招商置业：受节日效应影响 成交量急剧萎缩

1、 深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周二手住房挂牌均价为20523元/m2，仍持续保持上涨态势，较上周上涨377元/m2，环比增加1.87%，增长幅度较上周持平。从各个区域的挂牌价格来看，福田、龙岗和南山有不同程度的上涨，其中福田和龙岗区增长幅度较大，分别较上周上涨3.14%、2.09%，而南山区微涨0.71%；罗湖、宝安和盐田区挂牌价格较上周有所下降，分别下跌2.05%、1.59%、0.83%。二手房挂牌价格一直上扬的主要原因仍然是心理，近一连串的调控政策出台促使买卖双方的观望气氛更加浓厚，入市谨慎，再加上近期租金进一步上涨，业主的心理进一步被放大。另外本周正处于春节长假期间，业主上市的意愿暂缓，放盘量也大幅减少。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交403套/3.21万m2，与上周相比，成交量急剧萎缩，本周成交套数较上周减少2780套，环比下降87.34%；成交面积减少25.8万平方米，环比下降88.93%。二手房日均成交201套来看，较上周减少了416套。由于本周正值春节长假，国土局公布的数据只有两天（上周为5天），因此整体成交量数据虽然不能真正地反映出成交量的走势，但从日均成交量可以看出，成交量亦有明显下跌，节日效应的影响比较显著。本周二手房成交套均面积79.65平米/套，较上周降低11.49%。说明本周二手房成交以90平米以下的置业住房为主。

2、 深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一手房价继2011年周回升后一直处于上升通道，本周成交均价为28931元/平米，环比上周上涨21.63%。新房价格大幅上扬的原因是受节日效应的影响，成交项目少，成交量创新低，因此受个别项目的影响较为显著，是宝安区本周仅成交一套住宅招商华侨城曦城，54292元/平米的成交价格将宝安区本周的价格推上了，也拉高了全市的成交均价，再加上一直是价格高地的福田和南山中物业成交影响，三者合力拉高了全市的成交均价。

本周一手房价比二手房高8407元/平米，除去罗湖和盐田本周新房未有成交的区域，其他区域新房价格都大幅上涨，是宝安区，一、二手房价格相差达37702元/平米，受住宅招商华侨城曦城的成交所致；一直处于价格高地的福田和南山区本周本周新房成交量占全市的48%，进一步拉大了一、二手房的成交价格。

3、深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周新房的日均成交量为4套/日，较上周减少83套，环比大幅下跌95.4%，而受春节长假的影响，2月2日-2月4日三天未有成交；二手房的日均成交量201套/日，较上周减少329套，环比下降62.08%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

备注：来源于深圳市规划和国土资源委员会网站；统计时间：2011.1.31-2011.2.6

本周一、二手房成交量合计432套，相比上周的3797套减少3365套，环比下降88.62%。其中一手房成交量减少585套，环比下降95.28%，二手房成交量减少2780套，环比下降87.34%。本周全市一、二手房成交量之比为1：13.9。

本周新房成交活跃的区域为龙岗和南山区，成交套数合计占一手房成交总量的93.1%；福田和宝安区分别仅成交1套，其他区域未有成交。二手房成交较为活跃的区域为罗湖，成交套数占全市的33%，其次为福田和宝安，合计占全市的37.72%，盐田区成交量少，仅占全市的4.22%。

从一手商品住房成交的户型来看，本周一手商品住房成交以1房和2房为主，成交套数合计占全市93.1%，另外除 4房和其他类各成交1套外，其余房型无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90平方米以下的物业为主。90平米以下的物业共成交27套，占93.1%；90~144平米的物业未有成交；144平米以上的物业成交2套，占6.9%。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市未有批准预售项目。

4.2新盘动态

本周暂无新开盘或推盘项目。

5、政策动向

 央行年内上调存贷款利率0.25个百分点

中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。这是央行今年以来上调利率，也是央行货币政策进入加息通道后的第三次加息。此次加息被普遍认为是使货币供需达到平衡，治理通胀预期，也是货币政策稳健并适度从紧的反映。为了有效防止第二波通胀，不排除继续使用数量型货币工具，预计今年还将持续加息三至四次。本次加息进一步加大了购房成本，对于调控市场心理、引导通胀预期会有明显作用。未来累积加息会更加重观望情绪，在各种合力的作用下，或将会抑制成交量。

公积金贷款利率上调 5年期以上上调0.2个百分点

2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》，上调个人住房公积金存款利率。其中五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。这是继上年10月上调住房公积金贷款利率后本年度上调，此次住房公积金贷款调整幅度小，对市场的影响有限。但与本次加息同步发布，更强调其与商业贷款的组合来达到抑制楼市性需求的目的。同时对保障性住房的利好仍然存在。