招商置业:评估税新政落地 二手房市场波涛暗涌

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周二手住房挂牌均价为20875元/m2，较上周环比下跌0.31%，连续4周下行，且降幅渐宽。从各区来看，罗湖、盐田和宝安三区本周挂牌均价下跌，其中盐田和宝安区与仍紧跟全市挂牌价格走势，连续四周持续下跌，宝安区降幅，为0.97%。而龙岗区挂牌均价在连续四周下行之后本周有所回升，上涨了0.89%。福田和南山挂牌价格持续上扬，环比分别上涨0.35%、0.17%，上涨幅度收窄。目前，二手房市场的观望和低迷程度明显高于新房市场，销售速度放缓，业主心理预期降低，再加上近日刚公布的二手房评估征税政策，为赶抢末班车，有部分业主急于出手，放盘价格下调。

1.2全市二手商品房成交量走势

本周全市二手房成交1759套/19.05万m2，环比分别下降10.534%/14.83%，整体上呈下降趋势，这是由于本周只有4天的成交数据（6月6日端午节放假无成交数据），从日均成交440套（上周393套）来看，本周二手房成交量实际上却有所上升。单看住宅，本周二手住宅成交1448套/12.31万m2，环比分别下降5.73%、9.22%，套均面积85m2，较上周有所下降。目前虽然市场观望气氛仍较浓厚，但二手房评估征税政策将于7月11日实施已经确定，为规避政策实施后增加的大量税费，之前签单的客户将加快过户进程，预计在政策实施前二手房成交量会有小幅上升。

2、深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

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2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为17271元/ m2，环比下降0.66%，连续2周下跌。主要受成交地域的影响，本周关外新房成交量占比达89.07%，且多为新推限价房，整体上拉低了全市的价格。

本周全市一、二手房价仍呈倒挂之势，二手房价格只高出一手房3603元/平方米，新房的幅度仍高于二手房。从各区域来看，只有盐田和宝安区一、二手房价呈倒挂之势，分别相差590元/平米、245元/平米，盐田区二手房由于项目多，这种倒挂之势一直存在，而宝安区由于近期新开盘受限价，开盘价格普遍偏低，甚至低于周边二手房价，拉低了该区的新房价格。其他区域一手房价格均高于二手房，其中，仍然是新房价格居首位的南山区差别，新房价格高出二手房价达13360元/平米，因为本周南山区新房成交量少，物业多，使得南山区新房均价达38294元/平米的高位。

3、深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

本周新房日均成交量为60套/日，较上周减少8套，环比下降11.76%；二手房日均成交量440套/日，较上周增加47套，环比上涨11.96%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

本周全市一、二手房成交量合计2180套，相比上周的2441套减少261套，环比下降10.69%。其中一手房成交量减少54套，环比下跌11.37%，二手房成交量减少207套，环比下降10.53%。本周全市一、二手房成交量之比为1：4.18。

本周新房关外宝安、龙岗仍是成交主力，两区合计占89.07%，其中活跃的区域仍为龙岗区，成交205套，占新房成交量48.69%，占比有所下降；宝安区本周新房成交量有大幅回升，较上周环比上涨了2.3倍，占40.38%。关内四区由于极少有新盘推出，新房成交清淡，本周四区合计仅成交了46套，占10.93%。本周新房成交量少的为福田区，成交了5套/385.579平米。

本周二手房各区成交量均有所下降，其中宝安环比下降幅度，降幅达27.74%，一直成交比较平稳的罗湖区下降幅度小，微跌0.85%。成交活跃的为福田和龙岗区，周成交量均有380多套，分别占全市二手房成交量的21.83%、21.66%。从关内外来看，本周二手房成交关外两区由于成交量的降幅较大，本周成交占比为40.02%，较上周回落了近11个百分点。本周盐田区成交量少，成交30套/27127.28平米，占1.71%。

从成交的户型来看，近两周成交格局基本相同，本周新房成交户型依然是2房占，占新房成交量的56.53%，其次为1房，成交量连续2周在100套以下，占18.53%。本周1-2房小户型成交量合计占75.06%。3房和4房本周成交仍平淡，与上周相比4房成交量略涨，3房稍跌。其余户型仅占1.66%，其中四房以上、单身宿舍、单身、复式住宅、别墅及其他类本周均无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下的物业共成交337套，占80.05%；90~144 m2成交33套，占7.84%；144 m2以上的物业成交51套，占12.11%。本周90 m2以下及144 m2以上的物业成交占比上升，90~144m2成交占比下降。

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4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市有2个项目获批，共获批商品房套数1785套，获批面积166091.11平方米，其中住宅获批1718套/143622.57平方米；商业获批67套/22468.54平方米。

4.2新盘动态

水榭春天：三期新品高层2011年6月11日限价开盘，均价21000元/平方米，产品涵盖67-120㎡2-3房到140-165㎡四房，及少量200-270平米豪华顶层大平面，共1300余套新品。该项目位于宝安区龙华二线拓展区人民路和富国路交汇处东南侧(七里香榭南侧)。

金山碧海：6月12日推8套135-234㎡复式特价房，特价14500元/平方米起，目前在售户型为山水豪宅高层大户135-230平3-5房，全部是复式单位，赠送面积可达80平，均价17000-18000元/平方米，现购房可享受85折优惠。该项目位于盐田区盐田港后方陆域同富裕路。

坤祥花语岸：2期10套预留单位2011年6月9日现楼开盘销售，起价14600、均价16000、17800元/平方米，户型位于3栋、4栋A座、4栋B座，大户型、小户型、高层、低层、还有欧式奢华样板房。该项目位于龙岗区布吉镇吉华路水径。

千林山居：万科清林径Ⅱ区38#楼2011年6月11日起算价，预计6月18日开盘销售，一口总价95万元/套起，起价约10000、均价约12000元/平方米，含非毛坯2000元/平方米，主力户型为78-89平方米2-3房，现正开放样板房及诚意客户登记。该项目位于龙岗北五联连心路清林径公园南麓。

4、政策动向

深圳存量房（二手房）评估征税政策将于7月11日正式实施

6月9日上午10时，深圳市地税局召开的存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，公布新的二手房税收政策，自2011年7月11日起，深圳将对二手房交易价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。主要目的是为了堵塞多年盛行的“阴阳合同”。据深圳地税局副局长、新闻发言人杨龙介绍，深圳市相关部门将全市划分了400多个，17万栋楼房和154万套住房都被纳入了价格评估体系，做到了一套一价。当交易者进行二手房交易时，系统将自动按照评估价格计税。

实行计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或者高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税；申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

二手房评估征税政策实施后，明显的就是买卖双方交易成本大幅增加，其中影响的是营业税、契税和个人所得税，这三个税种都与计税价格有莫大的关系，如果完全摆脱过去原价过户规避大量税费的潜规则，若一套不满5年的普通住宅，原价50万，政策实施后按100万核定征收，实施前后相比，营业税、个人所得税、契税合计增加4.3万元，增幅达130%。目前二手房交易业主实收的潜规则使购房者连业主应缴纳的税费也一并承担，在首付比例和贷款利率不断上调的情况下，交易成本的大幅增加，无疑令部分经济能力不足的刚需置业者无奈退出，继续观望。是对于购买非首套、大户型住房的购房者来说，税费增幅尤其大，对客的打击力度较大。二手房市场将更加低迷，客户会逐渐向一手房市场转移，业主普遍销售便成为可能。

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