2011年深圳楼市新年寄语 利好与利空因素同在

楼市剧情未完待续

又到了年关，又到了新的起点。作为人们寄托希望的载体，岁末年初总是能给人以憧憬的理由。２０１０年的楼市给了我们太多的期待和承诺，历经一年磨砺的愿望在２０１１年来临之际实现了许多，也留下了遗憾。２０１０年的楼市如一场宫廷大戏，以几次重拳调控为线索的故事情节跌宕起伏，政策制定者、房地产开发商、金融信贷机构、房产者以及数量庞大的消费者群体，共同将“未完待续”写在了虎尾上。

兔之年，楼市的剧情会否“动如脱兔”般令人目不暇接？抑或在不同市场主体之间上演“狡兔三窟”式的悬念对垒？期待也好，观望也罢，２０１０调控之年的楼市给新一年留下了太多可能性，我们没有理由不去猜测新的精彩出自何处。

毋庸置疑，房地产行业所显示出的特殊意义。在社会资源再分配、城市化规模加大的大背景下，作为必需消费品和理想品房产已经成为国民生活中不可或缺的重要一环。房产以其特有的价值将国民微观的生活、经济活动同宏观上经济发展状况紧密地联系在一起。

循着房地产行业自身发展的规律，顺着政策宏观调控的脉络，新年的楼市或许又将经历“似曾相识燕归来”的总结性展望。从政策的延续性到市场的趋势，从个人购房风向到开发商与政府的博弈，关注楼市的人都会从自身角度出发，对新年的楼市发展作出猜想和分析。且不论正确谬误，实际上，每一分猜想都是一个包裹着相同目标的愿景。人们怀着新的希望站在新的起跑线上，向着自己的愿景，预测并大踏步前进。

新闻背景

从现在开始的未来一个月，新年的祝福将会扑面而来，新年伊始，传递幸福，憧憬美好，约定俗成。

而２０１１年楼市也刚刚起步，关于今年楼市的种种猜想、盼头和解读也此起彼伏。今年楼市，数个问题悬而未决；其一，在强调不放松、不退缩、不取消后，接下来的地产调控将如何走，还有什么牌会打出，这些后招如何实质性地影响市场？其二，与去年“史前严”调控相反的是，期盼中的房价下跌并未实现，反而在新旧交替的眼下，上演一波小高潮的行情，那么２０１１年的房价将如何上行下蹿？其三，抗通胀买房的“闹剧”延续到几时，对于置业者而言，买与不买即是长期也是棘手的问题。，是万众瞩目的住宅市场供应结构的变化，即保障房与商品房的“双轨制”在今年得到怎样程度的落实？在管理层屡次突出完善保障房体系的意义与作用后，这几乎成为有可能解决楼市问题的“良方”。

所以，给２０１１年楼市的新年寄语，绝非寥寥数语可以概述，变化与沉淀共存，利好与利空同在。

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２０１１年楼市的

“微”猜想

商报微博

丁延平：三次调控难产，更多靴子在今年两会后。

风语一席谈：２０１１年展望商业地产，是否依然有？

风林火：卖地造富保障２０１１年高房价。

流烟非雨：２０１１年希望是中国房地产的新纪元，开始建立起真正的住房保障体制和房地产税收与体制，不然中国的房地产只有在不断的调控中崩溃。

李海湖：２０１１年，房地产调控将着力于保障房建设和分配体系的完善、土地出让和管理制度的改革以及房产税扩征等领域。另外，货币政策逐步收紧也将考验房地产业的资金链。“长短策结合是今后楼市调控的主要特点。”

顾洪波：２０１１年，房地产调控仍将持续占据着中国各大财经媒体的头条，各大城市继续限购是开篇，而房产税也已箭在弦上不得不发了，再加上已可预期的多轮加息，中国楼市注定仍将是风云变幻草木皆兵！奈何各大城市房产供应仍持续偏紧，政策与市场如何博弈谁输谁赢，仍将决定着２０１１年中国房价走向。

弓鸣：调控难免成空调，禁令往往是商机，通胀持续着，２０１１年，让我们抓紧买房吧！

陈美云：２０１１年深圳楼市将面临调控不放松、紧缩的货币政策等不确定性因素，将有效地控制房地产市场过热，房价上涨压力较大；另一方面，受供求不平衡、通货膨胀等因素的影响，房地产市场需求仍较为旺盛，且受大运会、前海规划、城市更新等“利好”因素的影响，房价难以在短期内有所下降。

贺承军：对于地产商来说，２０１１年，还是可以进退自如的年份。政府通过保障房之说，巩固了土地模式，开发商就可以把商品房往走，住房产品继续深化两极分化。加息周期，并不会影响“钱不值钱、尽快周转”的大势。应该说，华尔街的作用，就是讲清一个道理：现金为，动者为。资金是需要运动的，任何人都不要静候施舍一个美好的未来。

牛刀：２０１１年我们继续在纠结中行走。

钳制流动性是今年调控之本

何博

地产评论人 何博

２０１０年的确是楼市调控之年，几次掷地有声的政策重拳在楼市交易曲线上砸出了若干波谷，但调控之手到了年末也未能在同楼市“扳手劲”中占得明显上风。政策一次次生猛冲击似乎都已形成虎头蛇尾的规律，直至２０１０年尾变作强弩之末；而在调控之初被人预测的楼市寒流也并不如想象中那般冷彻心扉。

尴尬的岁末年初，预测来年楼市倒成了政策制定方和市场交易参与者共同的宽心剂。

去年１２月初，在北京举行的“２０１０～２０１１年住房形势与政策研讨会”正式对外发布了２０１１年《住房绿皮书》。绿皮书预测２０１１年房地产价格为“稳中有降或是稳中略降”。这论断主要源于住房调控政策与宏观调控政策方向一致以及在住房调控问题上的坚决态度。一直以来，的决心都被浓墨重彩地描绘着，然而过往事实已证明光有决心远远不够。绿皮书中提到对房价要采取“露头就打、见高就打的策略”，这也正是２０１０年政策调控的手段之一。各地虽收效不一，但年末房地产市场的回暖反弹暗示着２０１１年政策在价格上做文章的难度。

由此观之，２０１１年的楼市调控依然不能单靠抑制价格或限定购房等“头痛治头，脚痛医脚”的方式来实现，期望程度更高的措施或许要根源于货币政策上的转变。新的一年，稳健的货币政策会加大房地产开发信贷资金的压力，对房地产个人按揭贷款的约束也将更明显。源于货币层面的钳制作用会对去年流动性过剩的局面造成影响，这也是２０１１年调控措施的立身之本。

货币政策的转向是一个变革的信号，但２０１１年的楼市是否真的能自此趋于平静还无法下定论。房地产市场发展所面临的深层问题即制度问题依然悬于头顶。世人皆知制度缺陷是导致市场主体冲动的重要原因，由此引发的市场失衡则显现出长久以来房地产业发展的态势。从国家层面而下，地方政府、金融机构、开放商以及购房者在这种缺陷中找到了各自需求的方向，不同主体的作为从多方面拉动了不平衡的扩大和深入。在此基础上，供求关系的不破平衡加深了楼市的尴尬。若无法从制度的变革上施展拳脚，上述情形在２０１１年很有可能继续下去，且重复２０１０年的轨迹。

某种程度上说，２０１１年只是２０１０年的延续。政策制定者运筹帷幄之间，仍需随时关注政策变化带来的蝴蝶效应；细节上的控制和深层制度上的拉锯一刻不曾停歇，毕竟房地产市场不仅存在着单纯的规则，更多的是人的游戏。

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满城尽豪宅再无神秘感

吴茂萍

美亨机构总经理

吴茂萍

郎咸平曾经讲过一个笑话，同样是别墅，内地朋友往往会说，“这就是某暴发户的豪宅，占用公共绿地如何如何”，而在香港、新加坡，导游们会面带微笑的介绍“这就是某富豪一家的房子，他们是一个了不起的家族”。

同样是富豪、豪宅，香港、新加坡人报以欣赏与钦佩，内地习惯羡慕与嫉恨。背后的原因很多，但有一点规律：如果你今天住在，明天你还能混在富人圈；如果你今天不在，也许永远没有机会跨进这个圈子，尤其是深广京沪一线城市，当豪宅与普通住宅的价格落差越拉越大，豪宅成为纯粹富人的游戏。不同的是，因价值与文化接受程度的差异，香港和新加坡的豪宅说不上神秘感。而深圳豪宅，也将重演这一现象。深圳将逐渐公众化，而豪宅的“普及化”也将减弱其神秘感。

从上世纪末至今，老银湖、老蛇口、老华侨城、观澜湖、大梅沙、香蜜湖、深圳湾、尖冈山、别墅区等９大豪宅尘埃落定，稔熟于众，相比上世纪东部沿海的系列隐形豪宅，这９大豪宅区早就成为了“公开的秘密”，神秘感自然剥离。而即将于２０１１年新建的８９万平方米建面的观澜新豪区，４５万平方米建面的莲塘尾生态豪宅区，也很快将公诸于众。因此２０１１年深圳将呈现 “满城尽豪宅”现象，深圳豪宅的“普及性”将挑战深圳人的想象。尤其是关内，但凡新品将竭力豪宅化，而关外随着品牌开发商的全面发力，豪宅必将林立而起，全面开花。

再从豪宅客户自身而言，随着城市国际化发展，其心理的成熟和认知水准已经发生明显变化，为纯粹显示社会地位而花钱买豪宅的行为视为卖弄和没品位。越来越多的富人买豪宅不是为了买标签，而是买需要和精神享受。“住哪里不重要，关键是和谁住一起，享受什么样的生活方式。”

所以，很多人从“公开喧嚣”的华侨城、香蜜湖搬出来了；也有很多后海的原居民出走了，因为后海马上要变成“喧嚣的豪宅区”，他们偏向选择独具一隅隐世的梅林、龙华或者大梅沙。倒是的“红树湾”豪宅客户流失比例少，因为滨海大道的阻隔，红树湾“孤立而有距离”，保持了难得可贵的“独善其身”。也就是说，富人自身对豪宅区的神秘感也已经减弱，而追求回归本质——满足心灵的真实诉求。