中小房企“夹缝”求变 市场观望遭遇销售危机

随着调控的不断加剧，房地产开发企业资金链日益趋紧，而中小房企的“钱袋”更是备受煎熬。一线城市地少价高，中小房企可能会由于缺失资金而面临生存问题。从去年年底到今年年初，房地产行业的并购潮风起云涌。业内预计，房地产行业或将“重新洗牌”，对于中小房企而言，面对生死存亡的关头，必须认清自身市场定位，积极展开合作、整合资源、共同开发，否则结果将是退出市场。

1、中小企业难过信托门槛

“如果再无法获得资金，只能卖掉公司的一块地了，或者卖一部分公司的股权。”北京一家小房地产开发企业的负责人表示。他说，调控到现在，公司的融资渠道已经基本被堵住，银行贷款已经不可能了，企业近一段时间正在考虑信托基金。

但近一个关于信托基金的消息对类似这家小房企来说恐怕不是什么好消息。5月的一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陆续收到来自银监部门针对房地产信托的“窗口指导”，要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

据相关人士透露，此次“窗口指导”未提出新工具，但强调以股权方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件。业内分析，这三个条件把许多中小房企通过信托基金融资的路给堵死了。

提示，与大型房企相比，中小房企缺乏自有资金，又没有上市融资的渠道，公司运作项目又不多。受自身资质和自身实力所限，在当前无论从银行贷款还是信托基金融资的难度都相当大。

住建部政策研究副主任珏林认为，面对资金危机，中小企业必须调整自己的发展思路，通过与一些大型的企业合作，共同开发土地做项目，否则终只能退出市场。

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2、市场观望遭遇销售危机

某大型房地产企业负责人向记者表示，“当前市场下无论企业的大小，均面临‘缺钱’的困境。但大型房企就如风浪里面的大船，虽然船大掉头难，但抗击风浪的能力也更强。相反，中小企业在资金、销售等各方面的压力都要大得多”。

事实上，随着调控的加剧，北京楼市整体也几乎陷入了“滞销”，当初的“日光盘”、“月光盘”早已不复存在。即便众多房企新推项目均采取低开策略，但仍旧很难换来实质性的销售。北京市房地产交易网的数据显示，近来更是出现了不少开盘以来零成交、个位数成交的楼盘。

表示，限购使需求几乎变成定量，拥有“宝贵”购买资格的购房者对楼盘的产品品牌和品质要求都更高，面对市场上众多的楼盘，更将倾向于大型品牌开发商的项目。

国家住建部政策研究秦虹曾表示，“高品质的房子是未来住宅的发展方向，好房子要有资金的支持、人力的投入、高科技的植入，没有一定实力的企业将难以胜任未来房地产发展的需要”。

业内预计，中小房企楼盘无论在品牌和品质上都不占，一旦市场僵局持续延续，项目必将陷入严重滞销，届时恐怕会成为压垮企业的一根稻草。

3、合作开发渐成趋势

“如果可以不卖地，找到有实力的合作企业共同开发就好了，这样多少还能赚点。”某家开发商表示。据介绍，当前实力雄厚的大型房企成了中小房企争相联络的目标，股权转让和项目合作开始迅速增加。

据清科研究的数据，今年一季度，房地产行业共完成32起并购案例，在诸多行业中位居，占比14.1%；一季度房企并购金额达83.16亿元，同比大幅增长229.1%，环比增长72.6%。相关人士介绍，那些大型房企也由此趁机扩张版图，抢占市场，不过大型房企更喜欢直接收购土地自己开发。

1月初，广东省清远市新亚房地产开发有限公司与碧桂园的子公司顺德碧桂园订立协议，合作开发新亚在广东省内的项目；深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司也宣布，佳兆业集团拟以6.72亿元收购其100%股权；之后恒大集团以16.6亿元的价格收购深圳建设集团71%的股权；4月1日，万科以31亿元收购了广州原新光城市花园项目100%股权。

目前，房企并购案例正在不断增加，预计未来这些并购将主要发生在一二线城市的中小企业身上，他们资产规模小、易操作、债权不复杂、交易过程较快捷。

工商联房地产商会会长聂梅生表示，企业进入并购期，从某种角度讲是市场成熟的标志，在市场调整阶段，往往是品牌企业扩大市场份额的时机。

业内预计，在资金链承压的情况下，市场成交量又极度萎缩，中小企业有可能出于资金周转而出售部分资产，因为毕竟比卖房子回笼资金更快。随着调控的持续，预计会有更多的中小房企出售房地产类资产，而资本雄厚的大开发商会借机进行并购或者扩张。

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4、开发思路正在转变

融资渠道不畅、土地招拍挂的门槛高，在夹缝中挣扎几乎成为当下一些中小企业的写照。除了合作开发、出让股权之外，一些中小房企也尝试着通过旧区改造以及社区商业地产开发期望寻求生存突破。

一些中小房企凭借在当地的人脉，通过旧区改造项目获得土地开发，虽然旧区改造完成后土地仍要进入市土地储备通过招拍挂方式出让，但有关部门可以指定一些条件，让企业获得土地的机会加大。

同时，在万科、保利、金地、龙湖等住宅开发巨头纷纷进军商业地产领域之际，一些中小开发企业也尾随转向商业地产，但这些中小房企并不涉足大型城市综合体项目，而是剑走偏锋地选择社区商业作为的目标。

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