四大国有银策摇摆不定 首套房贷悄然提价

对于信贷额度尤为紧张的2011年，国有大行会否加入提高个人房贷门槛的行列？

《财经日报》记者昨天从多家商业银行了解到，目前，沪上中小银行大幅收紧个人房贷的同时，四大行首套房贷利率正面临吃紧。

而在银行业人士看来，今年以来房贷吃紧，一方面源自房地产市场成交量整体萎缩，也出于银行对信贷额度紧张环境下率方面的考量。

房贷收紧蔓延至四大行

据了解，目前中、农、工、建四大国有银行在沪首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。其中，工行和中行信贷部相关人士明确表示，贷款利率“”为基准利率，没有利率折扣。

中行相关人士还透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”她如是说。

但建行上海某支行信贷部负责人则对本报记者表示，该行首套房贷原则上执行首付三成、基准利率，“而如果客户是我行VIP客户或首付比例超过五成，则首套房贷有可能申请一定的贷款利率折扣。”该负责人说。

“现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上2个月。”这位负责人继续说到，“而且不确保房贷政策可能发生变化。”

相比对第二套房贷首付比例和贷款利率的严格控制，层对首套房贷并无太多明文规定。

去年底楼市调控政策收紧之后，银行方面曾接层口头通知取消首套房贷7折利率优惠，将首套房贷利率下限调整到基准利率的85%，首付比例则为三成；今年初以来，由于央行屡调存款准备金率并严控信贷规模，各家银行开始陆续取消首套房贷利率优惠，从8.5折上调至基准利率。

“根据央行和银监局的精神，银行还是需要满足首套房贷客户需求，”一家国有大行上海分行个金部负责人对本报记者说道，“所以目前我们在首套房贷上依然执行首付三成、贷款利率为基准利率。”

但该国有大行上海分行个金部负责人同时坦言，对于第二套房目前至少首付六成、利率上浮10%，不排除一些银行会作出相关上调。

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值得注意的是，银监会曾在上周五否认首套房贷首付提至五成，但从中小银行开始的房贷收紧可能正在蔓延。

近日有媒体报道称，建行浙江省分行日前下发通知，从5月5日起，首套房贷利率在基准利率上浮10%，首付提高到四成；中行浙江省分行则从4月上旬已提高首套房贷利率至基准利率1.1倍，农行浙江有分行的首套房贷利率也普遍上浮10%，只有客户可享受基准或上浮5%利率。

“事实上，我们并没有接到总行明确通知调整房贷政策，首套房贷首付比例三成、利率水平参看主流同业和客户资质情况。”上述一家国有大行浙江省分行相关负责人昨天回应本报记者时则称。

银行房贷“受挫”

此前，本报记者还了解到，上海区域民生银行、兴业银行等已基本暂停办理个人房贷和个人款，而受制于资金紧张的各家银行均不同程度地收紧了个贷业务。个别股份制银行则已经执行首付三成、利率上浮10%的政策，二套房贷则要求首付六成、利率上浮20%。

一家股份制银行上海分行零售信贷风险部总经理对本报记者表示：“不排除有银行会上调首套房贷利率，由于现在处于升息周期，银行根据市场供需关系提高首套房贷利率不是不可能。”

相比之下，贷款利率水平更高的个人经营性贷款和中小企业贷款则更受银行青睐。

另一家国有大行上海分行消费信贷业务部总经理在接受本报记者采访时则称，目前尚无继续上调首套房贷利率的打算，“因为承受的压力会比较大。”

深发展相关人士也向本报记者透露，总行层面今年增加了上海分行的个人房贷批复放贷额度，“只是不排除现在一些客户经理相比于做个人房贷，倾向于做利率水平更高的贷款项目。”

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银行开发贷款不良率上升 风险或下半年全面暴露

部门高度关注房地产贷款风险。银监会主席刘明康5月6日在出席银监会第22次委务（扩大）会时明确表示，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。

业内人士昨日告诉早报记者，部门“关心”房贷不难理解，目前部分国有大行房贷不良率有所提高。此外，“限购令”的推出导致各方对于房地产信托产品的担忧也急剧升温。上海银监局更是首度要求信托公司上报3个月内到期房地产信托产品情况。

值得一提的是，银监会昨日似乎还颇有深意地提醒，“要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设。”何谓“科学支持”，有分析人士称，这或许暗示银监会已开始关注保障房贷款的还款风险。

房贷风险

或下半年全面暴露

昨日银监会新闻稿中值得关注的显然是刘明康明确表示要“对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判”。对此，一位业内人士昨日分析称，这很可能是指高度关注房地产市场的下一步走向，尤其是房屋销售是否会减少，因为这些将直接影响房贷质量。

显见的是，尽管银行对刚刚结束的房地产压力测试结果表示乐观，但实际上进入二季度，已有银行房地产开发贷款的不良率出现上升趋势。

据某国有大行内部人士透露，年初以来一些开发商的资金链就趋于紧张，其中不少现金流减少，已不得不向银行申请贷款展期。根据相关规定，展期贷款须计入不良贷款，导致该行房地产开发贷款的不良率提高。

“如果调控力度不减，按这个趋势，房地产开发贷款的风险可能会在下半年全面暴露。”上述人士直言。

此前，建设银行风险官黄志凌在接受媒体采访时曾称，房地产相关贷款的安全性对于销售情况比较敏感，成交面积直接决定着开发商有无足够的现金流偿还贷款。

中信银行风险管理部总经理史原在该行一季度业绩发布会亦表示，“今年房地产市场风险积聚，随着房地产调控持续加强，真正的房地产冬天会到来，小的资金链脆弱的开发商会首当其冲。”

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房地产信托暗藏还款风险

银监会昨日亦再次提及提及了加强房地产信托业务。

上周二（5月3日），银监会曾出面表示没有在5月出台房地产信托业务新规的计划。有关信托公司内部人士昨日向早报记者表示，银监会近期确实没有发相关文件，但已“口头警告”信托公司关注房地产信托风险。

另一位信托公司内部人士则透露，上海银监局已要求信托公司上报即将到期产品的情况，期限是0-3个月，“在我从业经历中，应该是首度出现这样的情况”。

多位信托业内人士认为，目前房地产信托存在风险隐患，尤其是“限购令”的出台打乱房地产企业的销售业绩预期，很可能因此出现还款资金不能按期到位的情况。

一信托公司人士表示，‘限购令’出台前，开发商对某些区域的销售业绩预期比较乐观，而产品运行中‘限购令’意外出台，直接导致开发商销售情况比预期下滑。“我们担心这一块的风险，房子卖不出去，能否按期还款就是个问题。”

在房地产企业已很难从商业银行取得新贷款的背景下，许多房地产企业转道信托、私募以补充资金，而尽管面临净资本管理和房地产调控等政策影响，信托资金仍然亲睐以贷款方式进入房地产领域。

统计数据显示，今年1-3月上海商品房销售面积371.28万平方米，同比下降23.5%；其中商品住宅销售面积305.55万平方米，同比下降24.6%。而同期数据显示，2011年一季度房地产信托涨势凶猛，当季房地产信托融资规模新增463.9亿元，是2010年同期152.3亿元的三倍。

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