楼市调控压力下 房地产中介经纪面临重新洗牌！

5月1日，商品房销售正式实施“明码标价、一房一价”。限购、限贷、限价等一系列楼市调控政策纷繁来袭，楼市调控已进入关键的时期。与此同时，面临着未来更加趋紧的调控趋势，当前中介公司面临着怎样的挑战？此种挑战将对中介经纪产生怎样的影响？

中介遭遇双重压力，促使企业、行业发生“巨变”

“链家地产”市场研究部分析师张月认为，开发商无疑是当下楼市调控的重点，但中介公司相比于房企来讲，在此特殊时期所受到的影响也十分明显。压力主要来自两大方面，一是来自于楼市调控政策的间接影响。二是来自于行业规范所引起的紧急性行业转型。

一、市场规模萎缩5成，经纪行业面临洗牌

或将引起的变化：中小型中介被率先淘汰或被迫转向租赁市场

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，“京十五条”实施以来，北京市二手房3月份的网签量仅为11102套，相比于2月23478套减少约53%。再考虑到市场中自行成交的部分，北京经纪行业买卖市场的规模可能只有9000套左右。

“链家地产”市场研究部分析师张月认为，北京二手房中介行业的阶梯现象十分明显，中介公司集团尚只有一家中介，其市场占有率约占全市的25%，市场份额1%以下的小型中介市场占有率已经从2月的约31%降至先今的约28%。因此对于小型中介来讲，在整体市场萎缩的情况下还要面临市场占有率降低的压力，如无法谋求新的增长点，被率先淘汰已成必然。

二、政策冲击，退房率波动巨大

或将引起的变化：中介公司谋求政策高抗性，积极提高细节把控

据相房北京市地产交易管理网统计数据显示，3月份北京市平均退房达21.66%，的经纪公司退房率超过三分之一，达到35.85%。其他经纪公司一般处于8%至10%左右的退房率，较政策之前也有不同程度的提高。

“链家地产”市场研究部分析师张月认为，退房率超过三分之一的现象十分罕见，3月份中介退房率均有所波动一方面是中介对于政策风险的防范及应对做的不到位，另一方面则是此轮调控缓冲期太短，中介与客户均无法快速做出调整。

综合来看退房率居高不仅对于部分公司产生很大的压力，对于整个中介行业的影响也同样明显。在此情况下，中介公司将加速服务细节把控与完善，为客户提前做好风险防范，地防止政策对于在途交易产生不良影响，这对于客户与企业均有重要意义。

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三、供需比回落，中介公司从竞房源逐渐变为竞客户

可能引起的变化：中介公司积极进行服务转型与服务升级

“链家地产”市场研究部分析师张月认为，现今北京二手房市场成交难度较大，除去客户观望情绪较重的原因以外，预购房者对于经纪公司的要求越发严格也成为一重要因素。现今客户呈现以下特点：

1、实际购房需求客户明显减少，北京二手房市场供需比降至1:3.5，并且意向购房者中，仍然存在观望客户。

2、由于购房者追价追房的不理智行为已经绝迹，客户对于售中流程的要求越发严格。中介公司找到的房源要尽可能满足客户的各种具体要求，比如先卖再买的交易流程要衔接顺利，房屋价格要合理，甚至贷款额度也要充足。

因此综合以上特点可以得出，当下经纪公司之间竞争已经开始由“竞房源”的信息竞争向“竞客户”的服务竞争转变。对于中介公司来讲，服务转型是一个方面，服务转型后能否满足客户的需求也十分重要。而无法顺利转型或者无法达到客户需求的中介，只能被市场逐渐淘汰。

四、服务费打价格战，非长久且易生变

可能引起的变化：打价格战中介加速淘汰，中介收费趋于透明合理

当下经纪公司面临的挑战归根结底是对经纪公司服务质量的一次考验。但是当前中介行业中部分中小中介利用服务费打价格战。通过明显增加服务费折扣力度吸引顾客。“链家地产”市场研究部分析师张月认为，小型中介公司利用服务费打价格战不能长久且容易生变。

1、中介营业额当前已经减少超过一半，再进行服务费打折，只能是赔钱做生意，无法长久。

2、当前客户对于服务水平要求很高，仅仅依靠价格吸引客户，但无法提供满意服务，交易仍然无法正常进行，这可能加速打价格战中介被市场淘汰。

3、服务费打折可能只是表象，服务伴随其他隐性收费的不良行为可能出现。

因此，当下无论是大型还是中小型中介，核心任务是进行企业转型和服务升级。调控情况下，先卖再买的连环单数量开始增加，这就要求中介在提供服务时能够充分做好不同交易之间的衔接工作，中介行业内服务水平高低将成为决定其发展好坏的决定性因素，服务升级迫在眉睫。

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