楼设计，面积主要在30-80㎡左右，为70年产权双子复式铺，当天下午推出位于内街的首批26个铺位以及加推的15个铺位共41个铺位，均价10万-15万元/平方米2个钟头就全部。该项目位于南山区蛇口东工业八路与路交汇处。

凤凰道：2010年12月29日开放清水样板房，同时启动VIP优惠申请，12月31日算价，2011年1月1日开盘销售，主力户型88-98㎡全复式创意两房，起价11000、均价13000元/㎡，开盘当天享99折优惠。该项目位于宝安区平湖街道办凤凰大道翠峰丽景旁。

和谐家园：2011年1月1日准现楼开盘，户型主要为61㎡1房、68-69㎡2房及88-109㎡3房。起价17000、均价23000、26000元/㎡，预计3月份入住。该项目位于龙岗区布吉镇南湾街道深惠路与布澜路交汇处。

华嵘榕公馆： 龙轩豪庭B座2011年1月1日开盘，190套38-85㎡非毛坯小户，均价30000元/㎡，目前购房可享98折优惠，仅剩十余套单位在售。该项目位于福田区福福强路皇岗公园一街东侧水围村内。

万豪月半山：33㎡非毛坯山海两房2011年1月1日开盘加推，首付20万元/套起，购房加送彩电、冰箱、洗衣机。该项目位于南山区兴海大道与欣月路交汇处。

鼎太风华：3期奥斯卡E栋140㎡观景阔邸2010年12月31日开盘，起价31000、均价32000元/平方米。该项目位于南山区前海路与桂庙路交汇处。

曼海宁：2011年1月2日开盘加推67㎡2房及87㎡3房，均价23000-24000元/㎡，购房享98折、按时签约再享99折优惠。该项目位于宝安区大浪街道办和平路与新区大道交汇处东侧。

万科清林径：二期“虹”36栋2011年1月1日开盘加推78㎡舒适单位，起价11000、均价13000元/平方米。该项目位于龙岗区龙岗城北五联连心路清林径公园南麓。

5、政策动向

各地限购令顺延，深圳限购令2011年继续执行

自“国五条”房地产调控政策出台以来，北京、上海、深圳、天津等16个城市已先后出台了商品房限购政策。其中福州、海口、厦门、温州等城市的住建部门规定，限购期限截至2010年12月31日。但上述原先规定限购时限的城市目前均已宣布，将继续顺延实施商品房限购政策。深圳市市规划国土委在回应我市将取消“限购令”的传言时明确表示，“限购令”不仅继续执行，而且要严格执行，目前没有取消的时间表。

日前，住建部日前召开工作会议并指出，2011年仍要继续坚定不移地加强房地产市场调控。适时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，并会同有关部门储备房地产调控政策。对于房地产调控政策的“储备”，有认为，如果楼市调控效果出现反复，不排除相关部门继续出台从严从紧的调控“招数”，具体内容可能涉及信贷、税收、土地等多个方面。

住建部“问责保障房”机制已成型，将上报国务院

2010年底，在北京举行的住建系统工作会议上，住建部部长姜伟新称将对调控政策落实不力的地方政府进行处罚。不过，在此之前，对于不能完成保障性住房任务的地方政府处罚机制的文件，已经基本编制完成，会签之后将上报国务院。

问责机制包括，对未能按照“责任书”完成保障性住房开工任务、竣工任务、资金到位任务等指标的地方政府，采用通报批评、责令整改、约谈地方政府主要负责人、推迟暂停保障性住房财政转移支付等处罚，对于情节严重，整改期内未按要求进行整改或者整改未达标的，对主要责任人记处分等。

保障性住房不但惠及民生，而且保障性住房的供给可以调整住宅市场的结构，在楼市调控政策及宏观性的经济政策的持续作用下，加大保障性住房的供给，能够使整个房地产市场趋向平衡，起到稳定房地产市场的作用。但是目前各地的保障性住房建设进展缓慢，这是因为保障性住房主要由地方政府财政力量承担，而出台这样的问责制度，能够对地方政府形成足够威慑力。