世联地产：购房者信心指数及政策影响分析！

购房者信心是指购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。世联购房者信心指数是世联地产发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。

一、研究说明

1、研究背景

当前房地产市场供求严重不平衡造成了房价过快上涨的局面，为了解决供求矛盾，政府先后推出“新国十条”、“国五条”、“国八条”等楼市调控政策。政府一方面通过各种手段迫使卖方资金紧张而加速出货，此类政策主要是针对开发商的，意在促供给；另一方面通过各种政策限制购买力，这些政策主要是针对购房者的，意在抑需求，进而减轻供求矛盾。

对于购房者来讲，政府调控的逻辑主要包括两方面，一方面通过提高首付、加息、限购等政策限制购买需求，另一方面试图通过密集政策造势造成房价要下跌的预期，进而减弱购买力。严厉政策下，市场信心如何？市场预期是否改变了？这种改变能否持久？基于此，世联研究通过调查的方式来了解购房者预期的变化，进而更好地把握买方市场的瞬息万变。

2、研究内容

本报告将着重阐述以下内容：

（1）购房者对未来的信心程度如何？

（2）不同城市和地区对未来的信心程度有何差异？

（3）不同类型购房者对未来的信心程度有何差异？

（4）严厉政策对购房者究竟有何影响？

3、研究方法

本研究采用调查研究的方法，在主要大中城市同步展开网络调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，重庆、西安、南京、杭州、成都、天津、武汉、长沙、济南、沈阳、厦门、合肥、大连13个二线城市，以及东莞、惠州、佛山、苏州、无锡5个三线城市。调查时间为2011年3月10日-3月25日，共回收有效问卷1496份。

相关阅读：

世联地产：新房市场量跌价升 二手市场量价齐升

世联地产：新房市场量升价跌 二手市场量跌价升

世联地产：深圳2011年3月房地产市场分析报告

世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个反映购房者对现状满意程度，两个反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如图1所示）。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。

二、2011年1季度世联购房者信心指数

1、2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，表明购房者对未来房地产走势仍偏乐观

2011年1季度世联购房者信心指数为55.3，高于50，表明尽管受严厉调控影响，购房者对未来房地产走势仍偏乐观。由于世联购房者信心指数构建，故未与之前购房者信心进行对比。

2、二三线城市、中西部地区购房者信心度高于一线城市和东部地区

表1展示了不同地区购房者信心差异，不难发现三线城市购房者信心高于二线城市，二线城市高于一线城市；西部地区购房者信心高于中部地区，中部地区高于东部地区。

购房者信心指数越高的地区，预期房价上涨的动力越强（见图2）。三线城市56.2%的购房者预期房价继续上涨，明显高于一二线城市。西部地区57.6%的购房者预期房价继续上涨，高于东部地区的43.4%和中部地区的53.9%。

3、多次置业者和型需求对未来的信心度高于置业者

与政府政策设计初衷恰好相反，严厉的限贷和限购政策打击的却是无房者和置业者的信心。表2所列出的不同类型购房者信心指数显示，无房者和置业者的信心指数均低于54，而多次置业者和型置业者的信心指数均超过60。基于此，世联研究认为，目前实施的政策对刚需客户的心理负面影响更大。

调查数据显示，近期有置业意向的客预期未来房价上涨的比例较高，接近六成（59.2%）。正是因为客预期未来房价仍然上涨，因而他们的信心指数值更高。相比之下，首置者和改善者预期未来房价继续上涨的比例均较低，分别为47.7%和39%。

相关阅读：

世联地产：新房市场量跌价升 二手市场量价齐升

世联地产：新房市场量升价跌 二手市场量跌价升

世联地产：深圳2011年3月房地产市场分析报告

三、调控政策对购房者的影响分析

1、限购政策对购房者的影响是“自上而下”的，收入越高、支付能力越强，受影响越大

2011年1月26日“国八条”之后，限购政策在省会城市陆续执行。调查数据显示，半数以上的多次置业者受到了“比较大”或者“大”的影响，已有两套以上住房的多次置业者该比例高达77%。总的来看，这些限购城市中，37%的购房者表示限购政策对其影响“比较大”或者“大”，短期内这部分购房者的购房需求很难释放；此外，由于限购政策的出台会造成其他客户短期观望，因此限购出台后短期内成交量至少下滑37%。世联研究认为，短期内限购政策在抑制需求方面起到了好的作用，尤其是在防止部分客囤积房源方面，起到了立竿见影的作用。

限购政策的全面铺开对高收入的人群造成了较大影响。高收入意味着具有高支付能力，其购置多套房产也不足为奇。调查数据显示，年收入在20万以上的置业人群中，超过一半拥有至少一套房产，两成拥有两套及以上房产。而年收入在50万以上的置业人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。

从图5中，我们不难看到随着年收入的递减，受限购政策的影响也逐步递减，即收入越高，受限购政策的影响也越大，因此世联研究把限购政策称为“自上而下”的政策。

2、限贷政策对购房者的影响则是“自下而上”的，收入越低、支付能力越弱，受影响越大

为了抑制投机需求，政府实施了紧缩的信贷政策抑制住房消费，通过加息、提高首付、取消利率优惠或提高利率等举措来达到该目的。然而，实际效果却与政策初衷恰恰相反。调查数据显示，支付能力较弱（首付六成以内）的购房者中，超过七成表示受信贷政策影响较大；而在首付比例较高和一次性付清的这部分购房者中，该比例逐步递减（图6）。这说明信贷政策对低收入、低支付能力的购房者反而影响。

从图7中，我们不难看到年收入在20万元以下的购房者中，七成以上表示受到了较大的影响，而年收入在50万元以上的人群中，仅有四成左右表示受到了较大影响。正是因为收入越低，受信贷政策的影响越大，而收入越高，受信贷政策越小，因此世联研究把信贷政策称为“自下而上”的政策。

相关阅读：

世联地产：新房市场量跌价升 二手市场量价齐升

世联地产：新房市场量升价跌 二手市场量跌价升

世联地产：深圳2011年3月房地产市场分析报告

3、与客相比，置业和改善型购房者对保障房更有信心

世联研究认为，本轮楼市调控，保障房是一大亮点，保障思路、力度都有了很大转变。“十二五”保障房建设计划为3600万套，其中2011年为1000万套，各地方政府也均立下了军令状，这也将促使越来越多的购房者认同保障房的作用。

从不同置业目的购房者来看，置业对保障房平抑房价更加有信心，而客对保障房平抑房价的信心偏低。调查数据显示，置业者认为保障房能够平抑房价的比例，26.6%认为今后政府加大保障房供给的举措对平抑房价的作用“比较大”或“大”；而客对保障房没信心，该比例仅为18.2%。

调查数据显示，对保障房越有信心的购房者中，超过40%的人认为房价下跌的可能性较大。而对保障房没有信心的购房者中，认为下跌的比例不足25%，大多数依然认为房价会继续上涨。这表明对保障房越有信心的购房者，其认为房价下降的可能性越大。世联研究认为，这将进而导致客对未来房价小幅上涨趋势更有信心，而自住客对未来房价下跌更有信心。

4、保障房是影响购房者对房价走势判断的核心因素，现状满意感是决定购房者购房决策的核心因素

基于以上分析，世联研究构建了购房者心理预期影响因素模型（图10），通过结构方程模型分析，得到如下几点结论：

（1）限购政策会对购房者的购买力造成极大的冲击，但并不会直接改变购房者对未来房价和购房时机的看法；

（2）信贷政策的主要作用是影响购房者的支付能力，进而影响到购房者对未来房价的看法；但信贷政策的实际效果与政策初衷恰好相反，支付能力越弱，受信贷政策越大，认为未来房价上涨的可能性越大；

（3）保障房是影响购房者对未来房价判断的重要因素，保障房建设和落实力度越大，购房者认为未来房价下降的可能性越大；

（4）决定购房者对未来购房时机判断的主要因素是“现状满意感”（居住环境和当前房价），而不是未来房价走势；现状满意感也会影响到购房者对未来房价的判断。

【撰写：世联地产市场研究部】

相关阅读：

世联地产：新房市场量跌价升 二手市场量价齐升

世联地产：新房市场量升价跌 二手市场量跌价升

世联地产：深圳2011年3月房地产市场分析报告