多地又现“购房潮” 逆势回暖还是调控见成效？

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海在深圳推出１３００多套房子促销被５０００名购房者一抢而空，广州碧桂园“天麓山”组团单日认购８００多套，南京碧桂园开盘首日销售接近２０００套……近，来自多地的购房传闻刺激着人们的神经：为何在国家调控高压之下，楼市还有这么好的成交？是“冰封”的楼市逆势回暖，还是调控已见成效？

一些楼盘低价销售遭遇抢购成为“日光盘”

５月１５日，南京碧桂园项目开盘，２０００套房子当天就被２万名购房者抢购一空，实现认购额逾１０亿元。１５日上午记者来到开盘现场，立刻感觉到“热浪”袭人：购房者的私家车在售楼门外排出２公里长龙，每一间样板房都人声鼎沸，沙盘前挤满了人，开发商当天散发的扇子超过１万把，现场服务人员上千人。

很多购房者身上透着亢奋，眼神中满是渴望。“南京市区套房子的钱可以在这里买三四套！”“我们先交６０万首付，然后买辆车，其他再说。”“１１３平方米的房子带非毛坯只要６０万元，太了！”……记者耳朵里听到的都是此类议论。

据介绍，南京碧桂园主打户型９０－１４０平方米房源仅仅半天就，当天销售了令人惊讶的近２０００套房子。据统计，“新国八条”颁布后的２月份，南京全市成交商品住宅２１７２套，３月份成交２２１１套，４月份成交２１２８套，这意味着，碧桂园一个项目的成交量几乎抵得上南京全市一个月的销量。

这种像买白菜一样抢房子的热潮，近其它城市也在上演。五一前夕，深圳中海拿出旗下的中海康城国际、塞纳时光两个项目１０００套房子促销，结果引来５０００多名购房者抢购，终增加到１３００多套。这是深圳“限价令”后出现价格松动，直接带动了周边一批楼盘促销。

广州经纬行研究在针对“五一”楼市所作的研究报告中表示，今年五一广州楼市值得关注的就是增城碧桂园凤凰城，４月３０日开售接近１０００套的“天麓山”组团，当日认购８００多套，认购金额超过８亿元。而五一假期三天，该项目的销售达到１２亿元。

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成交量放大的背后

加息、提高准备金率、限价限贷，今年以来国家不断出台各种楼市调控政策，房地产市场“风声”日紧，国内主要城市的成交量一落千丈。但就在很多购房者翘首以盼，等待“房价回归到合理水平”的时候，一些城市的新房成交量突然放大。

这是什么原因？探究起来，隐藏在这一现象背后的三张面孔清晰可辨：

一是目前国内的住房需求仍然旺盛。无论是结婚的年轻人、需要改善的家庭还是者，都有着购房的迫切心情，一旦有了心中合适的价格就会出手。尤其是经过楼市起落的洗礼，在通胀背景下，很多人苦于渠道有限，买房成了财富保值的选择。一直以来严厉的楼市调控，限购限贷，也压抑了很多人的购房需求，而一旦条件允许，这些需求就会猛烈地释放出来。

二是依赖土地财政的地方政府，因为没有找到替代性的“钱袋子”，依然难以对高房价痛下杀手。今年以来，无论是各地出台“限价令”变味成“限涨令”，还是在落实“一房一价”等具体政策上，一些地方政府的调控之手仍然是“高高举起、轻轻落下”。

更耐人寻味的是开发商。面对不断加码的国家政策和日趋激烈的市场竞争，观望者有之，四处融资顶住不者有之，顺势调整者也有之。记者发现，这些能够推出“日光盘”的开发商都在调整自己的发展战略。

以碧桂园为例，它向来以开发低密度大户型住宅著称，而此次南京碧桂园销售现场打出的标语是“建老百姓买得起的好房子”，项目中有七成是１４０平方米以下的普通住宅，定价每平方米５０００元左右，具备较强的吸引力。

碧桂园董事局主席杨国强介绍说，２０１０年碧桂园集团的净利润率为１６．６％，住房销售均价仅约为每平方米５０００元。“近房子的热销说明国家的调控起了作用，这个导向符合民生需要，也说明开发商只要建造出低价、高品质、节约土地的房子，就能受到市场和购房者的欢迎。”

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打破僵局需“堵”“疏”相济

针对楼市是否开始回暖的问题，们则有不同看法。比较有代表性的观点认为，央行刚刚再次提高了存款准备金率，各地的保障房还在快马加鞭地建设，政府调控房地产市场的决心依旧，短期内靠少数几家楼盘的热销来认定楼市回暖，并不合时宜。

“近楼市成交火爆主要是开发商以价换量的策略奏效。”地产评论人士张洪光说，５月是楼市传统的销售旺季，如果大量的住宅供应能够按计划推盘，房价稳中有降，那么楼市成交量将会逐步回暖；如果房价未能出现实质性下降，甚至转而上涨，那么低迷的楼市或将遭受新一轮更为严厉的政策打压。

南京房地产开发促进会秘书长张辉表示，近来购房者热情的再度释放，其实从一个侧面提醒社会：限购政策是“堵”，想方设法加大土地、商品房、保障房的供应是“疏”，而打破楼市僵局应该“堵”“疏”相济。

“房地产业依靠高、低利率的时代过去了，依靠房价持续上涨的盈利模式过去了，开发商要学会在正常市场环境下生存。”深圳市社科院城市营运主任高海燕指出，开发商应当告别一味追求利润的“单向度发展”，在政府、社会和企业的宏观坐标系中，寻求自身发展的平衡点。

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住建部官员细数楼市调控四大目标任务

从理性的角度来看，尽管管理层出台了一轮又一轮的调控措施，未来房价的走势还是不够明朗。房价要真正出现下跌，可能还需要经历一个复杂的博弈过程。

作为房地产调控的核心部门之一，具有住建部官员身份的陈淮，对房地产的相关观点自然引人关注。陈淮说，有人说本轮房地产调控的目标，就是要将房价调低。这种说法并不准确，房产调控有四个标准。

个标准，是房地产市场竞争充分展开。陈淮认为，当房地产企业竞争到你死我活的时候，在创新发展中致命缺陷暴露的时候，就说明调控已经到位。他说，调控目的不是把政策的声音加大，而是把资源配置的主导权交给一个良性、合理、正常运行的市场。

第二个标准，则是房价的话语权和决定权，由购买沿海特大城市高档楼盘的富人和投机性需求，转交给中等收入者。当中等收入改善性需求发挥主导作用的时候，这个市场才叫基本调控好。

第三个标准，是各部门产业之间从对抗走向协调。其标志是市场不需要那么多房子，或者国民经济整体稳定运行不能支撑这么大的信贷规模。

第四个标准，是市场的供应规模和交易规模更加合理。不仅是特大城市和沿海的二三线城市有大规模的住宅供给，其他城镇的新房供应也能满足普通购房者的需求。

陈淮还说，一些房地产政策也不像人们预计的那样，只是暂时存在，像房产税这样的调控措施，还将继续持续下去。

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