深圳二手房新政 市民抢搭“末班车”！

深圳房地产过户厅排起了长龙；多个地产中介手里拿着一堆“深圳市二手房交易合同”

上周四，深圳公布了二手房按计税参考价格核定计税的细则。细则规定，从下月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。虽然离7月11日正式实施还有近一个月，但该政策产生的连锁效应已然开始显现。

昨日下午，记者在深圳房地产产权登记（下称“登记”）看到，门口的汽车已经排起了长龙；多个地产中介手里拿着一堆“深圳市二手房交易合同”准备帮客户办理手续。一位在忙碌地填写表格的地产中介告诉记者，二手房将按评估价征税的消息传出后，近日来办理手续的人明显增多。

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世联地产市场研究部预测，本次政策细则出台后，成本的上升会带来二手房市场抢搭“末班车”现象；距正式实施评估征税制度还有一个月的时间，这势必带来部分买卖会加快签单、担保及递件进程，赶在正式实施之前完成过户手续。

深圳二手房市场

事实上，过去一年来，深圳每次传出二手房将按评估价征税的消息之后，几乎都引发了短期二手房市场交易量的爆发式增长。去年10月底，一度被“证实”的二手房将按评估价征税的消息传出后，二手房成交量在短短几天内上升了7成。

昨日下午两点多，在登记的三楼大厅，前来办理二手房过户手续的人络绎不绝，在地产中介们的聊天中，“评估价”成为提及多的词。

该“评估价”即上周四深圳地税局在新闻发布会中所称的“计税参考价格”，该价格据称由深圳市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。

据了解，目前深圳地税局的数据库中已有154万套房屋的计税参考价，评估价将按照“一套一价”来进行核实。深圳地税局表示，为了避免对房屋的买卖交易产生误导，不会向社会公布这些房屋的计税参考价。然而，正是这些保密的计税参考价成为决定二手房交易者购房成本的关键因素。

上周五，有报道引述知情人士的消息称，“在具体征税过程中，核定参考价大概会是市场价的七折”。不过，深圳地税局副局长杨龙昨日否定了这种说法，杨龙对证券时报记者表示，核定参考价的评估过程经过了慎重把关和专业机构的论证，虽然开始时以相对宽松的原则确定，但并没有“市场价打七折”这一做法。

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看房量和成交量上涨

从国土网统计的数据来看，上周成交量下降明显，但实际上，据世华地产市场研究监测，由于受“按评估价征税”政策出台的影响，部分置业者加紧了置业步伐，成交量近期有所上扬。

市地税局上周宣布，自２０１１年７月１１日起，深圳二手房交易按评估价征税。

受此影响，部分置业者走出观望，加紧了置业脚步，以期在７月１１日前完成过户，其中“红本在手”的物业成了“香饽饽”。

据地产中介地铺经理介绍，自政策出台后，看房量和成交量都有所上涨，环比５月同期上涨约１０％。

中联地产市场研究研究员叶蓉认为，从官方数据看，上周成交量数据的走势，是继前两周成交量走高后的持续回落，后期预计过户量会持续小幅度回落，估计在７月前后会跌落到冰点。

在成交均价上，除了成交结构带来的影响外，从市场的实际表现来看，买卖双方中，业主的心态与预期都发生了较大转变，在当前成交物业中，一般均有５万～１０万元的谈判空间。如果后期上市的新房继续加大促销或“限价”压力，继续，二手房市场难免不会被影响。

高档商铺拉高成交均价

世华地产成交系统数据显示，上周全市商铺买卖成交均价为５５６５５元／平方米，环比大幅上涨２８．６３％；租赁均价为６３元／平方米／月，环比大降５９．１２％。上周商铺买卖成交价格的大幅上涨，主要是因为南山商业文化高档商铺的成交拉高成交均价。调查显示，南山商业文化区的海岸城和保利文化广场，其街铺售价已由去年年底的２１万～２２万元／平方米，上涨至３０万元／平方米，涨幅高达４０％。

写字楼市场方面，上周租赁成交均价为１３２元／平方米／月，环比小幅下降１．３７％，其中福田区和南山商业文化成交活跃。

市场方面，上周买卖成交均价为１４３５７元／平方米，环比下降５．４１％，租赁均价为６０元／平方米／月，环比上涨２４．１７％，宝安区成交较为活跃。

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市场动态

深圳新规出台对二手房交易影响几何

应该说深圳市的二手房交易，按照评估价来征税的这个措施出台是有它的背景的，就是房屋交易已经遭遇了限购、限贷等房地产调控政策的压力。这个新规定是不是会对深圳房地产交易市场产生什么样的影响呢

央视6月10日《新闻直播间》节目播出“深圳新规出台对二手房交易影响几何”，以下为文字实录：

主持人：应该说深圳市的二手房交易，按照评估价来征税的这个措施出台是有它的背景的，就是房屋交易已经遭遇了限购、限贷等房地产调控政策的压力。这个新规定是不是会对深圳房地产交易市场产生什么样的影响呢？我们接着来看记者的报道。

解说：在深圳的多家房屋中介，记者看到即便是路上是人来人往，但是门店里的生意却是冷清的很。

记者：二手房这块能成交多少？

房屋中介工作人员：可能要按整个月来算，就是那么两三套。不是很多，不好。

记者：如果按评估价征税的话，会对客户客源有影响吗？

房屋中介工作人员：影响不是大，但是主要是限购限贷那一块儿影响已经很大了。

解说：虽然没什么客户，但是按评估价征税新规的落定，也让不少的中介都松了一口气。

书权（美联物业负责人）：传闻了那么长时间，那么对整个市场来说，是把一些不明朗的因素消除了，对买家也好，对卖方也好，他们的成本都能算得清清楚楚，还是有利于交易的。

解说：房屋中介的工作人员告诉记者，目前深圳二手房交易市场萎靡，主要还是受限购、限贷政策的影响。数据显示，从年初到现在，深圳二手房成交套数经历了过山车一样的行情，到四、五月时，基本稳定在8000多套的水平，业内人士认为，在经历数次房地产政策出台后，目前市场的观望情绪比较浓厚，不过考虑到成本增加，7月11日前有可能出现过户小高潮。

书权：短期之内成交量可能会反弹，因为7月11日开始就算新税费，种种税费加起来，会增加大概5个点左右的（成本）。

解说：也有表示，虽然新政实施后，会增加二手房交易的成本，但是由于税率相对较低，总体来看，对市场的影响有限。

深圳房价真降假降 现在是买房的好时机吗

主持人：今天我们聚集在一起主要是聊关于近深圳楼市的问题：一是近限价问题；二是关于二手房评估价征税的内容，现在网友比较关注的房价跌得差不多，是否适合买房呢？

近6月4日深圳招商地产观园项目，招商是属于央企，政策比较的紧，市场上出现限价政策，招商把招商观园项目以低于市场预期3000元单价，折合价格是12080元/平方米开盘发售，当天吸引一千多名购房者通宵排队抢购，开发商在当天开盘时提高到1.3-1.4万元/平方米，因为客户太多，当天90平方米户型被抢购一空，现在仅剩下少数120平方米和160平方米大户型房源。除了招商观园，之前还有中海项目开盘也出现了这种情况。这种抢购现象说明市场一些怎样的信号？

老揭：市场并未回暖 个别楼盘走量

老揭：现在开发商幅度策略是先蓄客，蓄到一定程度后再低价走量，低价走量从龙岗中海塞纳时光就可以看到吸客一星期后，等到3000-4000批客户的时候，才全部统一推出低价房。很多人说楼市回暖，市场刚性需求太强，我是持着否定态度，刚性需求不能体现在1-2个楼盘，涉及到整体面才能体现出来，现在只是说一些楼盘走量的同时，开发商要考虑资金回笼问题。

市场一直有刚性需求，市场氛围已经给政府压抑住，现在只是说有小部分实在是要房子的才定制。现在有很多人买房，有一个致命的共同点，他自己认为房价不可能跌的，他认为房价一定会涨下去，还会涨1-2倍。如果政府调控放开的话，这个市场相当可观，就像火山爆发。我们不能说是市场回暖，现在还没有达到回暖的条件。

德思勤 陈美云

陈美云：楼市“假摔”市场“假回暖”

陈美云：我自己做过分析报告，基本上观点跟老揭差不多一致的。

从上周的市场数据来看，成交量大还是宝 岗，主要是龙岗区，这个市场是一种“假摔”一种“假回暖”。为什么这么讲呢？由于个别楼盘大量成交或者是大量入市，促使整个市场好像真的成交量上升，其实整个深圳市是低迷。

为什么某些楼盘，例如龙岗、宝安楼盘因为备案太高了，政府不给备案，所以好的开发商以特价房的方式通过调价促销的方式使自己的楼盘慢慢走出去。

房价现在就是僵持，政府不会松的，我们可以看看整个政府颁布新政策出台，因为住宅是影响整个居民稳定国家稳定。

主持人：高先生作为者站在网友的角度来谈谈，市场上出现这种抢购现象，您认为是怎样的信号呢？

国家一级建造师、深圳地产评论员 高生明

高生明：现金为，钱到手里面才是钱

高生明：我觉得在目前这种状态下应该现金为，钱到手里面才是钱。政策的调控和政策的走势有一个提前性和滞后性，不是说政策出台，马上房价就下来了，这个延后性一定要看国家的内外环境。要将房子变成了一种居住功能，或者是一种实用功能，过程要多久，这才是每个人都应该去找机会的过程，我觉得十年之后可能大家都不去谈房子。

另外再谈几点：调控要得到什么效果？

，让开发商和从业者明白，作为企业是服务社会经济的，满足社会需求。

第二，作为消费者要理性消费，一是个人能力；二是强加的一些东西要去除掉，政府要慢慢让大家接受买房并不是一个必要东西。

大家一定要理性的看待买房，我以前给有些网友提意见：一是量力而行，千万不要为了一个虚无缥渺的预期压上几十年或者是一辈子。我们要理性消费，理性看待自己能力，理性看待房子这个事。

主持人：要理性的看待楼市，谨慎入市。

主持人：近很多楼盘无论是处于营销的角度，还是对政策响应的角度，都喊出了一个“限价”口号。这种限价是否真正的限价，是否动摇到当前楼市一些根基呢？

陈美云：这个限价，比如说某个楼盘，国土局规定了这个区这个盘卖多少钱，不能超过这个价，如果太高，就不给你备，你的房子卖不出去，这是很现实的。

下一步政策落地期或者是政策发挥效应期，如果一直持续下去的话，开发商资金肯定会出现大的问题。现在据我们了解，中小开发商资金出现了问题，今年下半年和明年上半年，有很多楼盘入市，没有客户怎么办？肯定要调价。

老揭：限价就像中药调理 用时间换空间

老揭：限价只是说政府限价是一种调控手段，就用时间来换空间，换大量保障性住房入市盘活市场，就像用中药调节房地产，所以现在关外有很多开盘市场很好，我们可以把这个数据做给上面看是很美好的，但是市内怎么办？没有问题，能够在市内拿到地的开发商都是有实力，全部走限售房，限售房就不用备案。

主持人：后续也不会有更严厉的手段。

老揭：还是想慢慢把这个房价调整为一个理性的阶段，所谓理性是大家认为我的收入能够买得起，感觉能够承受。如果通胀相当严重，肯定还会加息。

高生明：限价很简单，上面说只能控制在百分之几，如果是地方政府，我怎么控制呢？不给备案，不给卖，就像高速公路上，拦着路口，不让你冲过去，你还能够冲过去吗？

高生明： 加息提高流动的阻力

现在很简单为什么不加息，因为先保住政府自己，我欠了很多债。第二，再加息，银行怎么活？加息就是减少水流动的速度，就像摩擦力一样，加息就是提高流动的阻力。

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