21世纪不动产： 限价令下 5月深圳房价似降非降

进入5月份，楼市调控的“限”家军又多了“限价令”这一新成员，给原本疲软的楼市增加了新的压力。此轮调控直接落在房价上，市场各方给出的应对策略使楼市出现了新的阶段性的变化。

限价令出台开发商“未被限”

限价令带来的影响，开发商首当其冲。首先关注增量市场的供应情况。借春交会的助力，新盘的日供应量在五一假期前后几天有一个小幅上升，冲破3万套。接下来这种上升态势并未得到延续，整个5月份的新房日供应量始终在31000套的水平徘徊。从供应的区域结构来看，新开盘项目几乎都是集中在龙岗区。

对开发商动态的关注，中海在五一期间推出的千套低价促销盘，一推出就被抢购一空。随后各开发商并没有如购房者所愿地集体跟风。除了少数中小房企借机进行放量不大的促销，其它各大房企或称按平常策略销售或暂缓推盘选择围观。资金链是否顺畅是开发商要不要选择促销的关键，而从近期房企的态度可见，开发商的资金链相对而言还未到达一种集体的困境，从这个角度来看，购房者短期内还无法“感受”到房价的下降。

新房交易量大幅上涨 结构性影响明显

从成交数据来看，与4月份的新房交易量相比，5月成绩喜人。据21世纪不动产的监测数据，全市共成交新房2949套，环比上涨54.88%，与去年同期的1423套相比上涨了1倍多；成交面积24.77万㎡，环比上涨54.34%。均价方面，全市5月份的均价为15263元/㎡，环比下降23.95%，达到了10年至今以来的位。

从区域结构分析成交情况。三大主力区域：龙岗成交2204套占总成交的74.7%；宝安、南山分别成交387、105套。龙岗均价12921元/㎡，环比下降17%；宝安、南山的均价分别是19811元/㎡、32720元/㎡，环比降幅分别是2%和10%。数据显示的结果表明，5月份新房均价的大幅下降很大程度上受区域结构的影响。

从成交项目的产品特点来看，5月份成交的热点楼盘具有几大共性：多为平价项目、以小户型为主、个盘品质相对一般。在一些人为因素的影响下，高价楼盘无法通过预售，改为现售；非毛坯改毛坯出售，以符合限价要求。这些是新房均价突低的又一影响因素。

二手住宅成交继续疲软态势

5月份二手房市场交易继续处于疲软状态。据21世纪不动产的监测数据，4月份二手房成交8337套，环比变化不大，与4月份的成交持平。与去年同期相比，下降了32%。单周成交量徘徊在2000套左右，处于一个较低的水平。从区域来看，福田区仍是全市二手房成交多的区域，较之4月份成交套数变化不大。成交数据变化较大的是龙岗区，成交套数和面积分别环比下降8.24%、24%。原关外市场由于受到新房大销量的冲击，成交量随之下滑，成交面积跌幅更大表明该区域小户型成交较多。

挂牌均价方面，5月份二手房全市挂牌均价基本与4月份持平，在一定程度上受新房限价政策的间接影响，还有微幅下调的趋势。

21世纪不动产不同的店铺反映，多数的二手住宅市场成交都较为惨淡，包括福田、南山的一些成熟普遍反映房源稀缺，成交艰难。此轮的市场观望又增加了新的内容：7月1日“按成交价过户”传言带来的影响。从低价一手房的热销可以看到市场需求的强烈，关内二手市场的潜在需求没有得到释放。不断收紧的信贷已经让这部分需求裹足不前，若真的施行按成交价过户，一下子高出原来4~5倍的税费更是雪上加霜，由此带来的市场观望可想而知。

不断趋紧的调控预期拉长二手住宅的观望周期

5月12日央行宣布从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。至此，大型商业银行存款准备金率升至21%的历史高位。

货币紧缩政策的信号还在不断发出，在微观市场，对依赖住房贷款的购房者的而言，直接加高了他们的入市门槛。因此导至近期楼市新闻中关于“等贷族”和各种贷款纠纷案引来各方舆论的热议。在宏观市场，实体经济的环境进一步恶化，众多依赖贷款融资的中小企业生存更加艰难。这些资金是否有流向资本市场的危险，情况堪忧。

大众关注的中海现象并没有带给平民购房者想要的预期，似乎成为个别房企借题促销的又一新渠道。21世纪不动产分析认为，国家在房地产的调控方面已经形成了中期的市场预期，房价经历几轮政策的洗礼之后传达出的市场信息：是多数小幅平稳上升。这将会拉长“够资格”购房者的观望周期，二手市场的疲软态势或要持续。

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