招商置业：淡市不抵刚需入市 楼市趋平稳

1、 深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周二手住房挂牌均价为19573元/m2，仍持续保持上涨态势，较上周上涨195元/ m2，环比增加1.01%，增长幅度较上周回落0.28个百分点。从各个区域的挂牌价格来看，除罗湖区有小幅下跌外，其他区域均有不同程度的上升，其中盐田区增长幅度，较上周环比上涨5.56%，一是因为本周盐田区高档物业放盘量仍较多，另外，又受到万科将建经济总部的影响，盐田区内楼市价值普遍看好，业主不愿意出售，导致盐田区二手房价格走高。福田、南山、宝安和龙岗环比分别上涨0.16%、1.52%、1.04%、1.18%。2011年政策调控持续加码的情况下，市场渐入淡季，但由于目前刚性需求依然存在，二手房价格将继续保持稳中有升。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交2764套/25.26万m2，与上周相比，成交量有所回升，仅在上周回落后又开始上扬。本周成交套数较上周增加1271套，环比增长85.13%；成交面积增加11.23万平方米，环比增长80.04%。由于上周受元旦假期的影响，二手房数据偏少，本周二手房成交量恢复到2010年末的平均水平，而且后市成交量会逐步平稳。本周二手房成交套均面积91.38平米/套，比上周减少了2.7个百分点，说明本周二手房仍以90平米左右的置业住房和改善性住房为成交的主流趋势。

2、 深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

深圳一手住房价格从12月开始进入一个小波浪式起伏状态，本周全市一手房价继2011年周下跌后又回升至1.9万元/平米的水平，环比上周大幅上涨，涨幅达11.6%。这是因为本周福田和南山区高尚住宅物业成交量比例大增，以及宝安区龙华物业合正汇一城的热销，价值透支较大，因此，促使本周全市新房价格水平又一次上扬。

本周一、二手房价仍然呈倒挂状态，二手房比一手房价稍高161元/平米。从各区一、二手房价格来看，只有盐田区出现一、二手房价格倒挂现象，一、二手房价相差2491元/平米，幅度小于上周。本周盐田区新房成交项目相比上几周较多，本周有位于沙头角的和亨城市广场新项目入市，成交量再创新高，成交了66套，成交均价为25000元/平米，整体上也提升了盐田区一手住宅的价格。但盐田区二手房挂牌价格受整体市场环境的影响，以及二手房源中高档物业居多，因此盐田区二手房挂牌均价持续坚挺。其他区域一手房价格均高于二手房，其中以福田区价格相差，两者相差9711元/平米，福田区因中物业四季三水花园（二期）和龙轩豪庭的成交比例增大，成交价格又跃至3.3万元/平米，已连续数周超越南山区居全市之首。其次为罗湖和南山，一、二手房价格分别相差5606元/平米、4861元/平米，这是本周一手房价格回升的结果。宝安和龙岗区一、二手房价格分别相差2408元/平米、2149元/平米。

3、 深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周新房的日均成交量为195套/日，较上周增加130套，环比增长2倍；二手房的日均成交量553套/日，较上周增加255套，环比增长85.57%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

本周一、二手房成交量合计4129套，相比上周的1948套增加2181套，环比上涨1.1倍。其中一手房成交量增加910套，环比增长2倍，二手房成交量增加1271套，环比增长85.13%。本周全市一、二手房成交量之比为1：2.02。

本周一手房成交活跃的区域依然为宝安区和龙岗区，成交套数合计占一手房成交总量的72.31%；其次为南山区，占一手房成交总量的14.58%，其余区域一手房成交量合计占13.11%。二手房成交为活跃的区域为龙岗和福田，成交套数分别占全市的22.68%、21.64%，其次为宝安、罗湖和南山，分别占全市的18.81、17.40%和16.68%，盐田区成交量少，仅占全市的2.79%。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有3个项目取得预售许可证，其中盐田区1个，宝安区2个。共获批商品房套数1946套，获批面积190944.21平方米，其中获批1745套住宅，获批住宅面积164604.99平方米；获批201套商业，获批面积26339.22平方米。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站

4.2新盘动态

高发•第五大道：3期2栋1座2011年1月15日开放清水样，同期加推200㎡珍藏版海湾大宅，均价28000元/平方米，总价500万元/套起，200㎡非拼合板楼纯大户，户型设计360度景观视觉享受。该项目位于宝安区新安街道创业路与裕安西路交汇处。

东方银座公馆： 2011年1月16日加推10席51㎡典藏式德系非毛坯特价，6万元豪华家电，首批拎包入住单位已售磬。该项目位于南山区路与前海路的交汇处。

合正原著：1期联排别墅及北区3-5栋高层2011年1月16日开盘，高层单价22000-25000、折后21000-24000、别墅50000-80000元/平方米，共28套248-318㎡独联别墅、100多套88-162㎡阳光大邸。该项目位于新城龙华新城区，人民路西侧，七里香榭住宅西侧。

世金国际：二期6-22层162套珍藏单位2011年1月15日开盘，均价30000元/平方米，总价140万元/套起，VIP交2万抵5万购房款，开盘当天购房获1万元购房代金券，户型面积从30.95-64.97平方米，MO变创意商务空间，可拓展到52-110平方米，可自住亦可注册。该项目位于罗湖区深南东路与和平路交汇处。

万豪月半山： 2栋2011年1月15-16日加推特价房，起价21000、均价25000元/平方米，42㎡三房享65㎡山海盛景总价90万元/套起，首付20万元/套起，购房享98折优惠，33㎡非毛坯两房享50㎡山海盛景。该项目位于南山区兴海大道与欣月路交汇处。

和亨城市广场（海山道1号）： 2011年1月12日8点VIP客户选房，均价25000元/平方米；户型主要包括40平方米左右的1房、50-80平方米的2房、120平方米左右的3房和140-160平方米的4房。该项目位于盐田区深盐路以北、海山路以东。

曼海宁：2011年1月15日开盘加推88㎡3房，双卫三阳台、270度景观主卧，价格未定；2_5_8栋现正在销售，均价23000元/㎡，88㎡全景3房单价22000-23000元/㎡，购房享98折、按时签约再享99折优惠，主要户型为67.5㎡2房、88㎡全景三房、120-121㎡大3房等。该项目位于宝安区大浪街道办和平路与新区大道交汇处东侧。

十五峯花园：2011年1月8日开盘加推1期复式及6号楼240-260㎡藏品单位，共约90套，现正销售，起价30000、均价38000元/平方米，总价600-1100万元/套，非毛坯房，剩约140套162-260㎡平层、250-400㎡复式毛坯大宅单位在售。该项目位于南山区西丽龙珠大道北侧、龙珠五路东侧。

5、政策动向

央行：人民币存款准备金率上调0.5个百分点

2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率的上调，是继2010年六次提高存款准备金率共3个百分点之后，2011年首度上调这一指标。从实际影响来说，本次上调直接冻结大约3600亿元资金。本次上调之后，以四大国有银行计算的法定存款准备金率已达19.0%。此次央行上调存款准备金率，旨在回收流动性，对流动性进行灵活管理，防止银行再度出现年初信贷井喷的状况。同时，可避免节前易出现的通胀预期走强的情况。按照惯例，1月份是商业银行投放贷款为冲动的月份之一。但银行大规模的信贷投放将对把好流动性闸门的目标带来挑战。通过上调存款准备金率，冻结约3600亿银行资金，将在一定程度上抑制银行信贷投放的冲动。

 深圳将探索开征房产税，中国人民银行深圳支行已开始前期调研

2011年1月16日，深圳市五届人民代表大会第二次会议开幕，市长许勤在《政府工作报告》中提到，探索开征房地产税和环境保护税。下午在分组讨论会上，市代表、中国人民银行深圳支行行长张建军表示，对于房地产问题，涉及城市管理和民生，深圳已成为开征房地产税的重点城市，房地产税今年可能应征。中国人民银行深圳支行已成立小组，对具体的实施方法进行前期调研。

另外，上海市市长韩正1月16日在上海市第十三届人民代表大会第四次会议作政府工作报告时表示，今年上海要全面推进住房保障体系建设，逐步改善居住条件，并按照国家部署做好房产税改革试点的各项准备工作。北京市代表、市委常委、常务副市长吉林近日在北京市两会政务咨询会上表示，北京市暂不试点房产税，但房价问题仍是2011年工作的重点。