话题一：深圳存量房（二手房）交易评估征税新政策解读

主持人：在下个月11号执行评估价过户，说起来这件事情，可能在座各位都清楚，但是广大的购房者和网友有很多不知道评估价过户究竟将会给他们置业安居带来什么？在座各位都是资深的专业人士，有行业那天起，就有一个问题，在买卖合同上所签署购房价十几年来几乎都没有变过，早几年深圳政府部门公布深圳一手房价13500元/平方米，二手房价5400元/平方米，这种现象让很多不了解内情的人感觉到失效，不知道是因为什么。在座各位都知道这事情，这个问题一直困扰着房地产行业很多年，现在政府终于下定决心解决“顽疾”，当然解决“顽疾”实际上是把这么多年没有解决的问题在一朝一夕解决，所带来的振动，所给行业带来的影响还是大，前面所欠债要轮到现在的人还，所以今天请大家来讨论这么一个问题。

个主题是存量房交易评估征税新政策解读，请一线们能够首先谈谈。

练映辉：这段时间观望还是有一定的明显，市场这段时间成交来看，二手成交明显下降。

李湘伟：这次估价政策出台对整个房地产市场长远规划发展是好事情，就像刚刚所介绍的，“阴阳合同”已经成为了深圳市市场上二手楼交易的潜规则，实际上这是对于买房来讲确实不公平，花了高额房价，高额的付房款但是获得了比较低登记价格。现在业主主要是采用一种实收的形式，这种高额的税费都转嫁到买方身上，欠下的债迟早要还，关于估价政策应该是在2007年的时候深圳在做这样的准备，我记得曾经代表过中介行业给房协行业写过一篇建议，也是由房协组织的，大家意识到“阴阳合同”给二手楼交易市场的弊病，从政府层面很想推动，这次千呼万唤始出来，在国家宏观调控大背景下推出也是负责适合，这个新政出台执行国八条完成这块，所以整体对政策推出是一个好的事情，这个推出可能对一种前期短线炒楼肯定会有影响，如果交易要转让成本会增加。这次推出是两种征收方式还是比较人性化，说明政府已经看到可能原来的这种环境下会造成一些影响，采用是两种税收政策并轨形式实行。一种是核定，一种是核实，根据房产证合同价格减去转让环节税费，减去合理的费用，包括转让环节的收费，中间手续费等等装修费用，按照超额的20%征收个人所得税，这是一种核实征收。核定征收是无法提供你合理费用情况下采用核定形式，政府会给指导价格，我记得关于指导价政策在2003、2004年深圳市一直有，每个都可以有一个价格，如果低于这个价格过户必须有合理解释，这在2002、2003年就有。我记得房地产有一个评估，大家可能以往什么时候把核定价格遗忘了。这次核定价格比2002、2003年更加清楚，当时根据路段给出的价格，这次是有400个，17万栋房子，154万套房，可以做到一房一价，应该比以前更加的合理，这是两种征收方式，根据核定价格统一按照普通住宅是1%征收，非普通住宅是按照1.5%，还有一个拍卖房是按照3%征收，这是核定征收和核实征收个人所得税两种方式，终体现是人性化。

泛华集团深圳南枫按揭公司总经理助理 李湘伟

新政里面有几个不明确之处，刚刚普通、非普通、拍卖，是否提到受赠还是继承得来的，受赠和继承我记得以前的征收方式是以受赠全额的20%来接受，这次新政里面并未提到，这是其中一部分。

还提到新政上面明显偏低有这么一个字眼，我在网上查到相关新闻，确实明显偏低界定不是明确，到底多少算偏低还不太清晰。

第二，虽然有154万套房被纳入到此次评估体系里面，没有在这个范围里面的房子如何计算，按照核定还是按照核实还是没有提醒，这是第二点。

第三，因为税局未公布核定价格，不想给市场一个误导，大家交易的时候国土局相关网站和地税局相关网站查询价格，通过输入业主身份证号码，房产证号码查实价格，让我们联想到目前二手楼交易系统上用到查档也是输入身分证号码可以查询房屋产权状态，在房协系统上体现这个价格，我觉得两个可以并行，也没有提到是在哪一种状态下可以查询价格，这是重要，如果房价抵押状态，有些意味着我查到这个价格，可能对买卖合同签署合同的时候也会造成一定的影响，这个状态也是没有明确的。

第四，当价格明显偏低时一个正当理由，税局领导说这个理由肯定不能写上去，何谓正当理由呢？这块可能有一个空子可钻。

第五，房价说是会半年调整一次，这个半年的频率是否合理，假设市场上价格是比较平稳，半年调整一次没有关系，如果说当市场环境发生巨大变化时，半年调整一次可能也会侵害到消费者权益，关于价格是否能够及时调整，在这次新政里面没有做到详细说明。

第六，这里面说到有些合理费用，比如说装修费、按揭利息、手续费这些合理费用多少算合理，是否界定一个范围，整体价格10%、20%甚至是更高，也许有人就装修很多钱，能够说我不合理吗？按揭利息可以通过银行给出相应的。提到手续费这电，手续费是指什么手续费，中介所交付和其他费用是否纳入到手续费里面这点说得不是明确，这是我对政策一些理解或者是存在不确定性因素。

主持人：谢谢你对政策有一个详细的解读，并且提出自己的一些质疑，这些质疑我们心中可能都存在，或者是有些疑问。

深圳盛泽按揭代理有限公司总经理助理 侯财政

侯财政：我觉得在谈一点积极的方面，以前为了避免“阴阳合同”事情的时候，站在银行角度更关注风险问题，现在政府出来管一管对风险控制是有好处，原来可能由于“阴阳合同”也好或者是为了避税采用一些办法。在新政里面有一个自己核定价格会参考一定市场核定，但是又不完全基于市场做，所以对银行来说也是好的举措。

二、在新政当中解读到对于自主需求仍然是给予保护，满五年以上一套仍然还是给空间的，原来自住或者是换房的住户目前新政仍然还是有一定的认可，从某种意义上比较积极。

三、大家更关心的是对接下来一些疑问，对于执行尺度和标准是否关心，因为大家现在不清楚以怎样的尺度来做。

卢红方：我觉得刚刚李总和侯总讲得详细，政策我个人感觉还是比较温和，刚刚李总用人性化还是比较贴钱，长期评估价过户是困扰深圳市二手楼市场的话题和难题，现在用相对温和政策明确，拆除了定时炸弹，对市场长远发展是起到了一个长期利好作用，实现了软着陆，在一定程度上肯定能够抑制“阴阳合同”现象，而且评估价过户对房价价值环节起到很好的推动作用，将来对银行贷款的预计还有房价合理稳定都会起到正面的意义。

但是从短期看，房价税费增加无意识交易量会使得雪上加霜，原本就不活跃，可能会受到进一步的抑制，观望的氛围在近期会更加浓厚，是第三季度我个人感觉不是那么乐观，市场有一个适应期，但是过了适应期，我想市场回归到一个合理态势里面，这是我个人观点。

周木：二手楼评估交易过户说了很多年，北京、上海已经实行了，他们有一套比较完整操作的模式。我讲四方面的问题：   

一、说明政府对房地产二手楼交易市场这块有进一步规范的想法。  

 二、跟增加税收有关系的，我们初步算了一下，如果按照税费来交，我估计深圳市会多30亿左右的收入，目前来说也是一个不小的数目。   

 三、为了完成市政府在年初跟国务院订的不超过国民GDP总值增长速度的指标，就是调控价格的目的。

四、起码表明深圳市态度。上海、北京都调了，深圳还不出政策，这也是反映了一个态度。

只是出了一个细则，但是这个限在自己手上控制，可以变化的因素，包括核定价格以怎样的标准核定，我觉得可以在第二个话题聊，征收核定价是以市场的价格去做核定吗？我觉得不一定会这样。政策里面同样是收紧了住宅放缓了商业，对商业没有限制，这对于二手楼交易量也会发生变化。 

刚好今天话题谈到限价跟估价同时是一种状况，我觉得也进一步说明了政府对不管是一手还是二手都有配套的东西出来，总体来讲，评估价过户长远对二手楼起到积极促进作用，短期来看，会对交易量有一个比较明显的改变，我相信会在一年左右对价格开始有些影响。

梁慧芳：我觉得其实评估价税费比我们在座预期都要轻很多，当天政府开完会以后我们时间全公司微博都有这么一个话题——评估税轻了，营业税重了，成本已经去到12%，100万的房子税费总共加起来12万左右。  

第二，细节还未明朗，未来通过拍卖实现交易案例会不断发生，这是一个漏洞之一，当时我们时间反映还有什么空子在钻，全公司人微博在讨论此事情。我个人有这么两点看法。

武凤杰：可能大部分是来自于市区，我是来自于龙岗，龙岗2005年之前有评估价过户，刚刚说到细则里面手续费、税费、利息在之前龙岗操作是把交易税费、银行利息、装修费用必须有这样可以冲减。现在细则未明确，在市内未实行过，大家有点紧张，之前龙岗有这样去做过，影响并不是很大，这方面还有一个因素是龙岗整体房价不高，室内房价比较厉害一些。评估的价格现在还不确定到底是什么价格在龙岗当时实行时整体评估价格可能会低于整个市场现实成交量30%左右，相对于宝安和龙岗这块没有必要恐慌。到11号没有去操作，不管是按揭部门还是前线都是有些不清楚的东西。

我个人认为如果真正实施，这次全市实行评估价可能也会按照龙岗方式操作，我们交易税费还有交易税，当然要去税局打，包括都要开去冲减。因为有两种方式，有一种方式是全额征收，1-1.5%，还有豪宅3%，之前梁总讲过，评估价税费还不是很高，如果全额征收可能是在其他的营业税上更高，如果差额的话如果抵了装修和还有税费加上利息，这次评估价也是人性化，也不会说差距跟市场价一样，那是不可能的，政府试探去做，根据行业稳定发展总体以及国情大方面，也是慢慢执行，可能半年就会调整一次，我就补充这一点，我们之前在龙岗实施过。

黄国完：我记得2007年7月份还是签合同的，2007年8月份开始评估价过户传言就不敢过户，我记得是零成交的，我估计未来7月11日就会面临不敢去尝试，我们喊狼来了，狼来了了五年了，这对于未来整个行业上规划，获利应该是政府这块。

整个调控市场未来有有一段时间的观望期，这是肯定的，大家也不要有什么恐慌，近发现整个放盘和增加两种方式，核定和核实，90%想着核定，哪些会采取核实，有些楼盘比较高的，例如福田有些房子原来卖是2.7万元/平方米，现现在是2.5万元/平方米，现在可能很大一部分会持比较高的，这些肯定根据情况选择方案。 

周利福：这次也是给大家一个解读的机会，也不会像以前一样临时出来，主要是在抓大家休息的时间，星期五发布这个政策，这次提前一个月，我们现在坐在这里解读，找它的漏洞。

主持人：这里申明不是找漏洞。

周利福：总体上大家并不需要这么紧张，刚刚几位老总讲过从政府的角度，从我们经济方的角度也好为了以后可持续发展，为了让整个税收，包括交易价跟实际价格能够慢慢可以公布的。第二，业主和客户两方面的博弈，刚刚已经讲过放盘量没有因为政策的出台而增加，业主也是在观望，到底要不要放款，因为有150万套，有很多业主都是长期实收价，税收怎么征收没有什么关系，我有货不需要去担心政策。

任家黄：我觉得解读解读可能就是漏洞的问题，给大家寻找漏洞的机会，比如说按照核实价寻找税费的过程，大家都说在深圳找这个过程，整个房子就没有费用了，现在来讲没有费用不可能，到了后面慢慢的这个政策所谓软着陆，究竟能够交多少的税可能还是一个问号，比如说按照差额，这个装修费用你说10万、20万、30万还是50万谁也没有一个标准，这个难不难找呢？大家都觉得不是很困难，到这套房子如果按照核实价可能是交万百元的情况，所以这个政策到究竟是能不能征到多少税还是一个问题。

主持人：政府真正的目的不是为了多收一点税。

练映辉：前两天税务部门出来说了不是为了多收税，政策还是很积极的，应该国家对调控的一种政策，也是帮助老百姓，以前这种惯例的做法，包括得到的一些信息都是相对来说很真实的，实际上背后都在笑说一句不好听的，感觉好像就是完全不符合事实，现在毕竟细则已经详细了，作为我们来说希望制订详细，操作会更加健全一点，从长远考虑，长期数据来说，中介找这种市场动态还是更加清楚的，政府制订相关政策。我觉得纯粹一点来说政府比较积极的做这样的政策，并不是说完全是为了税收。

邹星：我看到了这个政策，我们来看一些好的东西，，出台政策目的是规范市场，而不是想把市场搞死，如果想把市场搞死就不会出核定核实，其实是想把市场更加的明朗化，更加公平、更加公正，政府目的是这点。对于我们来讲近期一线中介行业伤害，国家在调控，这对于中介行业来说影响不是太多，因为放开了我们另外一块市场商业，这给我们行大的空间，我们看到好的市场跟政府去做这件事情。

唐敏：在中介前线的，很多从业人员来讲，本身希望规范，这对于未来房地产行业健康发展也是好事情，我们很认同。政府在今年开始一直在出台一些政策，包括收紧银根，政策表明政府态度，政府不希望打压市场，政府是需要调控健康市场。我们看到过往政策每次在喊时很希望政府也有多方考虑，所以导致之前可能是2005-2009年这一段时间，我们发现房地产行业应该说有很多暴利获取很多利益，可能会影响到其实有很多普通老百姓或者是有很多真正处于自住型或者是换房者，政府听到呼声，终于在7月11日会正式出台，作为从业人员来讲，不管是对行业还是有些政策不是明朗，首先要明白，我们不要去想钻漏洞，政府可能半年会出台新政，政府也是在检讨过往有些时候政策不是规范，会使消费者受到一些创伤，包括刚刚提到一些商业，我们听到时间就是商业，可能大家没有想到漏洞，大家想到商业有很多，但是我们也想一下如果半年以后我们不知道会不会对商业一些政策，对我们来讲，对于从业人员来讲商业是一个空间，但是未来是怎样，我觉得我们不用想太多，因为我们要规范游戏规则，大家不要想太多漏洞东西。   

还有一点是过于太热的时候对于地产行业来说确实有很多时候，大家都应该明白，这么多年想了很多，为什么会出政策，我相信也是希望把过热的钱或者是有些资金投入到合理化产业里面，这点我们应该很明确，其他来讲会引申到下一个话题。近一段时间政策出台，中国经济好棒，刚刚有朋友说会不会出来，对普通住宅影响不是大，会不会对豪宅或者是商业的会大，我们明显感觉到今年跟2008年有很大区别，2008年政策楼价快，我们只是发现一个问题，成交量下跌，并没有发现价格下跌，这也不一定是房地产行业造成，可能有其他金融产品或者是其他行业，或者是整个中国经济实体比较好，可能会引申到其他行业，不能说今天出台政策房价一定会下来，这是要看市场反映，我对政策解读这么多。

吴守琴：我觉得大家的解读的详细。实际上评估税迟早要出台，早出一定比晚出更好，我们一直在等待，等待的过程实际上是无论是做中介的也好，客户也好，各方面实际上都是等待过程是难熬的，也是痛苦的过程，我觉得出台对于我们来讲，对于客户来讲都是好事情，因为房地产这个行业是慢慢走向成熟，近大概十年时间真正发展行业，从我角度看一下慢慢走向成熟，就一定是慢慢走向规范，这是必然趋势。一定有这样一个规范过程，不可能一手、二手差距有这么大过程。按照以后一手二手价格在一个线上。

第二，为什么说现在出是呢？这一段时间成交量也是跟以往相比有所下降，如果出台可能是因为成交量下降，也许是好事情，因为落地过之后慢慢就有一个消化，实际上再去看2007年出现政策，2008年萧条，我们现在市场要比2008年好很多，现在国家经济和整个市场去看完全是适应了，政策对我们走向规范以及平稳，只是短期这块慢慢不要占得比例很大，实际上到还是有做商品，原来占得比例太大了。从我角度出台还是挺好的，真的等待会很痛苦，我觉得现在会让大家感觉到，接下来怎样规范去做，接下来走向哪一个方向？有了方向再去等级，我觉得大家都讲得好。谢谢！

孙雪勤：我个人观点，其实在座各位讲得挺多，挺完善的，我认为国家近出台一些限购、限价、限贷、评估价过户，目前可能对于市场来说观望气氛浓厚，长远来说，我认为也是对中国市场为了健康发展也是起到比较重要的作用。