话题一：回顾季度深圳二手楼交易量及房价现状

下面正式开始大话经纪第61期是是迷局还是契机？直透2011深圳二手楼市新走势，下面进入个主题回顾一下深圳二手房交易量和房价的现状。

房天下二手房集团副总经理兼深圳香港公司总经理韦志军先生

大话现场

季度除了3月份以外，季度是深圳二手房交易的淡季，从总的成交量来说跟以往几年略有回升，我所说的成交量是指国土局的过户的量，而不是指所谓的上数量，似乎政府的宏观调控对深圳的二手楼没有起到多大的影响，究竟是怎样一回事？在座都是各大品牌经纪公司负责前线的负责人，能够凭借你们自身的经验，凭借你们敏锐的市场的感觉能够帮助广大网友认真分析一季度根据成交量究竟会对深圳的二手楼市产生哪些影响？发言有请林总。

世华地产关外住宅部营业总经理林家乐

林家乐：我首先说一下我的观点，如果单单看个成交量，1月份和3月份都是差不多，都是成交量10600套，这个数据看起来是比较平稳的。过去深圳对我们整个房地产有没有影响？我从前线跟大家说一下实际的情况，我们觉得10600多套没有政策出台的时候，肯定不指这个量，对比去年，通常我们做中介的一个旺季。我觉得深圳二手房成交量可以到14000-15000的水平，这是没有其他的政策影响。我们从实际去看，3月份的成交量有些是滞后，我们统计3月份不把1月份、2月份带到3月份，如果单单从3月份去看，深圳二手房成交量大概是7000多套，7000多套因为成交量按照传统的旺季来讲只是相对下调了大概3-4成。所以这个影响可以很简单的讲也是肯定有的。包括我们过去几个月我们看到，尤其是这1-2个月，很想买房的，因为实际上达不到这个条件，尤其是这个贷款，以及过去一个月，我们在过户的时候，这个把关的力度加强的时候，我们看到真的是很多人有兴趣买的，其实真的也没有这个条件。所以实际上对深圳整体的成交带来了一个调控调节。如果没有调节的时候，也可以看到过年的3800多套也是属于一个偏低的水平，也是属于一个相对偏低的水平，所以整体在这个季度可以出现了一个情况是整体成交量是收到政策的层面，包括加息、限购、限贷等等的这些手段影响成交量。房价真的平稳下来，我们看到两个数据都是1-2月份15700还有3月份15600多，3月份对于1月份完全没有什么上涨，还有一点点下调，这个数据也是明显的反映，如果整个市场不是受到政策的影响，传统的3月份、4月份也是旺季，也是这个房价的上涨主要的两个月份。所以如果3月份基本上可以跟1月份过年之前看齐的时候，这可以反应到实际上这些政策对房价也可以可以控制住。从3月份比较平稳的局面，刚刚过去的4月份看到某些区域，尤其是在龙岗区出现有些二手房房价开始有些几个点下调的空间，通过某些区域新盘的带动看到整体的房价某些区域开始，不仅仅是平稳，开始有些苗头，开始有下调的压力。

房天下：感谢林总的发言，尽管数据看起来不是的难看，整体受到了影响，不是这样的话，成交量会比这个更大。下面请总谈谈看法。

海城地产副总经理 洪朔

洪朔：各位网友大家好！季度从1月份到2月份到3月份，前几个月因为国家去年出台了限购政策。按照往年2009年、2011年前半年季度成交量都是不错的，去年国家出台的限购政策，总体来说，深圳主要刚性需求量多。楼市以前和以后的发展全部应该是供求关系决定市场走势。

虽然说限购导致市场成交有一定的减少，套数方面有一定的减少，但是整体需求量大，目前国家不断的出台政策，深圳出现了很多调控政策，二手楼楼价波动不是很大，基本上没有什么波动。

因为限购导致很多人，因为成交的客户群都是置业比较多，还有购房条件换房的这些客户群比较大。整体因为限购成交量虽然下滑，国家目的很明确抑制投机加息、控制贷款。真正主导市场还是深圳置业，换房的客户，限购政策出台，需求量还是比较大。目前成交3月份、4月份两个月成交量在不断的有所上调的趋势。

从楼市方面，去年11月份到4月份，二手楼并没有下调多少，有很多业主的心态还是比较的强硬，整体来看目前的二手楼楼价有一定的议价空间，当然不是很大，市场流通量比较小，季度过去，但是还是需求量决定了现在的情况。

房天下：谢谢总的发言。同一个问题，我们下面有请杨总回答。

中联地产南头营业部总监 杨立峰 

杨立峰：大家好！我说两方面的数据，我这一段时间也是在看2009年、2010年季度过户的数据拿出来对比，从2011年过户的数据相比2009年、2010年，2011年增长了10%左右，整个量没有下去，但是刚刚林总和总都说，实际时候成交量已经接近三成左右的下降，这是在一线口上反映出来真实的数据。

我想所说的，整个量发生了变化，价格从1月份到3月份还是维持在比较平稳的阶段，符合政策的预期，政策要求是整个量，为了控制价格的快速上涨。从市场反应的情况来看，价格维持在一个比较平稳的阶段，没有上涨的趋势，甚至有些业主从放盘的角度来说，原来放盘价高于市场价10%-20%，政策季度调整下来，价格不会再是10-20%左右的增长，放盘价和实际成交的价格来看应该达到“国八条”政策所要求的范围之内。

第二，从2009年或者是2010年客户群体上面来看，2009年市场比较火爆的情况下，的客户群体是占到3成左右，这是深圳市场。从2011年市场情况分析，我们现在所成交的客户群体，刚刚所说置业，还有小部分的跟自住的客户群体，比例应该在1成左右，相比来说，我们市场整体上面在客户群体上面下降了20%左右。总的成交量肯定有一个下调。从自住的客户群体上面，整个自住，刚性的客户群体还是蛮大的一个量。

五一特价房推动情况来看，效果真的是不错的。从本身来看，从客户看房的情况下，整个市场自住的客户群体，刚性需求反映是的相近，居住类型的客户群体，从这几年的季度对比，我觉得量上面来说不是太大，整个市场上还是拉锯战的严重，因为有需求的支撑，不过是大业主也好，小业主也好，大家心里面都有这个底，我们从两方面给大家做一个分享。

房天下：下面有请招商置业李总。

招商置业代理事业部总经理 李政江

李政江：大家好！我想用八个字总结一季度的行情“量价皆稳，刚需涌动”，我们来看一下量，从我们统计的数据来看，季度二手房成交套数25000套，成交面积232万平方米，套居面积是90多平方米，以中小户型为主，环比下降17%，环比数据是下降的，但是我们看一下同比，成交量来讲上涨了2%，套数上涨了1%。

我们看一下如果说是同比来看，我们看看去年一季度政策的调控背景跟现在的情况孰轻孰重，但是限价、限购、加息，政府从供给交易流通等环节都加以限定。我们可以看到同比数据是在上涨，我认同刚刚几位领导所讲的话，从市场一线来看，成交量下降，看房量没有下降，所以“刚需涌动”。我们看到正式因为国家出台了各种各样的调控政策抑制这部分的需求，我们也看得到，一季度一手房均价是2万元/平方米，1.25：1比之前是缩小的，缩小的原因我觉得其中关内和关外供给和成交的特点发生了转变。宝安和龙岗占到43%左右，导致了这部分成交价下降。宝安和龙岗主要是刚需支撑，成交量以中小户型为主，关内来讲，本身供给少，成交少，所以这块可能关内的价格价升量跌，所以总体来看，我觉得整个一季度表现是“量价皆稳，刚需涌动”。

房天下：总结的经验。下面有请陈波。

深房联地产区域总监 陈波

陈波：大家好！我是深房联的陈波，刚刚几位领导谈到一季度现状的情况，就我们目前了解的情况来说，跟大家刚刚说到基本上大多数相似的地方，成交量有所下跌，幅度不大，在价格上基本上是以一季度初期有点上升的趋势，可能到3月份的时候才是持平的，4月份过去了，让我们感觉价格上有一定的松动。至于价格的因素跟国家的调控政策各个方面是直接的关系。

房天下：下面我们介绍家家顺地产副总经理张国库先生。有请张总对个问题谈谈看看。

张国库：各位嘉宾我来自于家家顺集团张国库。一季度目前来看按照2010年同比来说没有下降，相比之下还是可以。但是2010年一季度和今年一季度不能相提并论，今年一季度和2010年不能相提并论的原因在于，2010年国家也在调控，但是我认为那个调控国家是比较的矛盾，通过今年2011年调控政策陆续出台，经济背景以及各个方面都不在是一个平台上，所以今年一季度可以预示着二季度应该是怎样的？因为五一周这两天一直在深交会看情况，可能是深圳办这么多年的房展次这么惨淡，主办方也是头痛的事情。一季度的量价还是，这次调控业主心里面都很有数，再加长国家限购、限贷让有些业主的，价格没有往下掉，但是量比2010年高峰期掉了很多，可能三个月2500多套，2500多套以小户型为主，但是通过头两天布吉、龙岗有一套新盘限价一下蜂拥而起，市场很矛盾，有很多手里面拿着钱没有去向的地方，所以造成今年商业地产火。说明老百姓手里面还是有现金的，没有去向，难道说现在买房是初次置业吗？不见得，刚性是刚性，而不是真正需求房子的刚性，现在首付增加这么多，再加上利息在不断的增加，深圳有多少是承受坎的，能够买起还是用刚性需求的在，投机。通过一季度的量和价来看，预示着二季度我本人不看好，今年的市场我认为一定也不乐观，市场矛盾，业主和客户之间的挣扎的过程中，随着7月份加息很明显的问题出来，在博弈的过程中到底谁能够博弈过谁，我现在看到好像是业主没有客户那么的坚决，我认为一季度市场与往年相比没有什么大不同，我相信随着时间的推移，房价会从量跌再到价往下面跌，量不跌，价就不会下。量我相信在未来一定会下降的，因为上月份的成交数据好像是5000多套，不到6000多套，也是4月份的成交数据。

房天下：4月份成交数据是8888套，以国土局的过户数为主。4月份一算的话，

张国库：2月份的成交量稍微差一点，3月份不错，4月份肯定是下降的。我认为1、2、3只能预示着下一步的量继续往下掉，掉的价有点降的时候，7月1日政府没有出台政策就开始热，等到评估价一出现比2008年更惨。

房天下：张总是比较悲观的一位。下面补充介绍一位嘉宾中原地产非营业部执行董事贺晓丽女士。我听到有很多经纪公司提起企业的核心竞争力，虽然其他的嘉宾都是前线的，但是这些老板们一致的观点是公司与公司的竞争已经越来越趋向于后勤，哪一家公司比较厉害，主要是看后勤厉害不厉害，中原地产在地产经纪行业里面市场份额拥有率的一个企业，中原地产核心竞争力，都在贺总管辖的范围之内。有请贺总谈谈回顾深圳季度二手楼交易以及房价的现状。

中原地产非营业部执行董事 贺晓丽

贺晓丽：跟2009年相比也是比较弱的情况，中原地产季度也是跟着全市有一个比较大的下降，从目前来看应该跟去年年底价格保持持平。其他价格方面还是保持比较均衡的。