21世纪不动产：4月深圳住宅成交“难”字当头

3月29日，深圳今年的房价调控目标出台：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。言下之意，今年新房价格将要上涨10%。这一调控目标在使观望的购房者失望之余，还在市场上引发了房地产调控力度减弱的猜想。但是，4月份接踵而来的加息和准备金率上调打破了这种猜测，楼市的压力持续增加，本欲有所行动的置业者又重新陷入更深的观望中。

限价目标出台开发商延迟推盘

关注增量市场的供应情况。新盘的日供应量在4月份并没有明显回升，全月入市的项目仅3个，拿预售证的项目也只有寥寥几个。对开发商动态的关注，在3月份曾有不少发展商选择在4月份集中放量，实际的数据显示，深圳市场只是在春交会期间有一次小增幅的放量。当前，在政策的高度敏感期随时都会引起开发商的观望，导致市场供给量徘徊于低位不上。

新房交易量进一步大幅萎缩

4月份新房市场的交易量进一步大幅萎缩。据21世纪不动产的监测数据，全市共成交新房1904套，环比下降29.03%，与去年同期相比下降了4成，比低靡的2月份仅增加了100套；成交面积16.36万㎡，环比下降28.67%。均价方面，全市4月份的均价20070元/㎡，环比微涨3.33%。三大主力区域：龙岗、宝安、南山的房价均有不同幅度的上涨。此前3月份跌破2万的均价曾在一定程度上推高房价下降的预期，终的数据结果表明，目前能够让房价有明显下降趋势的动力尚不足。

从成交的周线来看，在4月初周的单周成交量就跌破400套，达到今年以来单周成交的水平，后续几周的成交量也是徘徊在500套以下。日均成交63套，低于2月份 64套的日均水平。

在成交均价方面，全市4月份的均价20070元/㎡，环比微涨3.33%，同比微跌2.36%。均价的周走势显示，以4月周为临界点，此前的单周均价走势平稳，此后均价则呈现逐周上涨的走势。可见短期内限价政策并未达到真正“限价”的效果。

二手住宅成交“难”字当头

新房市场交易不旺，二手房成交也受很大的影响。据21世纪不动产的监测数据，4月份二手房成交8383套， 环比下降21.01%，与去年同期相比，下降了4成多。成交数据量与去年6、7月的冰点时期的数据相似。监测数据显示，进入4月份以后二手住宅的成交量连续4周回升。上半月两周的成交均在2000套以下，但是这样的成交量显示的市场是低靡的，到了下半月单周成交回升到2000套以上，但涨幅不大。

挂牌均价方面，4月二手房的挂牌均价相对平稳，每日均价基本上维持在20900元/㎡。

21世纪不动产不同的店铺反映，二手住宅市场除了带的的销售业绩能保持在较好的水平外，其他区域的成交都较为惨淡。成交“难题”并没有太新的变化：有能力买房的客户被限购；刚性和改善性需求被限贷；业主心态强势，要么漫天要价要么。

资金大量流向珠三角二线城市

限购政策不仅实实在在地打压了深圳的房地产市场，还通过影响预期主导了楼市资金的走向。通过连续几个月对惠州、东莞等珠三角二线城市的楼市成交情况跟踪监测发现，借着这一政策利好，这些城市的房价涨得风生水起，其中多个城市的房价涨幅都在15个百分点左右。

早在去年深圳限购令推行不久，二线城市的房地产市场就开始火爆，这些地方的房价已经经过了几轮的翻炒。当前政策压力不断上行，二线城市的房价也开始进入新一轮的上涨通道。另一方面，随着这些城市的房价上行压力不断加大，外界也在广泛关注二线城市限购令的出台时间。21世纪不动产分析认为受这种强势预期的影响，更多的资金会跟风抢滩二线城市的房地产。

对21世纪不动产的成交客户分析发现，商业和周边城市一手楼板块的客户群体逐渐丰富，一方面，更多有实力的巨资相继投入；另一方面，部分原本专注住宅市场有一定的资金余力但实力相对欠缺的客也通过合作的方式结伴进军商业、写字楼板块。

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