楼市重心隐现转移 二三线城市坐享“挤出效应”

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楼市在限购、限贷及限价这“三座大山”的重压之下，不同的城市及区域的市场分化开始渐趋明显。

根据同策咨询研究数据，近一周，大多二三线城市的成交数据环比上扬，其中为显著的是南京涨幅56%，三亚、苏州、青岛、长春的周成交涨幅分别达38%、41%、32%、61%。同策咨询研究部总监巍立分析，二三线城市的刚性购买比例本来就比较高，随着近传出可能提高首套房首付比例的消息，很多观望人群抓紧入市，促成了楼市放量。

市场分析人士指出，政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市。二三线乃至四线城市的楼市也正因一线城市需求和资金的挤出效应，而逐渐受到开发企业的重视。

房地产市场重心将转移

与许多二三线城市形成鲜明对比的是，在一线城市，今年连“传统楼市红五月”这个概念都极少被提及。

“你问我哪个城市卖不动啊？上海咯。”在范围内布局有10个城市的某地产公司营销高管向《财经日报》记者表示，近段时间，该公司在武汉、沈阳等地的项目纷纷热卖，但上海项目的成交量却始终难以撬动。

以上海为例，来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，5月以来，上海商品住宅的成交量始终维持在16万平方米左右的较低水平。市场分析人士指出，成交量持续低迷，主要因为严厉的楼市调控政策抑制了一线城市市场中的投机需求，促使部分改善型客户退出市场；另一方面，为控制通胀，2011年央行已经两度上调基准利率，再次加剧了市场的观望气氛。

与此同时，调控政策使开发企业对一线城市的市场预期和资金供应也产生了较大影响。而因一线城市资金挤出效应发酵，二三线城市的土地成交出现了量跌价涨的局面。

中房网近发布的一份报告显示，今年以来，土地市场成交同比已大幅度下滑。从20个重点城市供求情况上看，“新国八条”出台后的2月土地成交面积同比下滑明显，一线城市同比下滑51.7%，二三线城市下滑55.9%；进入3月后，随着供应面积的上升，一线城市成交有所回升，成交面积同比下滑2%；而二三线城市同比下滑56.3%。但成交均价上，一线城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三线城市2月同比上涨16.9%，3月上涨22.8%，涨幅有所扩大。

报告指出，二三线城市土地成交均价同比上涨，其主要原因在于：政策压力之下，一线城市所受影响远高于二三线城市，二线、三线乃至四线城市市场逐渐受到开发企业的重视，企业在二三线城市拿地积极性的上升促使二三线土地成交均价的上涨。

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打折促销仍是主要手段

根据同策咨询研究数据，就在刚刚过去的4月，包括上海、北京、广州在内的7个城市还出现了成交面积环比上扬的趋势，一线城市中，上海、广州尤为瞩目，这两个城市成交面积环比上扬幅度分别达到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的情况下，成交也随之带动；而二线城市中，杭州涨幅86%，成为监测的城市中成交面积环比涨幅的城市。当月，大连、西安、深圳、武汉、南京成交面积出现环比下降，其中大连下降幅度，达到83%，而成交数据的大幅下挫也充分说明了限购政策对市场影响巨大。

进入5月之后，一线城市的楼市成交量已大多企稳，而二三线城市因为限购令下被迫从一线城市出逃热钱的流入，加上打折优惠幅度的升温，成交量纷纷抢跑，每周成交数据大幅上扬。

巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大体量特价楼盘的集中促销不无关联。例如南京的成交大幅上扬，就主要因为日前南京碧桂园凤凰城[消息价格 户型 点评]低价发售，数万市民抢购。

据了解，在宏观政策未现松动的情况下，特价房加上吸引眼球的促销手段仍将是推动成交的重要方式。例如4月底深圳龙岗地区的中海[简介 动态]推出1000多套“限价房”，遭遇众人疯抢。“中海康城[消息 价格 户型 点评]国际[消息 价格 户型 点评]”和500米外的“中海塞纳时光”这次出售房源的起价是9680元/平方米，房源均价为11000元/平方米。公开信息显示，这两个楼盘所在的深圳市龙岗地区，商品房均价在13000元/平方米左右，高出上述两盘售价近2000元/平方米。

不过，从国家统计局公布的4月份70个大中城市的房价指数来看，仅有3个城市同比下降，多数城市房价还是延续上涨态势，但涨幅趋缓。在70个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有52个，环比涨幅缩小的城市有26个。

北京中房研协技术服务有限公司研究总监回建强指出，从楼市成交的相对增幅看，中部地区正在独领风骚，增幅远超东部。从数量上看，虽然中部地区还是和东部有着一定的差距，但已经成为挑战者，在未来很可能超越东部，成为我国房地产市场的重心。

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一线城市刚消停三四线便登场 如此火爆更需当心

自限购等一系列调控政策以来，首当其冲的一二线城市楼市趋于稳定和平缓，甚至有现象，但三四线城市楼市则开始乘虚而入，不但房价突飞猛进，开发商不断拿地，楼市发展势头迅猛。调查显示，2011年一季度以长沙为代表的二线城市房价上涨9%，以岳阳为代表的三线城市上涨10.8%，以单县为代表的四线县城上涨更是高达20%。不少业内人士也表示，一二线城市楼市将会迎来淡季，但三四线城市会异常火爆。

据《中房指数系统百城价格指数》报告，4月房价环比涨幅居前的都是二三线城市，比如，邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊的涨幅皆在1%~2%之间。而北京、上海、深圳、广州等十大城市环比上涨为0.13%。

以神木为例，3年前，这个小县城的楼盘完全没有属性，但现在该县城的房价已涨至1.2万元/平方米。

这般火爆为哪般？

从市场分析，主要有两个原因：，一线城市和热点城市普遍实行了限购，这使得部分以房地产为主的资金转向中小城市。这些资金的大量涌入，必然会抬高所进入城市的房价。由于前期集中精力发展一线城市二线城市，导致这些城市的成本不断上升，各种弊端显现。长期资金饥渴的三四线城市，迎来资金充沛的时代，迅速地崛起，这也是客观情况。中国必须要加快城镇化的进程，实质上是要发展小城市，实现经济结构的转型，或者，资金转移到三四线城市，也是一种需要。

第二个因素，企业进入，产品品质提升，也带来品牌溢价。近两年，一批性开发商已经进入到了二三线城市、三四线城市，有些是因为企业自身战略布局的需要，有些是迫于一线城市和热点城市地价过高、竞争过于激烈。比如恒大在临汾、运城运营项目;福建隆德在大同拿地这些开发商的进入，有助于提升当地住宅的产品品质，但不可否认，也带来了土地价格的上涨以及住宅产品的品牌溢价，从而带动销售价格的上涨。

火爆关头更要当心

央行于4月28日公布的一季度中国内地贷款投向数据显示，一季度内地房地产贷款新增5095亿元，当季余额同比增21%，当季购房贷款新增3416亿元，余额同比增长23.2%。业内人士分析认为，这说明钱还是流向了地产，只是没有流向一线城市而已。

三四线楼市究竟为甚么这么火爆？在限购等一系列政策下乘虚而入成为房价高地，但是其生产和消费水平并没有到达相应层次，仅靠房地产和高房价必然不能支撑其发展，如此势头，房地产只能是泡沫满天，一旦破灭，必将对当地经济带来严重影响，甚至拖垮。