房价调控定性又定量 调控艺术可谓“剑剑封喉”

从去年1月份出台的“国十一条”算起，至今房地产调控已经运行15个月。不断强化的房地产调控引发了新一轮“威胁”中国经济发展与否的大讨论，笔者以为，这场房地产调控中的一个创举就是定性与定量并行操作。定性的调控文件规划出了房地产市场的发展方向，定量的执行细则确保了房地产调控的实施力度与目标的达成。这场调控正在为经济发展争取时间，避免未来房地产泡沫对中国经济的冲击。

所谓“突破”，反映在两个层面。

一是指参与房地产调控的部门众多。近正式独立迈进房地产调控机构队伍的是国家发改委，其标志是连续发布的两则调控的通知，此前发改委都是联合其他部委参与房地产调控，共同制定一些政策。在发改委的主导下，从今年5月1日起，“一房一价”和取消房产交易过程中的部分手续费将正式实施。发改委的加入，意味着至此，住建部门、土地部门、房管部门、物价部门以及财税部门、银监系统全部参与进了房地产调控，这些部委将对房地产进行从土地竞得、房屋建设至销售各主要环节的。

二是指调控政策的涉及面广，对房地产从开发到销售整个“流水线”的各环节实行。具体包括开发商竞买土地所需缴纳的保证金、土地竞得后动工的时限等细节。发改委的加入，加强了对住宅销售环节的，针对此环节，此前的政策只是从消费角度遏制投机，如今“一房一价”的政策将改写开发商“坐地起价”的历史。

如果说“国十一条”是开启房地产调控的提纲挈领性的文件，那么，去年4月中旬出台的“国十条”，就是带领房地产调控进入量化运行的举措，随后，房地产调控正式迈进逐步细化的实质运行阶段，去年9月份出台的新“国五条”和今年1月份出台的新“国八条”，都是对调控政策执行细则方面的补充。 

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量化了的调控目标具有较强的可操作性。

调控政策的量化是循序渐进的。初二套房贷利率要求“风险自控”，到4月份时，已经明确为执行“1.1倍利率”，从要求遏制房价过快上涨到今年要求出台房价控制量化目标。本已量化的政策也根据房地产市场的实际运行情况随之调整，首套房首付从两成提升至三成，包括竞买土地首付款的提高也是逐步修订的。

新“国八条”中提出的“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”是此次调控政策的一个亮点，各地根据不同的经济发展水平设定适合自己的目标，避免了不同地区统一标准带来的种种问题。

设定房价控制目标的参考标准都是量化的数据，各地GDP、人均可支配收入增长速度、CPI涨幅等都是可以计算可以预估的数据，量化的目标与实际之间的差距清晰可见，便于但地政府根据发展需要及时采取措施。

调控正在为经济发展争取宝贵时间。通货膨胀是今年政府工作的首要任务，温家宝总理在中外记者会上直言通货膨胀包括房价和物价。从这一点来看，对房地产市场的调控，已经不单纯是市场自身的事情，还关涉到通货膨胀与经济发展的前景。

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“将房价增幅控制在10%”，竟可称之为地方政府楼市调控的“目标”？此无异于说，在自发状态下，房价肯定以远超10%的速度飞涨？我们不禁要问，在楼市狂飙突进数年之后、在保障性住房相继投放之际，一些地方官员不约而同作如此悲观判断依据何在？当“调控者”唱衰调控，“房价可涨10%”的调控目标俨然成了搪塞民意的鸡肋。

今年2月，国务院发布了严厉的楼市调控措施，要求地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。离这一大限只有几天时间，记者调查发现，将近40个城市公布了今年的调控目标，当中未见降字——绝大多数城市将当地的房价允许涨幅定在10%。 (3月 28日《京华时报》)

名之曰“目标”，却丝毫不能让公众产生美好联想。非但如此，“看涨不言跌”的措辞，反而强化了房价上涨预期。各地公布的“调控目标”，与民众期待相差万里。民之所盼，不外乎房价回归理性、安居置业得偿所愿。而当政策设定依旧止于“控制增速”，则 “高房价”注定阻隔民生福祉向好之路。

“目标”的价值，在于压力与希望同在——通过有限的、可操作的努力，实现某个不会自发生成的结果。所谓“房价调控目标”，亦当比照这一标准“反躬自省”。“将房价增幅控制在10%”，竟也可称之为“目标”？此无异于说，在自发状态下，房价肯定会以远超10%的速度飞涨？我们不禁要问，在楼市狂飙突进数年之后、在楼价已远超国民购买力之时、在保障性住房相继投放之际，一些地方政府官员不约而同作如此悲观判断依据何在？当“调控者”唱衰调控，“房价可涨10%”的调控目标俨然成了搪塞民意的鸡肋。

诚然，公众不应以浪漫情怀考量现实、奢望火热楼市瞬间降温。但，“呼吁理性”之论调，同样无法赋予这一“宽松目标”的合理性。在种种质疑声中，有两个声音尤值关注：其一，社科院经济学博士马光远指出，若调控目标与人均可支配收入挂钩，则 “老百姓收入和房价还是会越差越大”。此为常识，“人均收入”与 “商品房价格”绝非同一数量级——基数已然差之万里，空谈“增速持平”有何意义！

其二，工商联房地产商会会长聂梅生提到：国家统计局近十年的统计数据显示，房价年度涨幅低于GDP涨幅。换言之，很多城市的房价涨幅是天然地低于GDP增速的。在此语境下，将目标设定为“房价涨幅不高于本地GDP增速”，何其让人无语！遍观各地“行文”，大有异曲同工之妙。无一例外，将 “既存事实”拔高为“未来目标”。毫无压力的政策允诺，不具有任何围观价值。

面对房价调控，一些地方政府官员的消极与保守，其实不难理解。解读之，仍不外乎重弹“土地财政”、“刚性需求”之类的老调。抛开根源不论，不惜以虚设目标应付民意，本就是有失偏颇的履职姿态。各地政府自定目标，固然有利于“结合实际”，但若完全听之任之，善政未免会大打折扣——在体制环境短期难改的前提下，若想具体举措发挥应有作用，必须事无巨细地对应兜底。就此而言，订立统一的“房价调控目标”，或许正当其时！

（文：中安在线-新安晚报）