深圳目前房价未现下跌 购房者心情矛盾兼复杂

楼市调控，平房价还是压通胀？

深圳房价目前未现下跌，业内人士预计租金或将迎来短期上涨

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限购、加息、提高首付……一系列宏观调控措施近期密集出台。昨日，多位经济界人士在接受深圳商报记者采访时表示，宏观调控政策对稳定房价起到了重要作用，但要促使房价下降还有难度，而租金短期有可能迎来一个明显的上涨势头。

昨日记者拍摄的深圳某中介橱窗信息显示，该地区的租金有小幅上涨。

房子正逐渐变成品

深圳市委党校经济学教研部主任林祥教授表示， 近一系列政策连续对房地产市场进行调控，其背景是一二线城市房价上涨过快。房子是一种特殊商品，但是目前它已经逐步演变成品而非居住品，违背了政府住房政策的宗旨。

他认为，一二线城市住房和土地价格上涨过快，中等收入对此已经无力承受，可以说，房价问题已经不仅仅是经济、民生问题，而且成为一个社会问题。在当前国内房地产市场极不完善的情况下，单纯靠商品房市场解决居民的住房问题是不科学的，因此，有必要对房地产市场进行临时性、阶段性的调控。

综合开发研究院旅游与房地产研究主任宋丁教授认为，国家出台一系列宏观调控措施，其原因是近年来房地产已经成为国内价格上涨的重要推手。居量进入楼市买卖，助推了消费价格上涨，成为影响国民经济稳定的重要因素。因此，政府要稳定价格，首当其冲地必须对房地产市场进行调控。

从控制房价到对冲通胀

宋丁认为，从走势上看，虽然今年政府仍然沿袭了去年的房地产调控做法，但其目标已经有所不同。

２０１０年，房地产调控的主要目的是打击房地产市场上的投机需求，遏止房价的过快上涨。从这一点看，包括深圳在内的国内一线城市房价过快上涨的势头已经到得了控制。

今年１月５日，中指研究院发布的１００个城市房价监测数据显示，２０１０年１２月份，已经有１８个城市的房价环比下降，房价上涨势头得到遏制。另外８２个房价上涨城市当中，涨幅的泰州等１０个城市涨幅控制在２％～３％以内，另外１０个城市房价涨幅在２％以内，剩下的６２个城市房价环比涨幅在１％以内。

一位业内人认为，如果没有限购政策，在２０１０年的复杂条件下，重点城市的房价上涨幅度可能远远高于现状。

深圳市房地产研究所锋博士向记者介绍，２０１０年，深圳房地产开发略有增长，商品交易规模下降较大，新建商品住房成交价格年初高位运行，年底１２月份房价比年初水平下降了２０％左右。从去年１０月份以来的市场运行情况看，这一政策的效应比较明显：１０月份，全市新建商品住房网签成交面积较９月份下降约５０％，新建住房价格环比９月份下降了４．８６％，二手住房成交面积环比减少５５．７５％；１２月份，我市新建住房成交规模和价格再次双双下降。

数据显示，２０１０年１月，深圳新房均价为每平方米２３１１７元，去年的２月份价格达到２４１６６元，而去年１２月，全市新房成交价下降为每平方米１８９１１元。

锋说，“总体来看，２０１０年在国家及本市各项调控政策的作用下，我市房价过快上涨的势头和房地产投机炒作现象均得到了有效控制。”

宋丁表示，需要看到的是，如果没有宏观调控，去年深圳新房成交价格达到每平方米３万元是没有问题的。２００９年，我市房价从每平方米１万元一下子窜到了２万元，２０１０年则维持在每平方米２万元左右的水平，而且去年年末房价相对于年初的水平，有了较大幅度的下降。

同时，宠观调控对投机的打击也收到明显效果，刚需已经占据市场的位置。

他认为，进入２０１１年，房地产市场的宏观调控目的已经发生变化，从遏止房价的过快上涨，变成了控制流流动性，对冲通货膨胀。

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租金短期可能出现上涨

表示，从多次宏观调控的效果看，单纯的手段还不足以让房价降下来。

宋丁表示，从今年的情况看，调控已经成常态，市民对调控的敏感度开始减弱。去年，《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》发布，提出１１条房地产调控措施，其中二套房贷首付回归四成引起购房者的强烈关注。而今年，国家再次提出，将二套房首付提高到六成。值得关注的是，这一措施引起的反响却要远远小于去年。

事实上，很多买房者并不想贷那么多款，贷款毕竟让人压力加大，这一点，从一些购房者急着提前还贷可以体现出来。

宋丁认为，“购房者对调控敏感性的减弱，反映出房价的调控还有一定难度，深圳的房价还将呈现出一种高位震荡格局，往上推升的动力要大于往下动力。”

他认为，短期之内，宏观调控会抑制一部分购房需求和成交量，从而导致租金上升。随着大量外来人员返深，租金上涨的势头会比较明显。

在采访中，多位人士担忧，刚性需求一旦得到暂时压制，肯定要在未来政策略松动时有一个大规模释放，“那时候恐怕房价还将迎来一个上涨高峰。”

林祥表示，从经济学的原理上讲，成本上升之后，买家会将成本转移给下家。在楼市里，这一途径会通过提高租金来实现。

他说，一系列房地产调控措施对房价下降作用不大，反映了房价的问题十分复杂，房价上涨的原因是多方面的，单纯靠措施和成本控制手段，很难使房价降下来。

林祥提出，房地产市场的调控，政府需要从市场调控和建设廉租房两方面同时着手。通过多种手段建设廉租房，完善住房结构。加大房源供应，这样才能促使者不至于转移成本，让刚性需求变成柔性需求。

观点

调控调了

谁的利益？

本报评论员 刘 伟

今年以来，各种围绕楼市的宏观调控政策接踵而至，从年初实施的沪渝二市房产税，到春节前出台的“国八条”，从大年初六宣布的加息决定，到前天出台的“京十五条”，让人有应接不暇的感觉。是北京出台的“严限购令”，引起了人们的广泛关注。

其中，非北京户口者在京买房需要提供连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税证明，人们对此颇多看法。没有的事情。实施这个政策后，温州团、山西煤老板团等，恐怕确实会被拦在京城以外，很难再兴风作浪、搅动楼市。不太好的地方，是很多有实际需求的外来人口也被“一锅烩”了，加上之前购买新车等政策，非北京户口者被“歧视”的感受很强烈，所以这两天到处可以看到他们纷纷在发表尖锐的或披着幽默外衣的牢骚。

仅就直接效果看，这个政策“歧视”外地人的同时，意味着让北京户口拥有了一项不受限制可以买房的权利，所以，北京户口因此“”了。另外，这个政策和税收直接挂钩，要买房，得交足五年税收，所以，对财政收入是个“看涨”因素。当然，一项项措施像手榴弹一样往市场上扔，总会炸出一些“坑”来，政策解释得很清楚，这个“坑”就是房价——让房价降下来或者至少不再。据说，这符合绝大多数人的利益和想法，往大了说，和经济发展方式转型，和金融安全，和安定民心，都有着千丝万缕的关系。

春节前，重庆、上海试点房产税，也是有人欢喜有人担心。和税挂钩，当然是增加一个税种，自然对财政收入有利。另外，存量部分受到“宽待”，上海的政策是对存量“既往不咎”，重庆虽不至于“既往不咎”，但两地基本上都“照顾”了存量。

为什么“照顾”存量？有一种说法，是减小改革阻力，降低改革成本。从试点角度看，这么做有充分的理由，当然，终效果，难免“厚此薄彼”。

春节后的一则消息说，房产调控措施陆续出台之时，各地租金潮波澜壮阔。上海、重庆的房东以“持有成本上升”为由，涨得很理直气壮，虽然实际情况并非完全如此，不过，房子在人家手里，多数租客恐怕只能咬着牙多掏银两。

纵观房地产调控的短期直接效果，得好处的有这么几类，即户籍人口、有房一族，还有财政收入。不太妙的有这么几类，即非户籍人口、租住者，还包括大量想改善居住条件而非的人，要不贷款难了，要不贷款利息提高，要不根本不让买，总之，大江奔流，泥沙俱下，不免有人“蒙冤受屈”。

受“伤害”或“蒙冤受屈”的，也别太心急。房地产调控终不是要打压者，让房价降下来吗，也许，今天的“伤害”和“委屈”未来可能会有价值，房价真的降下来很多，或许今天这点“委屈”就不算什么了。

当然，房价能不能降，什么时候降，降多少，这些都是巨大的谜。开发建设成本看不到下降，新增开发量降低，供应总体可能下降，当然，需求也被遏制了，是性、保障性需求暂时都动弹不得。究竟哪一块变化大一些，恐怕没人能说清楚。反正，除非必须，大家都知道现在不是买房的好时候，更大的可能，是各大城市会有很长一段有价无市的时期，长到什么程度，还真没法说。

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３６个城市

明确将“限购”

２０１０年５月２日，北京市住建委公布楼市调控执行细则，规定同一家庭限新购一套商品住房，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。

从此，拉开了国内楼市限购的序幕。去年９月３０日，深圳紧急出台“限购令”，规定从１０月１日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策：其中深圳市户籍居民家庭，限购两套住房；能够提供在深圳市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非深圳市户籍居民家庭，限购一套住房。

２０１０年９月３０日，厦门市国土、房产等７个部门决定采取临时性限购措施，即从２０１０年１０月１日起至２０１０年１２月３１日，同一购房家庭只能在厦门新购套商品住房。商品住房是指新建商品住宅和二手住宅。

据了解，目前已有京、津、沪、渝４个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳５个计划单列市，再加上２７个省会城市，共３６个城市明确将要实行“限购”。

业内人士预计，将有超过６０个城市实施严格的“限购令”。（董超文）

市场调查

业主 买家观望

深圳二手房节后成交量环比大降逾八成

深圳商报记者 吴素红

“买房子的人想房价降一点，卖房子的人希望价格能卖高一些，因此都不轻易下手。”昨日，梅林中原地产的中介小李向记者感叹说。年初四上班至今，小李所在的营业部一共成交了3套房子，而且主要以豪宅为主。和去年同期相比，成交量大幅下降。

２月１６日，“北京版国八条细则”出台，再度引发楼市强烈反应。据了解，加上之前沪、渝房产税试点落地，以及央行持续加息，在经历一系列政策变化后，春节后深圳楼市成交量低迷。数据显示，全市二手房成交量环比大幅下降逾八成，春节长假期间二手房市场跌进“冰点”。目前，深圳楼市观望气息浓厚。

二手房成交量锐减八成

根据深圳规划国土网每日成交数据统计显示，上周（２月１日至２月１３日），全市新房和二手房成交均出现下降。上周全市共成交一手住宅４９８套，比前一周下降１８．８９％，日均成交量为３８套，环比大幅下降６２．５７％。具体到各区域，除龙岗区和福田区大幅上涨外，其余四区均大幅下降。龙岗区成交４０３套，环比大幅上涨１３４．３％；福田区成交１７套，环比大幅上涨１４２．８６％；宝安区成交４６套，环比大幅下降８０．３４％；罗湖区成交２套，南山区成交３０套，环比大幅下降７８．４２％；盐田区成交量为零。

二手房方面，数据显示，全市二手房成交量环比大幅下降逾八成，春节长假期间二手房市场跌进“冰点”。据统计，全市共成交５７７套，环比大幅下降８１．７％。具体到各区域，罗湖区成交量居全市之首，成交了１３７套，环比大幅下降７４．６８％；福田区成交了１２５套，环比大幅下降８０．９５％；南山区成交了９７套，环比大幅下降８１．２７％；宝安区成交了１０８套，环比大幅下降８３．１３％；龙岗区成交８８套，环比大幅下降８７．４１％；盐田区成交２２套，环比大幅下降７７．７８％。

成交低迷但价格稳定

“成交低迷，但价格相对稳定。”昨日，世华地产市场部总监肖小平接受深圳商报记者采访时，如此评价目前的深圳楼市。

肖小平介绍，去年９月底，随着深圳出台限购令，当年的１１月、１２月，深圳楼市出现一轮“抢房”盛况，市场二手房价格出现明显上涨趋势。随着“新国八条”出台及沪、渝房产税试点落地，这一系列政策出台，春节前二手房价格上涨的趋势被压住，目前二手房价格处于相对稳定的状态。在众多利空消息刺激下，市民观望气氛浓厚。此外，春节长假，部分市民返乡过年，令看房量剧减；而央行的持续加息，进一步加大了资金有限的市民的观望情绪。

虽然来自规划国土网的数据显示，春节长假结束之后，个别区域的看房量相比长假期间小幅上升，涨幅约为１０％，但整体市场依然低迷。

据调查，目前深圳看房者以置业的刚性需求为主，因深圳尚未出台“国八条”细则，大部分人想等到细则出台后再决定，目前积极看房只是为了了解盘源信息，但也有少部分客户做出购买决策。“主要是２０１０年政府调控如此严厉，房价依然快速上涨，他们担心后市房价继续上涨，因此提前入市。”一家地产中介公司经理这样分析目前购房者的心态。

购房者心情矛盾复杂

在刚刚过去的兔年情人节，住在梅林福田农批市场的程芳芳作出了一个“艰难决定”：买下位于南山博海花园一个１６７平方米的单位，总价４６２万元。“虽然国家出台很多措施，但是我担心房价还要上涨，还是赶紧买下。”程芳芳对深圳楼市已经没有耐心了。

事实上，早在２００９年金融危机之前，程芳芳就打算为了２岁的儿子，在南山一带购买社区好、好的房子。“当时看了一个楼盘单位，总价３５０万元。后来金融危机来了，都说深圳房价要降，想着观望一下。结果，越观望房价越高，现在那楼盘都卖６００万了。”

目前国家虽屡屡出台楼市新政，但程芳芳私下盘算了一番，深圳房价是否会降心里没底。由于贷款利率增加，再加上二套房首付提至六成，购房成本增加是不争的事实。“现在物价上涨，钱存银行都在贬值，而买房子一方面改善家里的住房条件，另一方面还可以保值。”抱着这种心态，程芳芳将自己在布吉的两套小户型卖掉，凑齐２８０万首付，开始了供房生活。

相对于程芳芳等因担心房价继续上涨而果断出手的购房者，另一位有意购房的先生却犹豫了。在景田的中联地产，打算购套小户型的先生谈及深圳房价，多少有点无奈。户口在外地的先生刚从报纸上看到北京版国八条细则，其中突出的就是提高了外地人在京购房的门槛。

“我很担心深圳也出台这样的政策。”对先生而言，目前深圳房价尚未见到下跌迹象，但购房的门槛却在一步步提高，“何时才是买房的好时机呢？”先生问道。