二手房市场规模骤降5成 房地产中介步入洗牌期

“京十五条”对中介行业的影响正在逐步显露。

根据链家地产近日发布的行业报告，自今年楼市调控再次升级以来，目前北京二手房的市场规模相比去年12月已下滑50%，比去年“新国十条”实施后的市场成交低点也下降了20%左右。而放眼全年，预计北京二手房成交量将跌破13万套，与换手率齐创3年新低，15%的价格跌幅也将创10年新高。

伴随着这样一场行业严冬的到来，北京中介公司也将进入洗牌阶段。链家地产预计，未来3个月，北京中介市场的整体门店数量将减少千家左右。

市场规模骤降5成

链家地产副总裁林倩认为，依照这样的趋势，未来3个月二手住宅月度成交将跌破8500套，创下27个月来新低。同时，至年底难有明显回暖趋势，年度成交难超13万套，将致使换手率难以突破2.8%，创3年以来新低。

北京二手房业主挂牌价从3月份开始下降，当月降幅为2.6%，其中，多区域、多类型已挂牌存量房源业主已出现调低价格的行为，挂牌价整体下调已经开始显现。而二手房成交均价从4月份也开始出现下降，降幅为1.5%。

林倩预计，在2012年3月前，单月降幅基本在2%以内，总体价格将回落15%以内，这很可能创下10年来价格连续回落幅度的纪录。

“当下楼盘出售压力将进一步显现，将会有超过6成的楼盘出现零成交的情况。三成楼盘维持低成交，北京二手房市场未来的滞销情况也更加明显。外地人购房减少明显的区域价格将领跌，诸如通州、西红门等区域，2011年初外地人成交比例50%以上，当前成交比例不足15%，价格也基本出现了3%~6%的降幅。”林倩说。

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步入洗牌阶段

当前经纪行业面临成交量严重萎缩与中介市场份额明显下降的双重困局，当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右。预计未来3个月，整体中介公司门店将萎缩千家左右。而第二波关店潮将发生在明年。

当前中介行业的生存压力主要来自于通过中介成交比例缩水明显，据链家地产市场研究部统计数据分析，当前中介成交比例占整体市场72%左右，相比两个月之前的83%已缩减11%；其次，无成交中介公司明显变多：2011年4月有签约记录中介公司为548家，相比2010年12月份减少216家。

“除成交量外，中介公司还面临着两方面的生存压力，一方面是寡头中介市场份额逆势增长带来的此涨彼消压力：市场份额小于10%的中型中介和小于1%的小型中介，市场份额分别缩减3%和9%。”林倩说。

林倩表示，受到市场整体萎缩以及自身市场占有率下降的双重影响，市场份额低于1%的中介公司将率先出现关店潮，预计其至少减少20%，即800家左右门店数量；中型中介至少有20%，即300家左右门店转型为租赁业务，其后再依势缩减。并且随着零成交增多以及零成交周期变长，生存压力将加剧。预计再过一年无明显好转，小中介乃至中型中介的个别零成交店面生存压力将进一步体现，关店潮甚至将会出现第二波，但经过洗礼的中介公司在服务及抗压力方面都将有所升级。

在成交下滑的压力下，销售渠道已成为各家中介公司的重中之重。其中，网络渠道尤其受到追捧，如链家推出链家在家，开始在网络上进行二手房的展示和销售；我爱我家也与淘宝合作、入驻淘宝房产。

据链家地产统计，2010年1月至今，网络渠道中房源委托比例由2009年的约12%，增长至2011年5月的约21%，从网络渠道中获得购房信息的客户占比也由2009年1月的约41%，增长至2011年的46%，并且只有网络渠道委托与成交的占比均呈现出稳步上涨的趋势。

尽管网络渠道的份额不断上升，但其口碑却不尽如人意。80%左右的客户对网上找房感觉不满意或一般，原因主要来自于网络房源信息的不详实及报价的混乱，干扰则来自于网络房源的真实性和实效过低。

值得注意的是，数据显示，如果客户在网络找房过程中的体验较好，其成交几率将比普通客户高出50%。基于此，链家、我爱我家近日纷纷公开表示，其线上线下的房源全部保真，如果存在发布假房源的情况，立即赔付消费者。

显然，在网络销售渠道逐渐崛起的当下，如何重塑中介公司的网络房源形象，已成为中介公司必须面对的课题。

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洗牌进行时:二手房中介行业或重新洗牌整合

近期，楼市调控的影响，受到“京十五条”的影响，中介公司已经早早有了反应。其中鑫尊地产率先反应。迅速关闭的50家门店，以减少成本。而近期，美联上海的8家店也陆续关闭，仅仅保留位于四川北路的上海美联总部，从事一手房代理销售业务。

据鑫尊地产董事长刘军透露，此次关店，主要是预计今年二手房成交量将缩减30%，硬撑下去只会加大亏损，“每家新店开店成本都要三五十万，提前退租押金也要不回，所以我们的直接损失大概两三千万。”本次关店，也是出于对于后市的判断，交易量将会下降。

而据美联上海区副总经理丁伟介绍，美联物业此轮密集关店系战略调整，除了上海，还将涉及其他区域。至于做何调整，目前尚不方便透露。但丁伟强调，美联物业绝没有退出上海，四川北路的上海美联总部还将继续一手房代理业务。

对于美联物业的退场，很多业内人士表示并不意外。2007年之前，是美联物业在沪发展的期，门店多达到50余家。但2007年之后，市场面临调控，美联物业未能及时跟上调整步伐，致使其在沪门店数一度萎缩到20家以下。此后的2008-2009年，由于市场和人事变动的综合影响，美联物业的在沪门店数再次下滑至8家左右。

据记者了解，尽管目前为止，北京除了鑫尊外，还没有其他大中介公司要关闭门店，但是，如果交易量持续下降，关店将在所难免。中原地产华北区总经理李文杰判断，如果成交量像2007年、2008年时骤减，中小房屋经纪机构将首当其冲受到影响，大中介机构迟也会在年中出现调整。届时，中介集中关店的现象将不可避免。

北京房地产中介行业协会公开数据显示，目前北京正规房地产经纪机构1622家，比二手房市场红火的2007年减少了近1000家，由此来看，三年多来，北京二手房中介行业的“洗牌”一直没有停歇。