北京出台严厉楼市“限购令”堪称全国严？

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外地人购房须有５年纳税证明，已有１套房的外地人暂停购房，北京楼市调控新政１６日正式出台。北京市政府的楼市新政强化了限购、保障房建设、税收金融措施。

２月１６日，北京楼市调控新政正式出台。北京市政府的楼市新政强化了限购、保障房建设、税收金融措施。图为北京西城区一家房屋中介公司在北京楼市调控新政出台后更换橱窗里的房源信息（２月１６日摄）。

根据《北京市人民政府厅关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，自１７日起，对已拥有１套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续５年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对已拥有２套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续５年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。

通知还强调，确保保障性住房建设用地占北京市住房供地的５０％，各类保障性住房和中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地年度供应总量的７０％，商品住房用地计划供应量不低于前２年年均实际供应量。

据了解，“十二五”期间，北京市计划建设、收购各类保障房１００万套，比“十一五”翻一番。其中２０１１年通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房２０万套以上，发放租赁补贴２万户，竣工保障房１０万套。年底实现公共租赁房入住１万套，合理确定租金水平，吸引机构者参与公共租赁房的建设和运营。

北京市还将实行差别化土地税预征率，税务部门对定价过高、预计额过大的房地产开发项目提高土地税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

金融机构和北京住房公积金管理对贷款购买第二套住房的家庭，将切实执行“首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率１．１倍”的政策。中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京市第二套住房贷款首付款比例和利率。

北京市房协副秘书长陈志表示，北京市的楼市调控细则综合运用经济、、税收、法律等多种手段，体现了北京市遏制高房价的决心，将有效打击投机购房，降低房价、抑制通胀。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需，同时加大保障房建设，也将进一步疏通购房渠道，满足人民群众的住房需求。

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影 响

二手房市场三成人群无法买房

我爱我家市场研究院的分析师李季告诉记者，外地人须提供５年以上纳税证明的规定，将在二手房市场上对约三分之一的购房者产生深远影响。

根据我爱我家市场研究院的统计数据，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占３５．５％，占６４．５％的非户籍购房人群中，能够提供５年纳税证明的不超过五成，所以，二手房市场将有１／３的购房人群受此影响而暂时无法买房。

李季表示，２０１０年来，北京租赁市场出现明显的价格上涨，而在第三轮调控后，打击了外地人在京投机行为的同时，明显抑制的是在北京工作、切实需要买房，但纳税未满五年的外地人，这部分购房人群只能暂时转向租赁市场，这将使得租赁市场的需求明显增加。（北京晨报供稿）

预 测

楼市成交量可能将下降一半

新政对于北京楼市将产生怎样的影响，中原地产三级市场部分析报告称，今年楼市成交量预计将下调五成，城区房价趋稳，郊区可能出现较大幅度的下调。

据介绍，２０１０年住宅类土部分将在今年上市，大约能够提供住宅１０万套左右。因为偏郊区化及限购的影响，预计２０１１年商品房成交量可能在８万套左右；二手房预计在２０１１年受到限购的影响，三成左右购房者不再符合购房条件，预计成交量在１０万套左右。同比去年数据下调近５０％。

此外，购房者出现明显的观望现象，市场很可能出现比２０１０年４月以后更萧条的现象，市场下降趋势已经明显。（北京晨报供稿）

观 察

京版楼市调控直击四大要害

投机性购房需求将被冰冻

【据新华社北京２月１６日电】备受关注的北京楼市调控政策于１６日正式落地。根据北京市公布的１５条细则，原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。业内人士分析，北京楼市调控措施的实施，直击此前助推楼市、投机性需求的几大要害，、投机性需求将被冰冻。

据北京中原三级市场研究的估计，在新的限购政策下，涉及政策限制的人口超过百万，、投机性的购房需求几乎已经丧失掉了生存的空间。更为重要的是，相比国八条在限购政策上的表述，北京市将非本地户籍居民买房的纳税证明年限从一年提高至５年，而这一周期的设定不仅打击了、投机性的购房需求，更使非理性的购房需求受到直接的限制。

北京中原三级市场研究部总监张大伟分析认为，这一政策将使得外地户籍购房者少需要到２７岁以后（２２～２３岁毕业）才能置业。将明显抑制市场上外地年轻人的购房需求，从而改变市场刚性需求的构成，缓解需求压力。

除了限购政策之外，北京市的１５条细则明确提出，“在国家统一信贷政策基础上，研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。”据此判断，北京市对二套房的信贷政策严格程度超过国八条的可能性大增，对市场的威慑力极大。

新政策要求严格执行国家关于个人转让住房的营业税、个人所得税征收政策。财政部门会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

对此，张大伟分析认为，目前计税价格执行的是２００６年的标准，相比实际市场交易价格来说已经不合时宜。此后相关部门严查二手房交易环节的税收漏洞力度将大，很可能使得目前部分二手房交易的交易成本倍增。

另外，与以往的政策相比，此次出台的１５条细则要求即日执行，这种立时落地的执行力度，杜绝了此前市场上频频出现的“末班车”现象，掐断了一轮楼市炒作的可能性。

北京出台楼市调控细则 外地人买房面临全槛

业内外广泛关注的“靴子”终于落下，北京１６日公布了楼市调控的１５条细则。

业内人士表示，这１５条细则对新“国八条”的内容进行了进一步细化，同时细则对外地人购房的限制，是目前各城市中出台的限制措施中门槛的。

北京市１６日发布了关于贯彻落实国务院厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知。通知包括要求认真落实促进房地产市场平稳健康发展的责任，全力做好住房保障工作，合理引导住房需求等内容。同时该通知中公布了楼市调控的１５条细则，其中受关注的是对外地人在京购房的细节政策。此次出台的细则中规定，自本通知发布次日起，对已拥有１套住房的北京户籍居民家庭、持有北京有效暂住证在北京没拥有住房且连续５年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的北京户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京户籍居民家庭、无法提供北京有效暂住证和连续５年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。

国内地产评论人、北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示，从整体上看，“京版１５条”与新“国八条”高度一致，是对后者的进一步细化。他认为，这次出台的“京版１５条”有三个显著特点。一是内容比新“国八条”更加细致。例如新“国八条”没有规定对外地人购房具体限制的年限，而“京版１５条”明确指出需要５年。二是对项目定价明显偏高的，要进行问责并清查土地税。三是对各个细节考虑得更加全面，对一套房、二套房的资格审核及流程规定得更加严密，可以说是当前对新“国八条”贯彻和落实为彻底的地方楼市调控细则。

“这次出台的政策，是目前各城市中出台对外地人购房限制政策中门槛的。”杨少锋说。这个政策中规定的外地人买房的年限，也超出上海很多。“这个政策，与北京限车的政策思路是一样的。”

杨少锋同时认为，此次北京楼市调控细则出台会对北京房地产市场带来较大影响，表现在北京一手房和二手房市场今年交易量可能会跌５０％。他认为，其中二手房的表现尤其会明显。因为一手房的卖方是地产商，二手房的卖方主要是小业主。由于外地人买房受到限制，因此已有房产的外地人会，二手房市场的供给会大幅减少。此外，受到契税征收政策变化影响，由于营业税开始按交易额全额征收而此前是按差额征收，这也将对楼市交易产生重要影响。从整体上估计，北京全年房地产价格的跌幅可能达到２０％。