：房贷还款容易借款难 提前还贷还须三思

自5月18日起，央行年内第五次上调了存款准备金率0.5个百分点后，目前存款准备金率升至21%的历史高位。近日，又有认为，目前通胀压力下有可能令6月上旬这段时间再次成为加息窗口。加息预期下，市民关心的无非是贷款和还款两个方面：一是贷款是否容易，二是提前还贷合不合适。笔者走访了市区几家银行，了解相关情况。

提前还款受欢迎

“只要账上有闲钱，不用预约，带上身份证等相关证件就可到银行办理提前还贷。”6月13日，笔者接通了中行台州分行的热线，工作人员告诉笔者，欢迎市民提前还贷，随到随还。

笔者从市区多家银行房贷部门了解到，以前各家银行都对提前还款设置了一定的门槛，比如，一年内提前还款收取违约金，一年后提前还款必须提前两三周、甚至一个月提出申请，不少银行设定的还款金额为5万元以上甚至更高。如今，不少银行不仅降低了其中的门槛，还主动欢迎客户提前还贷。

对此，业内人士表示，提前还贷，对贷款人的好处是节省利息支出，减少压力；而对于银行来说，收回了更多的资金可以继续用于放贷，也可增加。

借钱门槛变高了

过去几年间，个人按揭贷款是银行看重也是着力发展的零售业务品种，至今占据着银行零售贷款资产总额的70%至90%不等。市民买房要借款，可以选银行，还能享受首付和利率优惠，客户是银行的“座上客”。而如今，时移势异，是自去年下半年以来，国家实行从紧的货币调控政策，先后四次调整存款准备金率、两次上调存贷款利率，并严格对银行执行存贷比。信贷规模明显收缩，再叠加国家在房地产领域的严厉调控效应，个人房贷市场迅速变身为“卖方市场”。

对于市民来讲，看得见的变化是，个人房贷“一贷难求”，不仅门槛提高、审批从严，而且首付上提、利率上浮，部分存贷比达标困难的银行甚至在实际操作中停止发放个人房贷。即使是刚需买房，市民也要排队等额度，因为银行要按月、按季均衡发放贷款。

“目前房贷业务这一块还是很紧张的，二手房贷款这一块基本上已经停止发放了。”农行台州分行个人金融服务部的何先生告诉笔者，银行在房贷业务上虽然政策较之前没有改动，但目前形势还存在着一定的严峻性。

“现在银行对房贷这块业务越来越紧了。”笔者走访发现，以前银行审批贷款，申请人只需备齐收入证明等材料即可放贷，现在银行在贷款审批上变得更加规范和严格，银行侧重于选择一部分对银行贡献度大、忠诚度高、资产状况良好的客户。

提前还贷有讲究

虽然银行方面对提前还贷政策放松，但提前还贷并不适合每个贷款家庭。

笔者采访了多家银行的房贷，请他们从操作层面上为要不要提前还贷帮市民支支招。认为，在提前还款的申请中，有相当一部分贷款人是享受了7折或者8折房贷利率优惠的，其实这部分贷款人完全没有必要提前还款。很多家庭提前还贷前要算一笔账，如果是资金宽裕而且没有其他理想渠道的家庭，用这笔钱来提前还贷还是比较划算的。如果有稳定的、也较高的项目，在高于房贷利率的情况下，就没有必要提前还款。

如果市民决定要提前还贷，理财给出的建议是：结合经济实力，综合考虑时间、机会成本，选准还款方式。

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昨日，央行宣布再度上调存款准备金率，此为今年内第六次上调，表明银行的钱袋子已经越收越紧。南都记者了解到，基于可发放贷款量的紧张，目前深圳多家银行调整降低了贷款客户提前还款的门槛，以期回收资金。

提前还贷有可能免罚息？

“现在各家(银行)都比较鼓励提前还贷，尤其到了季末。”招商银行深圳分行相关负责人说。他反映，自2006、2007年以后，各银行的按揭贷款合同中都增加了有关提前还贷违约金的条款，如贷款合同签订未满三年内即提前还款的客户基本上都要向银行缴纳罚息(具体标准各家银行有所不同)，而今为鼓励贷款客户提前还款，银行主动对三类客户豁免罚息，一是对该行综合贡献较大的客户，比如存款较多或者购买较大笔理财产品的客户；二是剩余贷款额不大的客户；三是卖二手房时促成买家又在该行贷款的客户。

“放不出款来，就转而鼓励提前还贷，以前需要提前一个月申请，现在提前10天就可以，至少在时间上不卡客户了。”建设银行深圳分行某个贷经理说，他介绍在建行贷款的客户，如一年内提前还款，需缴纳等同于三个月利息的罚息；如两年内、三年内，分别缴纳两个月、一个月的罚息；三年以上提前还款无需罚息。目前受连续加息和银行鼓励的影响，贷款时间已经三年以上的提前还款的情况已现增多。

业内建议提前还贷需谨慎考虑

据悉，除了上述银行反映的缩短申请时间、豁免客户罚息等，各银行对于提前还贷的鼓励，更多体现在之前享受低利率优惠的客户身上。“比如以前是按照7折优惠利率办的房贷，现在申请提前还贷，我们是加速办理的，即便该笔贷款未满三年，也可能不需要罚息。”某国有银行个贷经理说，他称此为各银行趁机调整按揭贷款结构、在贷款总量有限的情况下腾出较多额度发放给利润较高的业务。

然而，提前还贷是否划算？业内人士提醒借款人，应根据个人实情谨慎权衡。“如果之前是以7折利率办的房贷，不要提前还，因为现在及往后一年内估计都很难拿到这么低的贷款利率了，而且新贷款要获批都很难。”深圳市荣华懿按揭服务公司总经理谢韬说。不过他又表示，如果是按基准利率或者上浮利率的贷款客户，没有其他渠道的话，提前还款是可行的，尤其某些贷款成本较高的客户，目前条件下又较少理财产品能跑赢基准贷款利率的增速。

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