世联地产新评：房价不跌反涨 调控任重道远

自2010年4月份“国十条”颁布以来，这轮号称严的调控至今已整整一年多了。市场在调控下，成交量已渐于平淡，开发商推盘价格亦有些许折扣优惠；尤其是近期在“房价控制目标”要求下，深圳、广州等城市的个别楼盘出现大幅折让并火爆销售的现象，让部分人士认为楼市价格已进入一个下降通道。然而根据世联地产市场研究部对市场长期的跟进了解发现，大幅打折销售的楼盘仅是个别现象，多数楼盘虽有小幅折让，但未必有；相反，若同一年前“国十条”出台前相比，价格不降反升的楼盘比比皆是。据此，世联研究认为，楼市调控依然任重道远。

房价不惧调控，仍然稳步上涨

目前深圳的红树湾，后海以及华侨城在“国十条”后的这一年里，这些一手物业的价格在小幅度调整后均稳步上涨。以华侨城某楼盘为例，在国十条颁布以后，价格在2010年4月到2010年9月之间有过小幅度下降后稳步回升并且在今年的4月相比去年还涨了5%，新推出的楼盘同样受到热捧甚至增长20%。同样后海的高价楼盘在今年4月的价格相比去年同期价格更是上涨了20%-30%不等。在新兴区域的宝安区，购房者受未来的发展和社区配套的吸引，所在区域的楼盘出现供不应求的现象，楼盘价格均同比增长20%左右。龙岗区与西乡，虽然目前交通等生活配套尚未完善，但因其价格较其它热点区域价格较低，同时受到购房的青睐，其价格在一年间的涨幅较其他更甚。

房价不跌反涨有其因，调控任重道远

央行虽然实施稳健的货币政策，多次加息和调整金融机构存款准备金率，但在全球资金充裕和外汇储备占款不断增长的前提下，国内资金实质是充裕的。但经济急速发展带来了货币增加和货币价值降低让大家对存款的负利率、物价的上涨、保险的不确定都产生了畏惧。在这种高通胀的大环境下，大部分人希望通过来实现资金保值抵抗通胀，股市和楼市无疑是中国人热钱流向的两个大方向。但中国的证券市场还未形成较好的价值体系，并且伴随着很大一部分投机者使得想的人望而却步。房产无疑成为了一种抗通胀并且较有安全感的方式。尤其是稀缺的资源型住宅、新板块住宅、城市核心区物业由于供需矛盾凸显它们的价值，更受者青睐。这就是房价不跌反涨的根本原因。

除此之外，世联研究认为房价之所以不跌反涨，另有以下几个方面的原因：

1、楼盘本身价值支撑。稀缺的资源型住宅、新板块住宅、城市核心区物业由于供需矛盾凸显它们的价值；配套设施升级，尤其名校的引进是一些大型新建社区吸引刚需，支撑房价并制造淡市成交的重要原因。

2、市场预期支撑。一是“十二五”规划把提高居民收入、缩小贫富差距作为十二五期间的重要工作，年均提高居民收入7%以上，收入的提高意味着可以承担更高的房价；二是目前房价不跌反涨的现状强化房价上涨的市场预期；三是目前部分城市的房地产市场依旧供不应求，比如深圳。

3、开发商融资成本提高。在连续的房地产调控之下，调控政策的广度和深度都得以扩充。从土地，融 资，保障房、限购以及连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。这必然会导致开发商融资成本的提高，这些成本在楼市价格进入下降通道之前，必然会转嫁给购房者，从而带来房价的继续上涨。

4、开发商应对调控的信心不减。2011年房地产市场在国家的不断调控下，市场在政策趋紧与房价不跌反涨的博弈中，依然能够保持相对平稳的发展，这让资金紧张的开发商面对调控仍然信心不减。

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