易宪容：流动性已经很紧 中国房价马上就要降了

连续10次上调存款准备率和4次上调利率，显示央行紧缩市场流动性的意图十分明显。货币市场的反应也很迅速，4月21日上海银行同业隔夜拆借利率上升177.64点至3.5333厘，而正常情况下，这个数字应低于2厘，这意味着当前银行流动性已很紧。

社科院金融研究所研究员 易宪容（资料图）

目前房贷加息其实已经潮动涌起。据报道，由于银行的资金紧张及对个贷风险认识提升，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等地的银行不仅全面上调第二套以上房贷利率，一些银行已开始把首套房按揭贷款利率上调到基准利率1.1倍以上。随着银根趋紧，未来其他城市的银行也将不得不提高房贷利率。

实际算账也证明了这一点：房贷有优惠时，贷款利率为基准利率的7折即4.158厘。而4次加息之后，5年期(住房按揭贷款的期限多为5年以上)以上的贷款基准利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上调20%，其利率就是8.16%。

3月份CPI达5.4%，数据显示当前通胀压力仍很大。况且房价仍需调整、国际油价上涨、国内通胀预期已形成，加上当前存款2厘以上的实际负利率，今年利率上调2次以上的概率十分高，因此，下半年的房贷利率将进一步上升。

房贷利率全面上升，表示国内条件及环境已经发生了根本性的变化。这种信贷条件的变化不仅表现为贷款成本成倍上涨，银行金融的去化，而且表现为商业银行资金的可获得性趋难。

近几年来的中国房地产市场，是由商业银行催生的市场，房地产泡沫也是借由银行信贷吹大的。只要银行去化，者不仅不敢进入住房市场投机也无法进入市场。在这种情况下，只要将者挤出，国内整个住房市场的预期将发生巨大变化甚至逆转，住房市场销售便会由量减转为价降。笔者判断，量减转为价降的情况即将出现。

对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的"刚性需求"。可是不要忘了，在高房价的情况下，住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中，由于受个人支付能力或住房购买力的限制，个人住房自住需求是十分有限的(社会科学院的报告就指出中国当前这样的房价85%以上居民是无能力购买的).

既然高房价下自住需求无能力进入市场，市场上基本是住房投机炒作者，那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求？相反，它将是住房自住需求的福音。因为，如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。

如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。

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易宪容：中国楼市为何越调控越

有报道,到5月底,今年政府计划生产1000万套保障性住房任务的实际开工率不到30%。

尽管住房建设部要求各地必须在11月份全面开工保障性住房,并把该任务作为各地方政府业绩考核重要指标。

但实际上无论是从保障性住房的资金来源情况来看,还是从保障性住房开工的情况来看,今年各地政府要完成1000万套保障性的住房并非易事。

现在我们要问的是,为何近8年来一系列房地产政策总是事与愿违,总是无法实现。

从2003年起,政府希望通过房地产宏观调控来稳定房价,但是房价越是要稳定则涨得越快,房价涨得淹过到头顶。

今年出台的新国八条,就是希望通过这些房地产政策来挤出房地产泡沫,来保障低收入民众的住房福利条件改善,同时,使得新出台的房地产宏观政策不对经济增长造成多少冲击。

大造保障性住房的政策就是其中为重要一项政策。

其实,中国住房市场的问题所在,并非完全是保障性住房体制的问题。而是过高的房价让居民无支付能力进入。

房价过高又是一些错误政策的结果,促使中国的住房市场完全成了一个投机炒作的市场,一个赚钱赢利的工具。

可以说,如果这个问题不解决,保障性住房生产再多,要解决绝大多数中低收入居民的住房问题是不可能的。

只有住房市场的“去赚钱化”,挤出房地产市场泡沫,才能使住房市场的价格全面回归理性。

在这种情况下,保障性住房的比例自然会相当小,住房的双轨制也没有必要。

假定“住房双轨制”的发展模式能够成立,那么不仅在于各地方政府有没有激励大造保障性住房,而且在于各地方政府有没有财力建造保障性住房。

如果各地方没有财力建造更多的保障性住房,那么政府对保障性住房的责任书再明确也无济于事。

是当绝大多数地方政府都没有财力来建造大量的保障性住房时,这些地方政府都违约时,那么建造保障性住房的责任书就可能成为一纸空文。

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年内六调存准率 压房价一根稻草落下

央行昨天宣布从6月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第6次上调存款准备金率。本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创新高。按5月末人民币存款余额76.73万亿元计算，本次上调存准率将直接冻资3836.5亿元。有分析师认为，这次存款准备金率的再次提高很可能成为压倒房价的一根稻草。

再次收紧流动性

“针对居高不下的通胀压力，央行再次提高存准率，收紧流动性。这无疑有助于降低人们的通胀预期，以达到稳定物价总水平的目的”亚洲开发银行驻中国代表处经济学家庄健昨天在微博中称，从上调存款准备金率看，政府对“抗通胀”还是看得比“保增长”要重。

中国银行业研究主任郭田勇认为，经济出现减速、部分中小企业融资困难加剧，引发了对政策超调、是否需要转向的争议。央行再度上调存款准备金率也是对这一争议的平息，5月CPI现年内高点5.5%但未必是强弩之末，未来走势仍不确定，6月公开市场到期资金量亦较大，央行再提存准意味着将保持稳健货币政策基调、有效管理流动性、控制通胀。

加息或将延迟

西南证券研发剑辉认为，从央行此次操作手法来看，边走边看，边看边作的谨慎成分多了一点；出于对实体经济承受力的考虑，原本预期的本月内加息，可能会延迟到下个月。如果6-7月份的M2仍然接近或低于16%的目标，那么后面提准的节奏和力度也会有所调整。

银行利息减少50亿

交通银行经济学家连平表示，此次准备金率上调符合预期，主要是因为6月公开市场到期资金量较大和新增外汇占款可能维持在较高水平。央票一二级市场利率再现“倒挂”，公开市场回笼再度面临困难也是重要原因。下半年，公开市场到期资金量下降，加之部分银行流动性压力较大，准备金率调整频率将明显放缓。此次上调冻结资金3800亿元，减少银行净利息收入约50亿元。其累积效应将对存贷比较高的银行信贷投放形成一定制约。

楼市

房价下跌无悬念

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此次上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张，“无疑是雪上加霜，将使得开发商融资更加困难”，这将加大开发商促销、快售回款的压力。其预计从6月中下旬开始，会有更多的楼盘加入到打折的行列。