法律解读：银行不批准房贷 买方是否违约？

2004年6月，买方与卖方签订《房屋买卖合同》，房子总价是100万元，首付30万元，余款70万元向商业银行申请贷款。《房屋买卖合同》里明确约定：买方在签订本合同之日起二十天内，将首付款30万元支付给卖方，其余房款70万元支付方式由买方向银行申请贷款，按银行规定办理。买方在接到银行通知后，必须在三天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如，按违约条款追究违约责任，申请银行贷款的有关费用由买方承担。买方如果支付房款，须向对方支付违约金10万元，合同终止，将房屋退还。如果卖方的实际经济损失超过收到的违约金，买方还要据实赔偿。

后来由于银行不批准贷款，致使双方签订的《房屋买卖合同》无法履行。现在卖方要求买方要么继续自筹资金支付其余70万元来履行合同，要么支付违约金10万元退房解除合同。卖方的理由很简单，贷不到房款那是你买方的事，不能自筹资金支付余款就得支付违约金。

【法律分析】

首先，本案《房屋买卖合同》不能履行的原因不能归责于买方，买方在主观上和客观上均没有违约意思表示和违约的实际行为，银行不批贷款是因为买方以外的原因，因此卖方不能追究买方的违约责任。

其次，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房本金及利息或者定金返还买受人”。

另外，根据苏州市房产管理局制定的新版《商品房买卖合同》第七条第二款的规定，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本合同第六条第【3】款约定的期限支付相应房价款的，买卖双方约定可以按照以下项方式之一进行处理：

【1】双方同意解除本合同，另行协商付款方式及付款期限，重新签订商品房买卖合同。

【2】双方同意解除本合同并退房退款，买受方不向出卖方支付违约金。

【3】双方自行约定。

根据上述规定，因为不可归责于买方的原因导致不能贷款，不追究买方的责任。

【法律服务】

因为目前几乎98%的买受人购买商品房都是通过银行贷款来实现的，如果银策发生变化或者自己的工作发生变化，都会影响到银行或者住房公积金管理机构批准贷款。苏州市房产管理局制定的新版《商品房买卖合同》的第七条第二款的规定是新增的，对于买受人来说重要。

房地产开发企业应当将与本单位签订了《按揭贷款合作协议》的银行的相关规定详细地向客户说明，必要时可建议客户先向银行咨询在决定是否签订购房合同。如果签订购房合同后由于买方的原因导致不能按期办妥贷款，可约定一定比例的付款违约金，超过一定期限还不能办妥的，卖方有权解除合同，并要求买方支付确定比例或数额的违约金。

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