《商品房屋租赁管理办法》2011年2月起施行（原文）
中华人民共和国住房和城乡建设部令
第6号
《商品房屋租赁管理办法》已经2次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。
商品房屋租赁管理办法
条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本区域内房屋租赁的监督管理。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第十四条款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人不改正的，处以一千元以下罚款；单位不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
评论
柴强：要发展和规范住房租赁市场
访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强
记者：大家一直在讨论是该租房住还是该买房住，对此您怎么看？
柴强：有不少人认为，买房是解决住房问题的途径，甚至是惟一途径。其实，我们首先应该树立这样一个住房消费理念，即买房和租房都是解决住房问题的途径。从理论上以及市场经济发达国家和地区的实际情况看，都是如此。
住房租赁市场可分为两种，一种是政府或者以政府为主的住房租赁市场，如廉租住房、公共租赁住房。其中，公共租赁住房是指政府或房地产开发企业在土地、税收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金，出租给新参加工作的人或城镇中低收入家庭；另一种是民间的或者说私人的住房租赁市场。这种住房许多是房改房或老私房，其存量较大、位置较好、面积较小。
即使要买房，也要理性地思考是现在买，还是将来适当的时候买。可以在确有需要且有支付能力时再买。这是因为：一是部分城市商品住房价格过高、上涨过快；二是从长远看，住房会越建越好，价格也会越来越稳定，终究会回归到与人们的收入水平相匹配的合理价位上；三是目前的房价相对于房租也过高，租房相对划算。
记者：既然租房应该成为解决住房问题的另一种途径，为什么大家还是把买房作为？甚至有那么多人在条件不具备的情况下依然买房？
柴强：发展和规范住房租赁市场，是解决住房问题的一个重要且有效的方式。现实中很多人都认为租房不是长久之计，难以接受先租后买的理念，很急于买房，这是可以理解的。因为目前租房子的确感觉不稳定。我认为，要改变人们目前“重买轻租”的住房消费观念，不仅要大力倡导“先租后买”，加大宣传力度，还要着力解决几个实际问题。
首先，要有效保护承租人的合法权益。具体来说，就是要让人们租房住也有稳定感、安全感，有家的感觉。这是重要的。比如涉及提高房租的问题，可借鉴一些国家和地区的做法，对提租行为予以限制，如规定房租上涨不得超过通货膨胀率。目前，房东随意赶走租客的现象时有发生，我们应在这一方面加强管理。
其次，目前住房租赁市场上许多是私下租赁，租赁合同不规范，导致承租人的合法权益得不到很好的保护。产生这个问题的原因，主要是目前住房租赁的税收较高。在许多地方，如果严格按照规定执行，出租住房要缴纳的房产税、城镇土地使用税和营业税等，高达租赁收入的17%以上，这就使得出租人采取各种办法来逃税。因此，应该在税收上给住房出租以优惠，让住房租赁合同合法、规范，愿意到有关管理部门备案，从而使出租人和承租人的合法权益都得到有效保护。
第三，住房租赁制度在立法方面应进一步完善。相关工作有关主管部门也一直在做，如住房和城乡建设部2010年12月1日出台了《商品房屋租赁管理办法》，相比1995年5月原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》，在不少方面做了调整。
记者：您是否能具体讲讲《商品房屋租赁管理办法》具体在哪些方面做了调整？
柴强：它体现了商品房屋租赁管理思路的一些变化。比如，《办法》鼓励房屋出租，将原规定的九种不得出租的房屋，减少为四种，即属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的。
《办法》更加注重对租赁行为的引导和规范。针对实践中出租人分割房屋出租等情况，对小出租单位、人均租住建筑面积及租赁给人员居住的特殊要求进行了规定。
《办法》还贯彻对租赁当事人是承租人权利保护的原则。实践中经常发生出租人在房屋租赁期内擅自提高租金的情况，既不利于承租人居住权利保障，又不利于租赁关系稳定，《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
另外，还明确了对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。
记者：刚才您提到，公共租赁住房也是解决住房问题的途径之一，如何看待公共租赁租房在解决住房问题中的作用？
柴强：未来一段时期，在保障性住房方面，应重点发展公共租赁住房,是30平方米至40平方米的小面积公共租赁住房。目前的公共租赁住房主要由政府出资建设，应积极探索鼓励社会资金兴建公共租赁住房。公共租赁住房由于出租人是政府或者单位，更容易让承租人有稳定感。当然，为了充分体现公平、公正，在大兴保障性住房建设之时，也要加强后续管理，并建立起严格的退出机制。
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《商品房屋租赁管理办法》2011年2月起施行（原文）
中华人民共和国住房和城乡建设部令
第6号
《商品房屋租赁管理办法》已经2次部常务会议审议通过，现予发布，自2011年2月1日起施行。
商品房屋租赁管理办法
条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本区域内房屋租赁的监督管理。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
第十八条 房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条 违反本办法第十四条款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人不改正的，处以一千元以下罚款；单位不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
评论
柴强：要发展和规范住房租赁市场
访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强
记者：大家一直在讨论是该租房住还是该买房住，对此您怎么看？
柴强：有不少人认为，买房是解决住房问题的途径，甚至是惟一途径。其实，我们首先应该树立这样一个住房消费理念，即买房和租房都是解决住房问题的途径。从理论上以及市场经济发达国家和地区的实际情况看，都是如此。
住房租赁市场可分为两种，一种是政府或者以政府为主的住房租赁市场，如廉租住房、公共租赁住房。其中，公共租赁住房是指政府或房地产开发企业在土地、税收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金，出租给新参加工作的人或城镇中低收入家庭；另一种是民间的或者说私人的住房租赁市场。这种住房许多是房改房或老私房，其存量较大、位置较好、面积较小。
即使要买房，也要理性地思考是现在买，还是将来适当的时候买。可以在确有需要且有支付能力时再买。这是因为：一是部分城市商品住房价格过高、上涨过快；二是从长远看，住房会越建越好，价格也会越来越稳定，终究会回归到与人们的收入水平相匹配的合理价位上；三是目前的房价相对于房租也过高，租房相对划算。
记者：既然租房应该成为解决住房问题的另一种途径，为什么大家还是把买房作为？甚至有那么多人在条件不具备的情况下依然买房？
柴强：发展和规范住房租赁市场，是解决住房问题的一个重要且有效的方式。现实中很多人都认为租房不是长久之计，难以接受先租后买的理念，很急于买房，这是可以理解的。因为目前租房子的确感觉不稳定。我认为，要改变人们目前“重买轻租”的住房消费观念，不仅要大力倡导“先租后买”，加大宣传力度，还要着力解决几个实际问题。
首先，要有效保护承租人的合法权益。具体来说，就是要让人们租房住也有稳定感、安全感，有家的感觉。这是重要的。比如涉及提高房租的问题，可借鉴一些国家和地区的做法，对提租行为予以限制，如规定房租上涨不得超过通货膨胀率。目前，房东随意赶走租客的现象时有发生，我们应在这一方面加强管理。
其次，目前住房租赁市场上许多是私下租赁，租赁合同不规范，导致承租人的合法权益得不到很好的保护。产生这个问题的原因，主要是目前住房租赁的税收较高。在许多地方，如果严格按照规定执行，出租住房要缴纳的房产税、城镇土地使用税和营业税等，高达租赁收入的17%以上，这就使得出租人采取各种办法来逃税。因此，应该在税收上给住房出租以优惠，让住房租赁合同合法、规范，愿意到有关管理部门备案，从而使出租人和承租人的合法权益都得到有效保护。
第三，住房租赁制度在立法方面应进一步完善。相关工作有关主管部门也一直在做，如住房和城乡建设部2010年12月1日出台了《商品房屋租赁管理办法》，相比1995年5月原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》，在不少方面做了调整。
记者：您是否能具体讲讲《商品房屋租赁管理办法》具体在哪些方面做了调整？
柴强：它体现了商品房屋租赁管理思路的一些变化。比如，《办法》鼓励房屋出租，将原规定的九种不得出租的房屋，减少为四种，即属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的，以及法律、法规规定禁止出租的。
《办法》更加注重对租赁行为的引导和规范。针对实践中出租人分割房屋出租等情况，对小出租单位、人均租住建筑面积及租赁给人员居住的特殊要求进行了规定。
《办法》还贯彻对租赁当事人是承租人权利保护的原则。实践中经常发生出租人在房屋租赁期内擅自提高租金的情况，既不利于承租人居住权利保障，又不利于租赁关系稳定，《办法》规定房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金。
另外，还明确了对主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求。
记者：刚才您提到，公共租赁住房也是解决住房问题的途径之一，如何看待公共租赁租房在解决住房问题中的作用？
柴强：未来一段时期，在保障性住房方面，应重点发展公共租赁住房,是30平方米至40平方米的小面积公共租赁住房。目前的公共租赁住房主要由政府出资建设，应积极探索鼓励社会资金兴建公共租赁住房。公共租赁住房由于出租人是政府或者单位，更容易让承租人有稳定感。当然，为了充分体现公平、公正，在大兴保障性住房建设之时，也要加强后续管理，并建立起严格的退出机制。