评估价征税悄然实行 深圳二手楼业主恐成苦主

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近日记者在走访中发现，在此前多轮严厉调控中均成功“幸存”的二手房交易阴阳合同在深圳市场上有了穷途末路之态。多家中介地铺人士告诉记者，目前已经很难为客户拟定阴阳合同，二手房交易按照评估价征税已经不可逆转。

阴阳合同行将就木

8日，记者以卖房者的身份走访了深圳市内多家中介地铺，均被告知“必须按评估价过户。”

21世纪不动产新洲经理张先生告诉记者，从去年“9.30”深圳市政府强力调控楼市以来，阴阳合同这个屡禁不止的“行业潜规则”已经越发难以操作，好几笔走银行合同的交易在办理过户的时候都遇到了障碍，因此他们在面对客户的时候都建议买卖双方在按照第三方评估价过户的基础上协商解决交税问题。“尤其是今年春节以来，公司领导不断强调要我们给客户说清楚不能再做阴阳合同，因为国土局现在事实上已经卡得很紧了。”小张告诉记者。

记者随后来到相邻的中联地产地铺，一位李姓业务员也告诉了记者同样的信息。他进一步表示，近有不少前来咨询放盘的业主都因无法拟定阴阳合同，在“莫名其妙多出来的几十万的税”面前放弃了，改售为租。

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二手业主或成苦主

何谓“莫名其妙多出来的几十万的税”？

有业内人士告诉记者，由于此前阴阳合同的存在，卖方的个人所得税和营业税其实是被规避掉的。“如今按评估价格征税，个人所得税和营业税将无法避免。对于一些本身就是购买的二手房的业主或者客而言，如果想卖掉手中物业，甚至可能会因此入不敷出沦为苦主。”

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该人士举例说明，如果一个业主两年前以80万的实际成交价格够得一套原始价格仅为30万元的二手物业，并且通过阴阳合同终以30万元的价格过户，那么在按评估价格征税后，他的个人所得税将是评估价和当初过户价格差额的20%。“如果两年后现在这套房子价格被评估为100万元并以此成交，那么他将付出14万元的个人所得税。再加上5.4%的营业税和附加费、城市建设费，他一共将付出19.4万元的税款。”该人士表示，如果再加上印花税、赎楼等一系列费用那么总计将超过20万元。“虽然看上去从80万到100万你赚了20万，但事实上你卖了就会亏本。值得强调的是，几万块钱或许你还可以转嫁到买方身上，但十几二十万的税额，可是绝少有人心甘情愿被转嫁的。”

一位经常出现在媒体上的地产中介老总告诉记者，“目前我们肯定是还没听说过一定要按照评估价过户的通知，但这肯定是趋势。”至于评估及过户的影响，这位老总表示“此事目前相当敏感，我不便发表任何看法，你报道的时候也别提我的名字。”

延伸阅读

为逃税费少写房价不可取

来自齐鲁晚报：

“您对‘阴阳合同’了解吗？我想买套二手房，听说营业税改成全额征收了，再加上契税，费用挺多的。我要是和卖家签一个‘阴阳合同’，写低房价，是不是可以少缴税？”20日，市民侯先生拨打本报热线咨询。记者询问了泰安市房管局交易工作人员获悉，为了防止税收流失，房屋交易产生的税费通常要先做房产评估，签假合同并不会降低税费，还会增加出现房屋纠纷的风险。

签“阴阳合同”目的避税、套取更多房贷

根据的征收政策，目前年限未满5年的普通商品房再交易，营业税将一律按照销售总额的5.6%进行征收。在此之前，对于营业税的征收是不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后差额的5.55%征收营业税。这意味着普通住宅要缴纳1.5%的契税，不满五年的房子还要缴纳全额房款5.6%的营业税。卖方取得房子不满五年且不是住房出售的，还要缴纳1%的个人所得税。如果一套房龄不足五年的120平方米房子，售价为5000元/平方米，其总价为60万元，其中契税和营业税总额为42600元。

个别买房者在咨询过房屋买卖税费问题后，萌生了递交一份低价合同避税的想法。这种方法在业内被称之为“阴阳合同”或“黑白合同”，即同一房产签订不同价格合同，公开合同使用虚假价格，私下合同则是实际价格，这种现象多出现于二手房交易中。签订“阴阳合同”一般方法和目的主要有两种：一是在备案合同中调低实际交易价格以偷逃国家税收；二是抬高房屋实际交易价格以换取更多的银行贷款。

“阴阳合同”风险巨大买方或蒙受重大损失

记者咨询了泰安市房管局交易工作人员获悉，从法律上讲，签订“阴阳合同”属于违法行为。《房屋登记办法》规定，司法机关、机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

交易工作人员告诉记者，以“阴阳合同”合法形式掩盖非法目的，购置房产风险极大，“如果卖方是恶意的，并以低于市场价格签订合同为由要求法

院认定无效。如果法院果然判决合同无效的话，返还价款时也会按照合同上签订的低价格返还，这将给买方造成很大损失。”房管局工作人员提醒市民。

缴税之前要评估

“阴阳合同”得不偿失

记者仔细询问了二手房买

卖过程中的缴费流程发现，即使签订了“阴阳合同”，对买房者来说，避税的作用几乎也是微乎其微的。交易工作人员向记者解释，二手房交易时，需要先去税务部门缴纳和申免各种税费，税务部门一般都会委托评估公司对房产进行评估。这个评估是按照交易房屋周边地段房价为参考进行评估的，这个评估价就是征税的参考标准。征税原则是在确定计税价格时就高不就低

的，成交价格低于市场价格，可以根据条例规定按市场价格进行调整，成交价格高于市场价格的，尊重实际成交价格，按实际价格计征。

按照这个原则，房屋买卖双方递交一份低于市场价格的“阳”合同，税务部门则按照评估的房屋价格征税，不但无法起到少缴纳税费的目的，还会种下房屋纠纷的隐患。