世联地产新评十：潜在供应充足 市场压力较大

2011年，国家楼市调控政策越发收紧，限购、保障房等政策不断加码，有效需求受其影响将出现不同程度的萎缩。世联研究认为，2011年市场潜在供应量依然充足，供求矛盾将进一步改善，在未来一定时间内甚至会逆转，因此价格将面临一定的下行压力。

市场潜在供应充足

我们对40个重点城市2011年的潜在供应量进行了测算，除厦门、成都、南昌和昆明四个城市的潜在供应略显不足外，其他城市供应均比较充足，其中重庆、沈阳、上海、长沙、北京等城市的潜在供应较大，超过2000万平米。此外，我们对北京、上海、深圳、广州、长沙、武汉、成都、西安八个城市2011年待售商品房进行统计，与我们的预测值比较接近（不过待售商品房的统计或预测值都可能存在两个问题：，待售楼盘待售面积的统计可能包括相关配套等面积；第二，待售的楼盘并不一定会在2011年拿出来出售）。

根据我们的测算，乐观估计2011年商品房销售面积将增加7%，如果考虑到保障房的分流作用将导致商品房销售面积减少3.2%，则销售面积增幅将是3.8%。

从2011年商品房计划入市的时间来看，主要集中在二至四季度。原因可能包括：，新政出台后会有一段时间的观望期，如4.15和9.29新政出台后各城市的观望时间在1到3个月不等。第二，季度受春节因素影响，为商品房销售淡季，因此相应的推盘量也会相对较少。

需求受压制或转移

从需求方面说，随着国家楼市调控政策加码，限购、保障房等因素势必导致需求进一步萎缩。

限购已经表现出蔓延的态势，需求越来越受到限制。今年1月27日，国务院厅发出通知，指出尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购细则，其它城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。截至3月1日，哈尔滨、太原、石家庄、沈阳等23个城市相继出台第二轮限购令，此外，大批城市还在酝酿中，限购成为之势已成必然。

保障房加快建设，对普通商品房市场需求形成分流。“新国十条”条款明确了2010年保障性安居工程建设共580万套，截止年末各类保障房共开工590万套，基本建成370万套，超过预期目标。到2011年保障房的建设目标上升到1000万套，这意味着未来将有1590万套保障房进入市场。假设每套保障房的面积为60平米，那么在未来1-2年内将会有9.54亿平米的保障房进入市场。而2010年商品住宅销售面积仅为9.3亿平米，这对于普通商品住宅市场是一个不小的冲击，必将分流一部分购房需求。

一线城市面临较大供求压力

根据我们的测算，北京、上海、杭州等地2011年潜在供应充足，但2010年销售状况不佳，价格下行可能性较大。而武汉、长沙、长春、济南等地2011年的潜在供应大，同时2010年销售面积涨幅大，处于供销两旺、快速发展阶段。深圳、厦门、成都、南昌潜在供应量不足，其销售面积也不佳。值得关注的是昆明，虽然供应量不足，但销售面积却很大，供小于求，从供求角度来看，未来房价面临较大的上涨压力。

总的看来，一线城市面临供求压力较大，而二三线城市潜在供应量大的同时销售面积也较大，一定程度上缓解了这种压力，但受限购政策扩大等因素的影响，仍然不容乐观。

未来价格下行压力较大

目前，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，将逐渐向未出台限购的大中型城市以及交易活跃的三线城市扩展，限购向范围内蔓延的势头已经不可阻挡，而且在执行力度上会更加严厉，再加上保障房的因素，有效需求将进一步萎缩。与此同时，各房企在前几年的扩张中已经储备了大量的土地，未来供应量依然比较充足，在这一市场条件下，供需矛盾将进一步得到改善。

综合以上分析，世联研究认为，未来市场潜在供应比较充足，如果各项楼市调控政策仍继续深入和强化，市场需求将继续受到压制或者转移，总的看来，房价存在一定下行压力。

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