房天下：全国一线城市二手房挂牌均价稳中有降

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上周（2011年5月23日-5月29日）中国一线城市二手房市场普遍呈现“量价齐跌”。根据房天下二手房数据监控数据显示，一线城市二手住宅挂牌均价稳中有降，多数城市的二手房成交量环比出现小幅萎缩。受货币政策的影响，首付比例提高和贷款难成为困扰刚需购房者的普遍问题。在各项调控政策的综合作用下，预计二手房成交量短期内仍将在低位徘徊。

北京二手住宅量升价跌均价环比上周再跌0.88%

随着调控的逐步深入，部分二手房业主对未来房价走势的信心开始动摇，甚至有业主主动用降低挂牌价格来吸引购买，房价下行的压力逐渐增大。此外，银监会日前放权，在首套房首付不低于30%的前提下，各地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策，也就是说首套房首付上调与调控政策不违背，上调至四成或是五成均属正常情况。首付比例如果上调，很可能让部分资金不足的购房者丧失购房能力，这样一来，很多刚需购房者选择放弃观望出手购房。

二手房周成交量2309套，环比上涨7%。二手住宅周挂牌均价为25905元/平米，环比下跌0.88%。

上海二手住宅连续三周挂牌量升价跌

“一房一价“实施细则发布后，房地产开发企业和中介服务机构被要求对区域内新建商品房销售实行明码标价。但对于市场来说，此举却并没有带来多大的利益，虽然定价被框定，但反而会使开发商故意报高开盘价，以达到预期的成交均价。另外，一场楼盘特卖会在近期召开，会上有15个楼盘参与，短短两销售总额已达上亿，反观目前市场整体情况，楼盘价格松动幅度十分有限，而这种“一步到位”的特卖会着实诱惑不少，购房者热情普遍高涨。

二手住宅挂牌均价为24267元/平米，环比下跌1.71%。二手房挂牌量本周继续上涨233套，至156974套，已连续四周呈上涨趋势。

深圳 贷款难 二手房市场“量价齐跌”

房源多，看房人也多，但出手的买家少，这就是当下二手房市场所面临的窘境。不断调整的信贷政策，持续加强的楼市调控，滋生了大量伤不起的“等贷族”。不断收紧的贷款额度和不断调整的贷款政策，是滋生“等贷族”的直接原因，根据银行、中介、开发商等多方面的反馈，从去年年底一直到今年4月份，是深圳“等贷族”规模庞大的时间段。目前，信贷政策已成为影响二手房市场未来走向的一个重要因素。

二手房共成交2183套，环比下降5.09%。二手住宅挂牌均价为19471元/平方米，环比下降0.35%。

广州 二手住宅挂牌均价持续下滑

增城限价令实施之后，不少楼盘低价开售，从而导致一二手房价倒挂现象出现。虽然5月份二手成交均价环比上月略有下降，但皆因成交结构不一所致，并未出现实质性下跌，因而目前增城楼市呈现一手房成交火爆而二手房表现淡静的两极态势。不仅增城由于新盘而导致二手房客分流，市区部分板块如滨江东、南洲花园等，其成交量亦出现同比大幅下跌。不景气的市场成交和房价下跌预期也使二手房议价空间增大，部分受“限贷”措施限制而急需资金周转的业主开始主动让价，但老城区业主仍多持心理，区域房价依旧稳中有升。

广州二手住宅挂牌均价为14457元/平方米，环比下跌1.77%。本周前五的热门商圈有新塘、荔城、市桥北、东圃和天河北。

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苏州 调控叠加 二手房挂牌价下滑势头难止

二手房(住宅类)共成交297套，环比下降11.61%；二手住宅挂牌均价10547元/平米，环比下降0.26%。

成都 二手房交易量连续三周回升 价格依旧坚挺

二手住宅周成交量562套，环比上涨19.57%；二手住宅周挂牌均价为9430元/平米，环比下跌0.26%。

南京 市场持续低迷 二手房市场“量价齐跌”

二手房周成交量731套，环比下跌10.42%。二手住宅周挂牌均价为13242元/平米，环比下跌3.10%。

银行收紧银根 杭州二手房均价环比下降1.38%

二手房周成交量249套，环比下降26.98%；二手住宅周挂牌均价为20745元/平米，环比下跌1.38%。

天津 二手房市场成交量下跌3.50%

二手住宅成交量987套，环比下降3.50%；二手住宅挂牌均价为13409元/平米，环比下跌0.69%。

武汉 二手房挂牌价连续四周下跌 或加速楼市拐点到来

二手住宅周挂牌均价为8281元/平米，环比下跌0.17%。本周搜索量前五的楼盘为：万科城市花园、当代国际花园、保利花园、水岸星城和锦绣龙城。

重庆 二手房挂牌均价环比下跌1.26%

二手住宅周挂牌均价为7841元/平米，环比下跌1.26%，大渡口区跌幅，环比下跌3.35%。推荐楼盘：大渡口区九宫庙天辰华府、城南新区缙云小区。

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二三线城市楼市泡沫更大

近日，前货币委员会委员樊纲认为，中国房地产泡沫主要在几个大城市，对于绝大多数二三线城市，现在并没有大的泡沫。因此，从楼市来看，不一定需要大的调整。还有观点认为，在通胀的条件下，房价没有涨就相当于下降。这些言论本质上是要求房地产放弃调控。

房地产调控时至今日，诸多调控措施并没有在价格上发生作用，地方政府则被疲软的市场搞得财政紧张。市场上有部分消费者开始出手，但更多的是持币待购，房地产企业面临资金链断裂的压力。如果继续调控下去，中国房市调整是迟早会发生的大概率事件。这种前景让各级政府感到担忧，在经济有“硬着陆”可能性的背景下，楼市动荡是一种难以控制的局面，并对宏观经济构成高度不确定性的威胁。

但就如樊纲所说，二三线城市真的没有泡沫而不需要大的调整吗？我们认为，备受高房价伤害的中国人习惯以价格判断泡沫程度，比如一线城市价格过高就是大泡沫，而二三线城市价格较低则不存在泡沫，甚至有空间。事实上，二三线城市面临着房屋供给过剩的危险。

根据英国《经济学人》杂志近日在中国的调查显示，在一些二线城市，每年新增的房源供应比实际需求多出50%以上。2010年新开工的住宅面积超过卖出的住宅面积39%，其中辽宁、安徽和内蒙古的开工与卖出数量差别。而英国《金融时报》对中国7个省份的调查发现，空置新房数量在1300万套左右。《经济学人》判断中国二三线城市存在供大于求的泡沫现象。但是，他们和《金融时报》得出同样的结论，认为城市化的推进足够可以消化这些过剩的住房。

事实上，中国二三线城市的房市有特殊的一面，即几乎政府部门、国有企事业单位都会自购土地建设内部住房，其价格远远低于市场。在二三线城市，尤其那些不发达地区，“吃皇粮”与就职于垄断性国企的市民是主流人群，出现了每家可能有一到多套新建内部房的情况，腾置出大量房改房。这部分旧房很难统计在供给之中。而且二三线城市由于价格较低使得比率更高，空置率大。

同时，我们不认同未来中国城市化仍像过去那样继续吸纳大量农民人口，因为中国依靠信贷与推动的发展模式已经到头，目前已进入成本大幅上涨与产能过剩时期，城市新增就业不大。城市生活成本提高与房价上涨，也基本上阻挡了更多农民涌入城市的可能。由于传统的二三线城市大部分没有任何有竞争力的产业与合理的经济结构，“钢筋加水泥”的模式走到头后，经济更加脆弱，人口的城市化失去动力。

范围内建设保障房在一定程度上会恶化二三线城市的过剩危机，当然，各地政府是否真的完成计划规模还有疑问。中国的地产调控政策事实上在抑制那种因恐慌通胀而衍生的性需求，同时放慢增量供应的速度，这对防范更多供应过剩是有效的。我们认为，调控政策应该继续实施下去，以中国经济转型的压力与未来增长放缓的可能，根本无法消化那么多由暴利刺激的亢奋式供给，也无法承受那么高的价格。

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