潘石屹：一线城市的住宅价格已到下跌的临界点

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中国（0410.HK）董事长潘石屹日前在接受媒体采访时表示，限购等调控政策的效果正在显现，北京、上海等城市新建住宅的成交均价开始低于拟售均价，低价入市、和促销的项目也日益增多。“北京等一线城市的住宅价格已到了下跌的临界点。”

北京公布的房价调控目标是“稳中有降”。过去几年，北京住宅价格一路飞涨，目前住宅的租金已经降到2%左右，多数区域的住房价格已经高估。根据潘石屹的观点，北京等城市房价调控的目标可分为三个层次：一是加大保障性住房的建设，扩大住房有效供给，拉低住房整体均价。二是控制90平方米以下普通商品住宅的价格，通过限购、限价等方式实现“零涨幅”。三是限制高档商品房的开发和。

潘石屹同时指出，目前，很多开发商正靠高负债来抵御寒冬。“2011年初，许多房地产公司大规模举债，主要原因是这些开发商预计到今年政府会实行从紧的货币政策，加之商品房市场调整在即，企业的资金链会受到很大影响。”

近期，广州、上海一些地块出现底价成交，这表明开发商已开始放缓拿地。潘石屹认为，住宅开发的增长预期将被调低；而土地市场趋冷后，地方政府融资平台的偿债压力将会上升。

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潘石屹：北京出台房价调控目标大大出乎人的意料

据潘石屹博客观点:大家一直期盼的北京今年住房价格的调控目标，终于在3月29日晚上10点突然在北京市政府的官方网站上出现，与其他城市已经公布的房价调控目标截然不同，大大地出乎了人的意料。我在微博上看到，大家的评论很多，半个之内成为了网上关注的热点。

今年国务院要求的房地产调控目标是和问责制挂钩的，所以各个地方政府在出台这个目标时都显得慎重。国务院在今年1月颁布的文件中要求，要让各城市的政府根据当地的经济发展、居民人均可支配收入的增长速度和居民住房的支付能力来确定今年房价的调控目标，并在一季度向全社会公布。这是今年1月份国务院给各地方政府出的题目。我们看到，已经公布调控目标的绝大多数城市，把问题本身做成了答案，等于没有回答，即大多数都是“住房价格的涨幅要低于全市年度生产总值的涨幅和城市居民可支配收入的涨幅”；同时也看到社会舆论和大众媒体对地方政府把问题作为答案的做法展开了激烈的争论。

但是，北京昨晚公布的今年住房价格的调整目标有以下几个亮点：

，出现了“降”字，调控的目标确定为“稳中有降”，“稳”可以理解为增长幅度为零，“降”就是负值。北京住房的价格在过去几年，尤其是元每平方米到十几万元每平方米都有，与别的二线城市相比价格区间大，将市场分为三个层次来进行管理是较为科学的一种办法。我在网上看到任志强的观点，他认为这个文件还有一个亮点，就是新建普通住房的“新”字，是不是文件出台之前建的就不算了。我没有看到部门对这个“新”的解释，但市场是融为一体的，新开盘的项目，旧的项目必然要，否则它就销售不出去。从昨天北京的房价调控目标公布之后，看到了许多网友提出的问题，在这里，先做一个简单的交流。 2008年底之后，随着宽松的货币政策一路飞涨，而住房的租金已经降到了2%左右，到了不能再低的地步，北京住房价格该回归正常水平了。

第二，北京的调控目标将房地产市场分为了三个层次：一是加大保障性住房的建设，明确指出，今年保障性住房开工20万套、竣工10万套；二是界定了以90平方米为主的普通商品房是政府今年应该达到的目标，是稳中有降。我理解，涨幅应该是零或负值；三是对于高档的商品房，北京已经是一个国际化大都市，它的购买力来自于各地，虽然实行了限购，减少了这部分的，但满足购房条件的外地人还有相当大的比重。这部分高档房在调控目标中没有涉及。北京低档房和高档房价格之间的区间，从几千90平方米为主的普通商品房是政府今年应该达到的目标，是稳中有降。我理解，涨幅应该是零或负值；三是对于高档的商品房，北京已经是一个国际化大都市，它的购买力来自于各地，虽然实行了限购，减少了这部分的，但满足购房条件的外地人还有相当大的比重。这部分高档房在调控目标中没有涉及。北京低档房和高档房价格之间的区间，从几千元每平方米到十几万元每平方米都有，与别的二线城市相比价格区间大，将市场分为三个层次来进行管理是较为科学的一种办法。

我在网上看到任志强的观点，他认为这个文件还有一个亮点，就是新建普通住房的“新”字，是不是文件出台之前建的就不算了。我没有看到部门对这个“新”的解释，但市场是融为一体的，新开盘的项目，旧的项目必然要，否则它就销售不出去。从昨天北京的房价调控目标公布之后，看到了许多网友提出的问题，在这里，先做一个简单的交流。

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