世联地产楼评：“房产税”短期内象征意义更大

我们在此前的楼市新评《小年调控火上加油大年冬歇即将到来》中曾经提到，进入12月份后，多数城市纷纷出现反弹态势，“9.29”政策再次面临了“新国十条”的尴尬，调控政策饱受质疑。面对强大的舆论压力，2011年初，“国八条”和地方“限购令”等调控政策频繁现身，以稳定人心。作为2010年房地产忽悠、难产的政策——房产税昨日突然出台，着实打破了市场的预期。世联研究认为，房产税的出台标志着中国开始对住房保有环节征税，在调节收入分配，打击投机方面迈出了重大一步。但由于上海房产税实施细则尚未明确，重庆房产税征收范围有限，短期内两地房产税方案的象征意义更大，旨在“国八条”稳定市场预期。

为何要出台房产税

世联研究认为，房产税对于房地产市场的作用主要体现在以下几个方面：一是打击投机：通过增加者的持有成本，提高投机性需求的成本，减少投机行为，同时有利于多套房屋者将房屋转让或出租，增加存量房的供给；二是调节收入分配：通过对房价进行合理划分，对房价较高的房产征税，调节财富分配，实现社会公平；三是增加地方收入：房产税是一种地方税，可增加地方财政收入；四是稳定市场预期：今后只要持有房屋，就需每年征收房产税，是一项长期成本，将有助于形成理性的需求，但也无形中增加了购房者的经济负担。正是为了达到以上目的，上海和重庆分别出台了房产税暂行办法。

两地房产税方案对比

从上海和重庆两地房产税暂行办法来看，两地房产税存在一些相同之处，也有一些不同做法。相同之处如下：

（1）目前计税依据均为交易价格（上海为交易价的70%，重庆为全部交易价），今后可考虑以评估价为准，为后续改进提供了空间；

（2）征收方式都是按年计征，且是个人上缴，此外还设置了一些偷税漏税的惩罚性措施，如上海暂行办法明确指出如不能提供地方税务机关出具是否应缴纳房产税认定结果文书的，登记机构不予办理房地产登记；

（3）都设置了和减税条款，以减轻购房者的税负，如上海规定人均住房面积不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税；

（4）房产税的用途都是用于保障性住房的建设，这样一方面可以在一定程度上缓解保障房建设的资金压力，另一方面也可体现该税收“取之于民、用之于民”的宗旨。

但两地房产税暂行办法也存在一些不同：

（1）试点范围不同：上海是全市范围，而重庆主城九区；

（2）征收对象和目的不同：上海对本市居民新购二套住房和外地居民新购住房征税，尚未涉及对存量住房征税，打击投机意味更浓；而重庆则更侧重于通过对住房征税来调节收入分配差距，此外还涉及了对存量独栋商品住宅征税的条款，覆盖了部分存量房；

（3）税率和征税价格标准不同：两地都设定了一个价格标准，以此价格标准设置了差别化税率，上海为0.4-0.6%，重庆则为0.5-1.2%不等。上海的价格标准是以统计局公布的本市上年度新建商品住房平均销售价格为准，而重庆是按国土房管部门公布的上两年主城九区新建商品住房均价为准。以上海为例，2009年统计局公布的住宅价格为12364元/平，如果2010年要征税的话，价格在24728元/平以下的需纳税的住房，该年需要缴纳98.9元/平以内的税，而价格在24728元/平以上的，该年需要缴纳148.4元/米以上的税；

（4）上海房产税方案仅有暂行办法，没有细则，一些条款界定尚不清楚。如“纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款”，但并未明确具体处罚额度，而重庆房产税方案则相应细则，有据可依。

从以上比较来看，上海和重庆房产税的针对性有较大差异，上海以打击投机为主要目的，而重庆调节贫富差距、促进社会公平的作用更明显。世联研究认为，这与上海和重庆两地房地产市场的发展水平和购房者结构有关。世联数据平台显示，上海市场的投机比例明显高于重庆，上海本外地购房者比例为1:4.4，外来购房者所占比重超过80%，这就决定了上海政府打击者，尤其是打击外来者的需求更为迫切。

实际上，上海和重庆代表着两种“房产税模式”。上海模式重在“房产”，而重庆模式重在“税”。上海模式以打击房地产投机为核心，强调房屋的居住功能。重庆模式对高档房进行分档收税，同时打击投机，更加突出的是通过房地产的征收缩小或者控制贫富差距的扩大，体现的是社会的公平、公正。

房产税对市场的影响

上海和重庆房产税的试点开征，从长远来看，其意义在于：、中国因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过财产税改革而得到控制或缩小；第二、结合之前的各项政策，交易环节、持有环节、制度环节成本的提升，房地产的投机将得到有效的控制，意味着价格的控制有更大的可能性。

从国外经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无影响。在现阶段的中国，本轮房地产调控政策的长期性毋庸置疑，房价过快上涨的势头也已经得到初步控制，这对于投机者来说是个利空消息。而房产税的征收势必会增加其购买成本，势必会导致投机者尤其是短线投机者的观望和犹豫，减少或者延缓了这部分人的购买需求，这与目前政府促供给、抑需求的逻辑是一致的。

然而，上海、重庆两个试点城市开征房产税也存在一些问题，这些问题的有效解决，才能够发挥房产税应有的作用。这些问题包括：（1）房产税并未在大范围推广，可能给其他地区购房需求带来促进作用，引发类似限购的恐慌性购房。（2）房产税操作环节复杂，使两地新购房交易时间大大加长；（3）涉及部门众多，造假和寻租不可避免；（4）房产税征收流程尚不明晰，尤其是上海还没有具体细则，重庆征税范围有限，这将给实际执行大打折扣，因而我们认为两地房产税方案短期内的象征意义更大，旨在“国八条”稳定市场预期。