美联物业：市场供应不足加剧 调控成效有限

市况分析：一手住宅量跌价稳

美联物业住宅市场一季刊

一季度，全市成交一手住宅8600套，环比减少三成。成交量回落的主要原因有三个：其一，2月份受春节假期影响，为成交淡季，且交易周期也较短，因此2月份成交量明显萎缩，带动一季度成交总量环比下滑；其二，1月底出台新“国八条”、2月份加息、三次上调存款准备金率、各大银行相继取消首套房贷利率优惠，一系列密集的楼市调控，加重楼市观望氛围，导致成交量减少；第三，开发商减缓新盘入市速度，一手市场供应不足，导致成交总量下滑。从月度数据来看，一季度各月成交量呈“V”型走势，1月份成交量，2月份成交量降至低点，3月份成交量明显回升。3月份成交量虽然比2月份回升了48%，但与1月份相比，仍然减少了35%，这主要是因为3月份一手市场新增供应较少，3月份全市只有三个新盘推出（不含加推项目），比1月份少了7个，新增住宅单元580套，比1月份减少九成。

一季度全市一手住宅成交均价为20060元/平方米，环比微升3.98%。自10年3月以来，全市一手成交均价维持在19000-21000元/平方米的区间内震荡，走势相对平稳。虽然受不断加码的政策调控影响，楼市观望氛围浓厚，但由于商品住宅用地供应大幅减少，造成一手住宅市场供应量急剧减少，市场消耗速度依然略大于供应速度，3月23日，全市一手住宅可售套数降至19904套，跌破2万套关口。受“供不应求”的供需关系主导，开发商售楼的意愿不高，这是深圳楼价居高难下的原因所在。

新盘首月销售率回升

美联物业住宅市场一季刊

3月，全市新盘首月销售率回升至27.24%。其中，3月中旬开盘的中海康城和大东城首月销售率分别为40.96%、63.78%，销售情况尚可。星河时代花园由于在月底开盘，受数据披露滞后影响，首月销售率偏低，从市场反应来看，该楼盘销售况良好，预计其真实销售情况将在4月份的数据中体现出来。3月新盘首月销售率超过1月份数据，表明目前新盘销售速度已经回复正常水平，在这种行情下，开发商吸客的意愿不强，预计一手住宅价格还将维持坚挺。

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宝安区成交活跃

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一季度，龙岗、宝安两区依然是一手住宅市场成交主力，其市场份额分别为40%、33%，占全市成交总量的七成以上。受万科金色领域带动，宝安区3月份一手市场表现为突出，市场份额升至40.25%，一举超越龙岗区居全市之首。关内一手住宅成交主要集中在南山区，一季度南山区一手住宅市场成交份额占比为17%，占关内全部成交的六成以上。

二手住宅量跌价升

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一季度，全市成交二手住宅22309套，环比减少17.63%，成交量下滑主要是因为2月份成交量较低所致，3月份全市成交二手住宅9380套，比1月份少3.42%，但比10年4季度月均成交量高出3.90%，基本回复正常的交易水平，表明“国八条”对楼市的影响已经淡化。从周成交量走势来看，春节之后，楼市迅速摆脱“国八条”影响，二手住宅成交量连续四周回升，但从3月中旬开始，成交量又出现小幅回落，下旬则相对平稳状态，表明楼市成交量虽然已经迅速回升，但在政策打压下，观望氛围犹存。目前楼市处于相对稳定时期，成交量既不会跌倒08年冰点时期的水平，也很难出现09年暴增的情况。

二手价格维持惯性上升趋势。3月份，美联（深圳）二手住宅楼价指数升至317.06点，环比微升1.27%，比10年12月份升4.50%，再创新高。由于成交量已经回复到正常交易水平，对二手住宅价格形成有效支撑。同时，一手住宅价格的坚挺表现，必然也会封杀二手市场的空间。短期来看，二手住宅价格很难出现大幅回落情况，也缺乏象09-10年一样大幅上涨的动力，预计全年二手价格走势以平稳为主，有小幅上升空间。

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置业重心外移加速

宝安、龙岗二手住宅市场份额上升明显。3月份，龙岗区二手住宅市场成交占比为22.59%，宝安区为22.25%，分列六区前两位。两区市场份额合计为44.84%，比1月份上升了3.39个百分点，与10年同期相比，上升了6.16个百分点。一季度成交数据显示，龙岗区、宝安区已经基本取代福田区和罗湖区的位置，成为全市二手住宅交易的。随着特区一体化进程加速以及轨道交通建设推进，预计未来会有更多置业者将目光投向关外，置业重心外移趋势将会进一步深化。

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租金水平继续走高

美联物业住宅市场一季刊

租金水平继续走高经济通胀压力不减，租金水平持续攀升。3月份美联物业（深圳）二手住宅租金指数为122.11点，与2月份基本持平，比10年12月份升4.65个百分点，而与09年初低点相比，全市租金水平已经有近三成升幅。虽然租金水平上升明显，但依然显著低于楼价升幅，因此租金水平持续走低，3月份美联物业（深圳）二手住宅租金为2.92%，低于一年期定存利率。

小结

一手住宅市场

1、一季度全市一手住宅成交量环比降三成；

2、成交均价维持在19000-21000元/平方米内振荡；

3、3月份新盘首月销售率回升，宝安区成交活跃。

二手住宅市场

1、二季度全市二手住宅成交量环比降近两成；

2、成交价格稳中有升再创新高；

3、置业重心向关外转移趋势加速；

4、租金继续走高，但租金水平创新低。

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未来走势：限购令催热住宅市场

住宅市场交投趋于活跃。美联物业成交数据显示，3月份，总价100万以下、100-200万、200万以上物业成交占比分别为13.21%、35.85%、50.94%，与限购令刚出台时（10年9月份）相比，总价100万以下及100-200万物业成交占比明显回落，总价200万以上物业成交占比上升了17.73个百分点，上升趋势十分明显。受限购令影响，置业者购房数量受到严格限制，迫使部分置业者改变以往“购买小户型作为过渡”的思路，转为购买大户型以便“一次到位”，从而推动以大户型为主的住宅市场需求的上升。另外，人民币趋势延续，至3月底，人民币兑美元汇率中间价升破6.56元，仅仅一个多月时间，人民币幅度已超过5%。人民币预期吸引国际资金流入境内，住宅市场亦是它们的主要流向之一。

美联物业住宅市场一季刊

营业税恢复全额征收二手普宅交易成本增加

1月26日，新“国八条”出台，调整个人转让住房营业税政策，规定对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。这一规定，将增加二手市场普通住宅的交易成本，因为在此之前，普通住宅不足5年转让的，营业税按转让收入差额征收，由于在二手房交易中，房产交易价格往往写回原价，因此差额征收的营业税可以被规避，而现在，就算写回原价，至少也要按原价征收一部分营业税。以一套100万房产为例，如果该房产原价为50万，在差额征收的情况下，业主缴纳的营业税基本为零，而在全额征收的情况下，业主至少需缴纳2.75万元营业税款（50万*5.5%=2.75万）。

通胀形势严峻上半年面临多次加息压力

美联物业住宅市场一季刊

3月25日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是一季度第三次上调存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率已升至20.0%的历史高位。此外，2月9日央行还上调了金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。自2010年10月进入加息周期以来，这已是央行第三次加息，这种频繁的小幅加息操作，符合我们在之前所做的预测（参见2010年10月份月报）。虽然近期通过一系列的加息、上调准备金率等措施来收缩流动性抑制通胀，但目前通胀压力并未缓解。2月份CPI同比涨幅与1月份相当，为4.9%，虽然低于市场预期，但仍然大大高于4%的年度控制目标。目前通胀形势依然严峻，只有在上半年出台一系列紧缩措施控制物价涨幅，使得CPI出现上半年高下半年低的走势，才有可能实现年度4%的预设目标。因此，我们认为今年上半年（4-6月份）央行可能还会有2次左右加息操作，银行对于信贷投放的控制也会比较严厉，这对楼市需求将会产生较大的抑制作用。下半年，随着CPI指数回落，央行的货币政策将会有小幅松动。

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一季度政策动向

金融政策

1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2月8日，中国人民银行决定，从2011年2月9日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2月9日，公积金贷款利率上调，5年期以上上调0.2个百分点。

2月18日，中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

3月18日，中国人民银行宣布，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

产业政策

1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出进一步做好房地产市场调控工作的八条措施。《商品房屋租赁管理办法》2月1日起施行。

2月14日，深圳市地税局出台个人住房转让营业税有关细则，明确了个人住房转让营业税的适用范围和有关认定标准。

3月2日，深圳市规划国土委出台的限购令细则。

3月10日，市房地产权登记要求，卖二手房的业主如果填报的转让价格明显低于市场价格（或原登记价格）的，需到税务部门进行价格核定，凭税务部分开具的相关证明申请转移登记。

3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》。

3月23日，国家发展改革委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》。

3月29日，深圳市发布新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于我市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。

行业规范

1月4日，《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》（2010版）正式启用。

1月25日，住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部近日联合出台我国首部《房地产经纪管理办法》，将于４月１日起实施。

城市规划

1月21日，市规划国土部门发布《深圳市住房建设规划（2011-2015）（征求意见稿）》。

3月7日，前海开发列入我国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，并明确提出前海到2020年要建成亚太地区重要的生产性服务业。

3月16日，《住房和城乡建设部与深圳市人民政府共建国家低碳生态示范市工作方案》通过新一期政府公报正式公布。

3月21日，深圳市政府新闻办召开发布会透露，2011年，全市城市更新年度实施计划总拆迁用地面积为340公顷。其中，居住用地约129公顷、商服用地约68公顷，产业用地约51公顷，保障性住房用地约7公顷，其他用地约85公顷。各区目标为：福田区完成58公顷，罗湖区完成17公顷，南山区完成34公顷，盐田区完成10公顷，宝安区完成68公顷，龙岗区完成133公顷，光明新区完成10公顷，坪山新区完成10公顷。

3月22日，“前海合作区综合规划阶段成果汇报会”举行，会议讨论并原则通过《前海深港现代服务业合作区综合规划》。

3月30日，梧桐山隧道取消收费。

小结

1、限购令催热住宅市场；

2、营业税恢复全额征收，增加二手普宅交易成本；

3、通胀压力不减，上半年面临较大加息压力。

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