楼市密集调控下 4月份龙头房企销售增速放缓

随着限购范围扩大和“一房一价”政策的执行，楼市调控已进入密集期，而开发商的销售也放慢了步调。

自上周万科率先公布4月份销售金额下降之后，昨日(5月10日)，保利和金地也公告了4月各自的销售情况。数据显示，保利、金地的销售增速相比3月份均出现下降。分析人士称，调控力度趋严，从二季度开始房地产市场已陷入紧张和胶着的状态。

房企销售业绩增速放缓

楼市调控政策已持续一年，仍未见松动迹象，但调控成效已显现在开发商的销售业绩当中。

公告显示，今年前4月，金地集团累计实现签约面积39.5万平方米，同比增长16.9%，累计签约金额54.8亿元，同比增长41.9%。尽管如此，单从4月销售业绩看，金地仅实现签约面积12.7万平方米，签约金额17.7亿元，同比分别下降16.9%和3.2%。

显然，从二季度开始，受限购政策影响，房企销售增速开始出现下降的苗头。与金地类似，保利地产4月份实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%；实现签约金额66.84亿元，同比增长63.41%。而3月份，保利地产实现签约面积60.36万平方米、签约金额66.13亿元。

与此同时，万科4月份实现销售面积67.8万平方米，销售金额79亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。但相比3月份，同比增速却大大下滑。数据显示，今年3月份万科实现销售面积83.5万平方米，销售金额93.3亿元，分别比2010年同期增长64.5%和47.8%。

除上述龙头房企销售增速放缓，龙湖地产公布的4月销售业绩也显示出减速迹象。对此有分析称，二季度众房企销售下滑已成既定事实。

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楼市博弈趋于胶着

“这一轮调控使有效需求被抑制，市场成交量上不去，开发商进入艰难时期。”世联地产分析师海斌认为，限购限贷使得市场需求被严重挤压，而从“五一”开始执行的“一房一价”政策也加剧了市场的观望情绪，这对开发商的销售会产生影响。

目前，各地陆续出台的房价控制目标和一房一价政策进一步加剧了市场的博弈紧张度。4月中旬，国务院房价控制督查组巡视16省市后，中海地产在深圳率先打出促销旗号，瞬间引爆了刚性需求。

“一房一价政策施行后，大量项目拿不到预售证，价格也无法上调，开发商资金链受压，只好采取打折促销手段。”海斌分析称，低价入市、提高周转率已成为房企无奈之下应对调控之策。

目前，在房地产市场天平的两端，一边是市场观望情绪加剧、楼市成交量下滑；另一边是房企资金紧张，但开发商仍在对抗政策，寻求突破。碧桂园一名销售人士称：“现在销售不好，但我们不打算。”

海斌表示，“开发商不会轻易，这会有损楼盘形象。”他预计，开发商会加速推盘，以回笼资金或以积极融资的方式应对调控。

事实上，出于一季度销售业绩不理想的考虑，金地在4月销售月报中已透露出加速推盘的迹象。金地称，5~6月计划新推或加推盘计划的项目已经达到17个，比3月份增加了4个。

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另类融资风声趋紧 房企携手信托“刀尖起舞”

一面是收紧房地产信托的信号频频释放，一面是市场对房地产信托的火爆追捧，上市房企和信托公司各取所需，携手“在刀尖起舞”。除了直接发行信托产品筹集资金外，越来越多的上市房企引入信托资金增资扩股，“另类融资”引人关注。

近两天泛海建设和百大集团接连披露了信托公司增资子公司的事宜。其中，泛海建设联合大股东与北京国际信托签订增资协议，由北京国际信托出资20亿增资公司子公司泛海东风，增资完成后，北京国际信托将持有泛海东风46.51%股权；百大集团的全资子公司浙江百大以其子公司杭州百大为主体，由华鑫信托向杭州百大增资5.25亿元，增资完成后，华鑫信托持有杭州百大27.2%股权。

由于两家上市公司引入的信托资金均用在地产项目建设上，业内人士表示，这种另类融资本质上就是房地产信托。不仅仅是百大集团和泛海建设，4月以来，已有多家房地产公司借道信托融资。

尽管具体政策尚未落地，市场对此却反应强烈。“信托也是通过银行筹集资金，但是目前信托异地筹款均需报备当地银监局。一旦政策趋严，银监局是否批准，多长时间批转，全无规律可循，主动权完全不在自己手上。在政策进一步收紧之前，有项目赶紧做。”一位信托界人士如此直白地告诉记者。

事实上，信托公司本身也乐于与上市房企携手“共舞”。虽然市场的焦点过多关注在上市房企融资上，但不可忽略的是信托公司也在谋求转型，其所扮演的角色也值得关注。业内人士告诉记者，在信托公司增资房企子公司的案例中，尽管一些信托合同明示公司享有优先回购子公司股权的权利，但终是否行使该权利并非定数。这些信托公司增资企业并非仅仅为了百分之十几的年，其醉翁之意不在酒。信托公司作为金融企业，在很多地产项目上受到诸多限制，但通过参股房企便大有可为。“企业没钱，我们提供资金，在一些房地产项目中，从拿地环节开始我们就已介入”，当交易双方不行使股权回购权利时，信托公司就完成了从融资行为向行为的转变。

对于房地产企业而言，此举解了其资金的燃眉之急，而信托公司也通过这种方式规避层对金融机构的诸多限制，从而提升了自身的能力。但业内人士同时也提醒，日趋高涨的融资成本需要引起重视。目前借道信托的融资成本已经达到15%-20%，企业应考虑到自身承受能力。

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一线房企四月销量现拐点

上市房企4月份销售数据陆续出炉，万科、保利、金地等一线房企的答卷不尽如人意，销售面积和销售金额增速显著放缓或大幅下滑。分析人士认为，房企下半年销售前景仍不明朗，在销量放缓、存货攀升、资金吃紧等压力下，房地产企业或加大促销力度，以价换量。

销量现拐点

截至目前，传统四大一线房企“招保万金”中，已有三家公布了4月销售情况。其中，万科的销售面积和销售额同比增速下降至个位数，保利地产(13.17,0.17,1.31%)签约面积同比下降，金地集团(6.33,0.05,0.80%)则呈现销售面积和销售额双下滑的局面。

万科A(8.32,0.01,0.12%)(000002)公告显示，4月份公司实现销售面积67.8万平方米、销售金额79亿元，同比分别增长7.1%和1.3%。但从单月销售面积和销售金额的同比增速看，万科今年1月至4月数据呈逐步下降趋势，4月份的同比增速更是下降到了个位数。对此，万科表示，调控对市场的影响十分明显，成交速度普遍放缓。

保利地产(600048)公布的数据显示，4月份公司实现签约面积49.55万平方米，同比下降0.28%，但签约金额同比上涨63.41%至66.84亿元。对于这种“一降一升”的局面，有分析人士认为，可能是由于保利4月份销售项目中一线城市占比较高所致。

而金地集团(600383)的销售情况则出现了“双降”。数据显示，4月份公司实现签约面积12.7万平方米、签约金额17.7亿元，同比分别下降了16.9%和3.2%。

链家地产分析师张月对中国证券报记者表示，相较一季度，4月份房企受政策调控影响更加明显，销售情况的恶化与当下严厉的调控政策有直接关系。“目前，尽管各城市出台的调控政策不一，但成交量下降是普遍、不可争议的现象。”

或以价换量

上市房企销售放缓，存货压力随之攀升。Wind统计数据显示，截至2011年一季度，两市136家上市房企存货金额高达9865.14亿元，同比2010年一季度的7041.46亿元增长了40%，较2010年报数据也增长了9.07%。其中，招商、保利、万科、金地2011年一季度存货金额分别为407.79亿元、1270.61亿元、1508.52亿元、522.45亿元，同比均大幅增长。四大房企合计存货金额占136家上市房企总存货的37.6%。

另一方面，在持续紧缩的信贷政策下，开发商资金情况进一步吃紧。链家地产报告显示，2011年一季度我国房地产开发企业资金来源总量为19268亿元，环比2010年一季度的21990亿元，下降近12%。另据各上市房企年报及季报显示，2010年1月1日至2011年1月1日，各大房企的流动资产率均有所下降，而资产负债率则呈现居高不下甚至继续上升的情况。对此，张月认为，上市房企资金回笼变慢，显著放缓的销售局面将进一步加剧房企的资金压力。“这种情况下，房企或以价换量。”张月表示。

21世纪不动产的监测数据也显示，目前开发企业正面临净负债和净存货双升的压力。21世纪不动产分析师常智分析认为，房企下半年销售前景仍不明朗，销售回款部分仍疲软。加之开发贷款收紧，未来仍有加息预期，开发商的利息支出将加大，开发商或加大促销力度以加快资金周转。