4月深圳二手楼价格涨幅收窄 许多房贷款不到位

受银行收紧个人房贷影响，深圳二手房市场中由于“贷款不能到位而导致交易失败”等案例，近期在深圳二手楼市场中数量激增。相关数据显示，４月二手楼成交量表现反复，价格虽然总体呈现上涨，但升幅明显收窄。

据美联物业、中原地产等多家中介发布的报告，２０１１年４月深圳二手房成交６９６６套，成交面积５７．７９万平方米，环比分别下跌２５．７％和２５．４％。在价格方面，４月二手住宅成交均价上升，但升幅明显收窄。美联物业分析师指出，二手楼成交量表现反复，与银行进一步收紧房贷不无关系。

据介绍，４月央行先后进行加息和上调银行存款准备金率各一次，在叠加效应下，银行信贷额度表现紧张，受此影响深圳有部分银行上浮首套房贷利率，其中浦发、深发、平安等银行上浮１０％，工行、农行、招行等上浮５％。

昨天，世华地产区域经理邹小姐告诉记者，由于银行收紧个人房贷，同时受限购令和限贷等因素影响，目前银行放贷审核比前期更趋严格。“一些购房者和业主因为对新政策不了解，或者看上一套房子下定后，但由于手中持有两套物业而无法贷款等情况，终不能获得放贷导致交易中止。上月我们营业已出现了好几单这类情况。”

另据了解，银行个人放贷收紧也同时影响了业主贷款赎楼的时间，在此影响下，一些已经付清放贷的二手房源，由于交易手续简单以及交易成本相对较低，备受中介青睐。

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分析市场

4月主要城市二手房成交走势分化

数据来源：21世纪不动产中国总部市场部

4月份，各城市二手房成交量出现分化，一些城市并没有持续3月成交的“谷底爬坡”势头，成交量转而走低。其中北京、深圳、成都、青岛等城市成交量环比均有不同程度下跌，深圳跌幅，达34.4%。不过，另一些东部城市，如上海、杭州成交量环比仍然上涨。虽然如此，上海成交增速仍大幅下降，环比增速从3月的63.3%跌至3.7%。杭州则开始止跌回升，市场存在一定滞后性。总体来看，市场成交量是“春未来而霜又至”。

从4月成交价格来看，各地表现不一，一些城市价格下跌，一些则仍然保持上涨，但不管是涨还是跌，幅度均不大。整体来看，北京开始出现“价格稳中有降”的苗头，4月均价24813元/平方米，环比3月下降了7%左右，降幅。杭州也有一定下降，但降幅不足1%。除此之外，上海、深圳等地价格依旧上涨，涨幅均在5%~6%左右。尽管如此，价格上涨速度仍在放缓，预计未来继续上涨的空间不大。从数据来看，一线城市成交普遍不如3月，其中北京、深圳、成都、青岛成交量经过短暂回升后已经开始由正转负，上海增速急剧放缓，杭州开始止跌回升。价格方面同样反映出分化趋势，但跌幅和涨幅都不大，整体仍然较为平稳。实际上，通过比较历史数据可以看出，出现当前状况的因素可能在于调控，各地出现的价格异动与政策的严厉程度成正比关系，当前现象很可能是干预的短期现象。

另外，4月二手房成交占比开始整体出现下滑迹象，北京、上海、深圳、杭州都出现了不同程度下滑。这是由于调控使买卖双方预期相反，仍然难以达成一致的结果。而需求被抑制的同时，新开楼盘往往位于郊区，价格甚至低于周边二手房，致使刚性需求被过多挤至新房市场。但是与此同时，京沪深等一线城市由于二手房市场较为成熟，二手房占市场主体地位的格局仍没有改变。可以看到，三座城市二手房成交量仍然占到50%以上，其中深圳仍高达79%。但是杭州等城市依然以新房市场为主导。

部分城市4月楼市分析

◎北京

4月北京楼市呈现冷暖不一的交叉走势，“冷”体现在二手房成交量环比继续下跌，跌幅达15%，开始接近2月“极限值”。“暖”则体现在新房市场上，4月北京新房市场增速有所下降，但也保持28%以上的涨幅。此外，价格方面，北京多个区域二手房价格开始出现松动，4月成交均价环比跌幅达7%，为。

◎上海城市

4月二手房成交环比上涨3.7，但相比3月63%增速而言已大幅降低。实际上，上海120万以下与100万以上的房源成交呈下滑趋势，上海市场由“两头热”变成“中间热”，成交由中端房源带动。

此外，市场现已为刚需和改善型需求驱动，需求仅为4.2%。

◎成都

4月成都二手房市场呈现“双降”趋势，成交量环比下降32%，成交价格环比也有小幅下降，这在二线城市中尚不多见。不过，成都二手房市场成交仍然逆势上涨，在成交普遍低迷的情况下，城区可能是全市成交的主要带动力量。另外，成都20岁以下的购房者占比尤其高，已达到13%，且还在上涨。

◎青岛

青岛二手房市场同样经历了从反弹到续跌的过程，市场陷入迷惘。在新房市场保持小幅增长的同时，二手房成交量 环 比 下 跌 了11.9%。同时，刚需成为青岛市场的主要支柱，数据显示青岛置业需求占比达70%以上，因此，青岛新房市场受调控的影响可能较小。

◎杭州

杭州的市场反应似乎较其他城市滞后一拍，3月当各城市成交反弹之际，杭州仍在下跌，4月当月成交回调，杭州开始止跌回升。 4月杭州二手房成交量虽 然 环 比 上 涨8.5%，但仅为2010年同期 4125套的25.45%，为五年来同期。另一个值得关注的现象是，杭州中小户型成交占比开始增加，并超过3成。

◎深圳

与北京的交叉现象相反，深圳是新房、二手房“双双”，二手房成交量环比下跌了34%，新房成交环比下跌29.0%，与去年同期相比下降了4成。与此同时，资金被挤至珠三角二线城市和商业地产，数据称，珠三角多个二线城市房价涨幅在15%左右。