深圳二手房或入"冰川期” 一手房可能暂"解冻"

昨天，深圳市地税局召开新闻发布会，表示从7月11日开始二手房成交按照评估价进行征税，评估后高达20%的个人所得税让人们纷纷猜测政府是在抑制房价呢？还是在增加购房成本呢？记者对此进行了深入采访。

征收20%个人所得税

我市定于2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

市地税局负责人表示，近年来，存量房（即二手房）交易已经成为我国房地产市场交易的主要力量。但在交易过程中，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。此次开征的税种的目的就是“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

新出台的二手房交易核定征税政策规定：二手房转让有两种征税方式，一是按购房合同价格计征，要求证明房价属实的资料齐全、理由充足；二是由税务部门按评估价核定征收，这主要是针对严重低于实际房价的“阴阳合同”。

而征税的焦点就在于20%的个人所得税，例如按深圳自用满5年普通住宅的“”标准估计，一套原价100万元、现价300万元左右的房子需多出契税约2万元；非普通住宅和未满5年原价100万元、现价300万元左右的普通住宅，如果评估价为300万元，交易税将增加10万元，而如果按照另外一个标准没满5年的非自己住房计算则增加40万元左右的个人所得税。这无疑等于首期又增加一成以上。

业内人士分析，由于深圳房产市场“阴阳合同”的长期存在，即使是10年前的房屋，到现在过户价也一直没有增长。这次征税可以说的征税力度。如果二手房按评估价收税的办法出台，则意味着这10年间所“免”掉的税将由一个人来承担，加上10年间房产部分的20%，将是一笔高额的税费。而标准二手房个税估计会按评估价1.5%征收，也是一笔不小的数目。

评估价格不向社会公开

当记者询问评估价格是否向社会公开的时候，市地税局杨局长表示，评估价格属于隐形价格，当交易后过户资料输入电脑后，如果价格过低系统会自动出现预警，从而拒绝受理。不过对于同一个小区的毛坯房，非毛坯房，以及高楼层房，朝向好的房子如何识别则没有细化。虽然同一个小区的同一个面积的房子因为装修、朝向、楼层的差异差价可能高达数百万元，但是税务部门则表示目前征收系统还不细化，无法进行识别。至于这个房子是5年前购买的低价，还是3年前购买的高价也无法识别，比如同一个小区的同一种户型一个业主5年前70万元购入，而另一个人3年前200万购入，所提交的个人所得税的标准一样。

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中介：或迎冷的冬天

昨日，记者从世华地产、中联地产、中原地产等多家地产中介了解到，近来一周成交量激增，不少市民赶在按评估价过户的新规之前进行过户。世华地产碧海云天的一位中介称已经收到通知，征税方案即将开始实施。

记者在中原地产了解到，现在买卖比较旺盛，虽然楼市一再打压，但是刚性需求旺盛，很多人开始一次付清购买房子。这个政策出台后更催促人们赶快买房。限购政策的出台已经让中介公司感受到未来的漫漫寒冬，这次按照评估价征税短期销售火爆以后无疑会让整个市场进入严冬。“这就等于很多房子了10%，而这10%还要提前付出来，会有更多人买不起房子的，连续的政策会让二手房地产市场进入比金融危机还要可怕的寒冬。”一位资深的房地产中介这样告诉记者。

“按照评估价征收后，成本将转嫁到购房者头上，因为买家都是实收，100万元的房子会增加几万元成本，对于刚刚攒足首付的置业者来说影响较大，但是改善型住房收税更多，打击也不小。”世华地产的中介小陈表示。不过对于一些豪宅来说可能交易税会惊人的多，比如5年前一套300万元的豪宅，现在起码也800万元了，如果征税的话要征收将近100万元，这无疑不是一笔小数目。

业内普遍认为，一旦政策真正出台，将对二手房市场产生较大冲击。由于交易成本上升，二手房交易量或将下降。

预测

二手房冰封 一手房解冻

深圳市社科院城市运营主任 燕表示，这个政策会让二手房短期内小幅上扬，主要原因在于卖主想通过实收的办法，赶紧成交过户，但从整个房地产二手房买卖来看，还是很快会恢复一个常态。随后二手房会进入一个休眠期，让市场慢慢把开始征收个税的消息消化掉，这需要一个十分漫长的过程。但是市场上还有很多刚性需求，这些需求终会转移到一手房，所以一手房会迎来一个销售的回暖期。不过在这种强势打压下也很难大幅增长，但是就长远来看，房价还是会向上走高。

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深圳二手房买卖 按评估价征税

悬了一年的深圳二手房评估价征税方案昨日尘埃落定。

深圳市地税局和深圳市规划国土委昨日举行新闻发布会，宣布从7月11日起，对全市范围内的二手房成交价明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。具体时间以纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

新方案与现行方案双轨运行

与此前业内普遍猜测的分定评估价，按评估价征税的单一方案有所不同的是，昨日公布的评估价核定征税方案与现行的征收方案采用“双轨”运行。市地税局副局长、新闻发言人杨龙表示，并非交易都要进行核定征税，而只有交易价格明显偏低的时候才会采用核定价征税方案。“国土部门的系统会自动根据评估价格进行核对，如果偏低，就会发出提醒。”

此次按评估价征税适用范围仅涉及住宅，不涉及商铺及写字楼。在适用税率上，根据普通住宅和非普通住宅，容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的按计税价格的5.6%征营业税及附加，个人所得税部分则分核实征收和核定征收两部分，其中，核实征收为(计税价格—房产原值—转让过程缴纳的税金、合理费用)差价的20%；核定征收为计税价格×核定征收率(核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%)，此外，自用满5年(含5年)且是家庭住房的免征个人所得税。

“阴阳合同依然难以避免”

不过在接受采访时，不少中介也提出，两种征税方式，会让买卖双方“择优”而选，也就是说，如果按照20%的差价征收税额高于按照评估价格核定征收，买卖双方甚至会主动选择按照核定价格征收，这或者会让“阴阳合同”依然难以避免。

据介绍，此次启动按评估价征税，相关部门目前已经在全市400多个、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋形成了“一房一价”的计税参考价格。

对于划定的各评估价格，杨龙表示，考虑到避免让市场将这些价格理解为指导价格从而误导市场，将不会全部对外公布。不过记者从地税部门了解到，从7月11日开始，房屋买卖交易当事人可以凭个人身份证和房屋产权证号，在市地税局和规划国土委网站上查询交易房产的计税参考价格。

杨龙表示，存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，原则上更新周期为每半年更新一次。

算账

90平方米二手房

税费增加12.4万元

按评估价征税后税费差别有多大？以一套原价100万元，评估价250万元、90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅为例。按评估价征税之后，如果按照全额征收，交易税费成本将从66595元上升至190595元，前后增加12.4万元，增幅约为1.86倍；如果按照差额征收，交易税费将上升至465595元，前后增加近40万元，增幅近6倍。

税务部门回应

“不为增加税收旨在抑制”

对于此次启动按照评估价格征税的目的，是否主要考虑到增加税收的因素，杨龙予以了否认。他表示，实施存量房交易计税价格核定的主要是为了更好贯彻落实国八条文件精神，遏制或者投机购房，此外也是为了进一步强化税收征管。

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