楼市坐等更严厉调控 社科院建议全面开征房产税

进入5月，胶着多时的楼市重回政策“敏感期”。虽然热点城市成交持续低迷之下价格仍未出现明显松动，但随着“降房价”，这一房地产调控公开表态的变化，深化调控的预期再次高涨。

中国社会科学院城市发展与环境研究所5日发布的2011年房地产蓝皮书认为，房地产调控面临攻坚战，并预测，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，建议全面开征房产持有环节税收。

低迷

多地楼市环比仍呈颓势

中指研究院发布的数据显示，上周(4月25日至5月1日)监测的35个城市中，20城市楼市成交量上涨，13城市成交量涨幅在30%以上，昆明、大连、三亚涨幅逾100%。重点城市中，4城市成交量均环比上涨，其中北京涨幅，达42.67%，其次是南京，涨幅达 到4 1 .1 5 %， 广 州 涨 幅 亦 达15%。

不 过 ， 虽 然 上 周 环 比 有 所 反弹，但多数热点城市成交量与去年同 期 相 比 仍 呈 颓 势 ， 市 场 依 旧 低迷。今年1至18周，深圳、南京、苏州、成都、北京、长沙、上海、重庆等重点城市中，仅成都成交面积同比2010年上涨，其余皆下跌。北京跌幅，达33.49%。

美联物业研究主任徐枫认为，在成交萎靡的背后，市场信心不足，各方预期不一是重要原因。相当一部分购房者对后续政策及房价下跌抱以期待，加之限购、限贷等政策约束，这些因素综合在一 起 就 造 成 了 买 方 推 迟 入 市 的 现状。另一方面，政府干预销售的策略之下，二手房业主并不会急于抛盘，因此，买卖双方都认为现在不是出手的有利时机，成交低迷在所难免。

2011年房地产蓝皮书认为，由于政策实施存在反复性，导致市场主体对未来政策预期的不确定性，潜在投 机性需求向现实需求转化将有所收敛，但转化动力仍存。

就开发商而言，经历2008年至2010年间短暂V形调整反转的经验和教训，房地产开发企业控盘愿望大大加强，经历2009年至2010年火爆的销售市场繁荣，房地产开发企业也积累了巨额的销售收入和利润，控盘能力也大大增强。

徐枫认为，虽然目前市场上个别开发商开始进行试探性促销，但仍不能称之为普遍现象，多数开发商还是处于观望状态，况且相当一部分开发商资金面只是“有点吃紧”，还未到危险的地步。

对于未来一段时间的成交走势，徐枫预测，热点城市的一手住宅成交量可能会维持4月份的水平，不过，如果后续供应量与现在持平的话，也不排除小幅回升的可能。就二手市场而言，目前整体上处于回升阶段，以周为时间段进行考量的话，随后可能会以5%左右的幅度缓慢抬升，但如果各地推行评估价过户，二手房的成交量将会遭遇重创。

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相持

房价或进入拉锯战状态

成交量持续历史低位徘徊并未带来普遍的价格松动。根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月，100个城市住宅平均价格为8 7 7 3元/平 方 米 ， 较上月上涨0 .40%。其中，北京等十大城市4月平均价格为15802元/平方米，环比上涨0.13%。

价格的微涨态势在四大一线城市二手房市场表现得更为明显。“一手住宅成交价格的形成由于穿插了过多的痕迹，所以二手房的成交情况是更为可信的风向标。”徐枫说。

根据美联物业的统计数据，4月，北上广深四地二手房成交价格环比、同比均呈涨势。其中，上海二手房的成交均价达31030元/平方米，环比涨幅为3 .6%，为四城市中，北京、深圳、广州的环比涨 幅 分 别 为1 .1 %、1 .1 %和0.7%。同比来看，广州二手房均价达19346元/平方米，同比涨幅高达32%，北京、深圳、上海的同比涨幅分别为15%、13%和18%。

对于未来的价格走势，2011年房地产蓝皮书并不看好今年房价回落，认为今年年内商品房价可能进入相持态势。

中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员、蓝皮书副主编尚教蔚表示，2011年房地产市场结构分化，商品房供给增幅放缓，保障性住房加大入市力度，将导致房价走势出现分化格局。中高档商品房价存在走高压力，低档商品房价存在下调压力。

不过她同时表示，在商品住房市场中高档房价走高、低档房价走低的相持格局下，纳入销售市场的低档保障性住房统计范围的平均房价将呈现下调趋势。

国家发改委研究所房地产研究副主任刘琳也持类似看法。她在蓝皮书中撰文称：“在影响住宅市场供求两方面的因素作用下，预计2011年住宅市场基本平稳。”

文章表示，短期看房价上涨仍存在一定的压力。在这样的形势下，2011年尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，稳定物价的政策目标要求一定会继续控制房价的上涨，抑制住房投机需求的政策仍将从紧。

而且从供给方面看，刘琳表示，未来一段时间随着我国城镇化的稳妥推进，住房供求将保持增长态势。具体到住宅市场自身的供求状况来看，2010年住宅新开工面积保持较高增速，这将增加2011年住宅市场的供给，也为市场需求者提供了较多的选择，有助于住宅成交量的增加。同时，保障性住房建设将对住宅开发产生较大贡献，因此预计2011年住宅开发仍将表现为同比增加。

刘琳称，2011年我国经济增速的放缓将减小房价涨幅增加的可能性，住宅市场供给量的增加将减小供求矛盾，伴随宏观政策是货币政策的调整、保障性住房体系和商品房体系的逐步完善，预计2011年住宅价格将保持基本平稳。

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攻坚

更严厉调控将延伸至存量市场

基于对房价可能进入相持态势的判断，蓝皮书表示，房地产调控面临攻坚战，更严厉的调控政策在2011年将被迫陆续出台。

尚教蔚说，2006年以来，由国务院和国办颁发针对房地产市场的调控电文达11件，土地供给、交易税费、金融约束、结构限制等政策措施均被采用，但房地产市场是住房市场投机性需求仍未被有效抑制。由于土地供给、交易税费、金融约束等政策工具往往只针对新增市场，较少触及既得利益，但更严厉的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点，将严重影响多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和实施难度。

未来，住房持有环节可能成为政策调控的重点。尚教蔚表示，经过多年呼吁，作为调节住房持有、抑制投机性需求的住房持有税，已经进入酝酿和试点阶段，重庆和上海率先开始了政策试点探索。但更全面的房产持有税征收还有待社会各进一步达成共识。建议全面开征房产持有环节税收，将目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向推广。

她表示，开征房产税不仅可增加地方财政收入，形成稳定税收来源，也可抑制房价过快上涨，调节收入分配差距，达到“削贫富差距之峰”的效果。

住房和城乡建设部政策研究副主任珏林在接受《经济参考报》记者采访时表示，国家对房地产行业的调控政策肯定将持续下去。今年1月份出台的“新国八条”现在正在贯彻落实过程中，走在“半道”上，它的效果如何到年底才能检验出来。

珏林称，目前出台的一些政策属于限制性政策，一旦放松就可能反弹。这种反弹带来的损失之大，一是这几年的调控成果就没有了，而且再实施调控难度加大；二是可能导致市场更加混乱。

国家统计局司李洪侠博士预计，2011年，各项房地产调控政策将围绕“新国八条”进一步细化、落实。

包括：保障性安居工程建设力度将进一步加大，相关土地、财税和信贷支持政策将进一步完善；抑制投机性购房需求的差别化信贷政策将继续，并有视市场情况不断趋紧的可能；违法违规闲置和囤积土地行为将被切实追究责任；稳定房价和落实调控政策不力的地方政府将很可能被问责；限购等必要的手 段 将 会 适 时 增 加 并 扩 大应用范围；促进房地产市场健康发展的长远规划和政策有望出台；《住房保障法》起草有望取得突破性进展；房产税有望在上海和重庆试点基础上推广。

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社科院建议开征房产税引热议 房产税到底是不是“病猫”？

昨日，中国社会科学院举行《房地产蓝皮书》新闻发布会。蓝皮书指出，2011年房地产市场发展的政策环境继续从紧，但短期看，房价仍有上涨压力。蓝皮书建议，房产税试点在“十二五”期间应加快向推广。房产税这一话题瞬时引发网民高度关注，房产税到底该不该征收，成为网民热议的焦点。

沪渝两地试点存问题房产税是不是“病猫”？

此前，上海、重庆两地试点推出房产税，但房价下降并不明显，这也直接导致越来越多的声音从反对征收房产税，到开始质疑房产税不能抑制房价。针对这一问题，有网友站在较为理性的角度分析了问题出现的原因。

微博网友@彭澎：房产税应该推广，但上海、重庆试点显示税率较低、执行不力是两大问题。在这一点上，财经评论家叶檀也在今日的解放日报上发表文章说：为什么房产税不能收立竿见影之效？房产税是政府的做空工具，者的将通过房产税成为政府的收入，是抑制房地产资本利得的重要工具；拟议中的暴利税，则是将房产商超过规定部分的利润纳入政府囊中。如此重要的做空工具，没有起到应有的效果，原因只有一个，使用者不希望房地产大幅下挫，而希望楼市出现软着陆。在房产税逐渐铺开的过程中，取代土地财政的收入，这一过程将十分漫长。房产税这一可怕的工具显露出温柔的一面，无论是重庆还是上海，房产税税率低，征收执行过程中就低不就高。阉割房产税，不梳理房地产税费，而后指责房产税无效，或者嘲笑房产税是病猫，显然是对金融与税收体制的嘲弄。

反对派：征税不过是头痛医头脚痛医脚

微博网友@马鞍山风：房产税简而言之，就是利用老百姓的善良，利用社会矛盾、扩大社会矛盾增加税赋的房革，终老百姓不可能受益，只会为高得离谱的税负买更贵的单。

微博网友@花心美猴：对存量房征税全面开展房产税，不但不能降低房价，还会提升租金。房东们会把税分摊到租户头上，到时候不是买不起房的问题了，连租都租不起了。或许们根本不关心这些，把税收上来完成政绩才是目的。

微博网友@鸿声断云碧：关于房产税，我认为本来就不算是个合理的税种，关于房产税调控房价，根本就是一个头痛医头，脚痛医脚的做法，本来就不会从根本上解决问题的。也就是说，根本不用指望房产税可以让房价降低。

赞成派：征税之日就是房价之时！

江苏无锡网友lily：我大力支持征收房产税，问题是征收方式，建议房管局代收。每年产权证年审的时候收税，不交税就让他的房产报废，由政府收了去作为安居房、廉租房，给买不起房的人住，看看谁敢不交税，看谁还。现在上海重庆的房产税都是购置税，就象买汽车一样的购置税，不能叫做房产税，应该在持有环节交税。税额可以参照地段、面积、类别(别墅、高层、多层、农民房)来设定一个系数，每年要交纳的税收设定一个基数，这样房产商也不会故意抬高房价了。

网友@一条叫猫的鱼：房产税的出台是要打压房价。房产税一来，房价肯定。房产税从现在起一年内肯定出台，到时就是房价之日。立字为证！

网友丰台体制不行：征收房产税是对的。这样一来，手里持有多套房子的因为持有成本太高人就会抛售，从而增加房子的有效供给，房子价格必然出现下降，老百姓就能从中受益。那些反对征收房产税的人一部分是无知的网民，一部分是利用无知网民情绪的多套房子者。

网民建言房产税 希望区别对待

广东深圳网友chenchenjx：希望不要是全民纳税，利用房产税对全民进行掠夺！房产保有税应剔除公民基本的住房部分，比如设定一个人均面积或房屋套数，两都让者任选，多出部分再来进行课税。不要像现在的房屋保有税一些，不管多少都征税，让千辛万苦当房奴才拥有基本需求型住房的人欲哭无泪！

上海浦东新网友湖中：支持收房产税，但应统筹考虑，建议按面积实行累进税率，同时降低所得税，消费税等。让房子回到住房保障上来。这样，能够稳步推进城市化，防止经济大起大落。

上海闸北网友mowtaniayang：要征房产税，的房子都要交，不仅仅是新购房要交，存量房也要交，这样才能公平合理，房价也能真正的降下来。制定政策者，不要怕触及自己的利益，不要避实击虚，要让的存量房都交税！这样一来，那些者，那些拥有数套甚至几十套房子的人，看看他们还能不能挺得住不！强烈呼吁的存量房也要交房产税！！！！

网友@乐清虹桥小应：给小产权房发证，并根据人均居住面积和套均面积适当征收房产税？这样可以起到补交土地出让金的效果，且是长期缓步现金流，比一次性大额现金流对居民造成的冲击小。买小产权的都是穷人，希望税率定低点。