深圳市颁发实施存量房交易计税价格核定文件

深圳市定于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作

为认真落实国务院有关加强房地产市场调控的要求，经深圳市人民政府同意，我市定于2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

近年来，存量房（即二手房）交易已经成为房地产市场交易的主要力量。与此同时，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公平原则，致使交易双方的合法权益得不到保障，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞，削弱了房地产市场调控的政策效果。

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据此，财政部、国家税务总局专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税）。《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

根据上述有关文件要求，为进一步规范房地产市场秩序，我市从去年起开始启动存量房交易税收评估核定方面的一系列筹备工作。并由市财政委牵头成立了由市财政委、市地税局、市规划国土委、市政府法制办和市住房建设局组成的市房地产评估征税工作领导小组，对存量房交易税收评估核定涉及的各项具体工作进行了研究和部署，制定了工作实施方案和具体操作流程，并委托市国土房产评估发展开展相关的房产评估工作。经过一系列准备工作，并报市政府同意，我市将于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作。开展此项工作，不仅是我市贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策的一项措施，也有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。

此项措施实行后，税务部门将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定。存量房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用。存量房交易涉及的税收政策、税率仍按国家现策规定执行。

存量房交易涉及的各项税收，由我市地税部门委托市房地产权登记在办证环节代征。房地产权登记作为存量房交易税款的代征单位，目前转移登记办文指引、办理程序、税费一览表、格式表格等内部工作流程及其相应的实施细则都已确定。存量房交易计税价格核定工作实施后，税务部门和规划国土委将继续加强沟通协作，严格落实房地产宏观调控政策，做实做好存量房交易中的计税价格核定、转移登记、税费征收等相关工作，为纳税人提供更多、更好、更的服务。

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二手房估价新规秘密定价引争议

传闻多时的深圳市二手房交易按评估价征税方案正式出炉，其征税方式和税率也终敲定。

昨日(6月9日)，深圳市地税局与深圳市规划国土委联合召开新闻发布会，正式公布了上述方案。从2011年7月11日起，该市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。不过，深圳市地税局并未透露具体的参考价格标准。

有分析人士表示，对于数月以来低迷疲软的深圳二手房市场来说，此时按评估价征税政策的出台，或将使市场的成交更为惨淡，而部分中介公司也将面临生死大考。

作为首创的二手房估价体系，深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的“阴阳合同”。而参考价格秘而不宣，也引来了外界对“秘密估价”的质疑。税费水平或大增

目前，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税。根据深圳市地税局昨日公布的二手房税收政策，容积率1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的，营业税及附加按计税价格的5.6%征收。

而深圳二手房交易个人所得税公布的征税方式有两种方案，一种是核实征收，即按评估价与购房合同价的差额征收，税率为20%。另一种为核定征收，即按全额评估价的1%~3%征收，核定征收税率分别为普通住宅1%，非普通住宅1.5%，拍卖房为3%。

有分析人士指出，两者税率差别较大，但无论采取何种方式，按评估价征税后，交易税费都将大增。

《每日经济新闻》记者粗略算了一笔账，原价100万元的房子，若评估价为300万元，90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅，在按评估价征税后，交易税费将从原来的6.55万元上升到约22.55万元，税费增幅超过2倍。冷清市场“雪上加霜”

二手房按评估价征税方案的出台显然将对深圳房地产市场造成影响。

“目前，购房者大多处于观望状态，二手房交易按评估价征税会增加交易成本，这可能会引发购房者转而购手房，二手房的成交量肯定会减少。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。

深圳南山区后海港置地产一置业顾问称：“近一个月几乎都没有什么成交量，看房的人很少，比较清淡。”而记者采访发现，周边的中原地产、美联物业也面临着几乎相同的情况。

据世联地产统计数据显示，上周(5月30日~6月3日)，深圳市二手房市场共成交1536套，成交套数环比下降16.6%，成交面积为13.56万平方米，环比下降14.5%。实际上，由于市场观望情绪严重，该市二手房市场成交量已连续三周出现下滑。

二手房按评估价征税政策的出台，或将使中介处境雪上加霜。“今年房产中介可能会出现门店关门和市场收缩，也可能会淘汰更多的中介。”李耀智表示。

秘密估价引争议

近年来，二手房交易过程中签订“阴阳合同”，虚报成交价格规避应缴纳税额的现象十分普遍，深圳二手房按评估价征税政策的出台，被业界认为将直击这一潜规则。

然而，由于深圳地税局并未透露具体的参考价格标准——正是“秘密估价”的做法，引发了市场的不小担忧。

对此，深圳市地税局发言人杨龙称，已经将全市400多个，17万栋住宅楼，共计154万套房屋的市场参考价格录入二手房计税参考价格核定计征系统。“交易双方签订的合同价格输入系统，便会自动生成相应的税费票据。”

经济管理研究研究员韩世同表示，这表明具体的评估方法已经成型。而深圳选择不公布评估方法，担心的就是引起非议，然而不公开更容易引发争议。

“人们不知道自己的房屋评估价是如何得出的，也无法和其他房屋评估价进行对比。这会使得市场对评估方法产生不信任感。”他说。

韩世同认为，政策的效力关键还是要看评估价是否真实地反映了市场价，如果评估价与市场价之间的价差过大，“存量房交易计税参考价格”反而让“阴阳合同”合法化。因此评估价格制定的合理性关键。

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