招商置业：二手房成交量持续上升，挂牌价持续下跌

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20722元/m2，较上周环比微跌0.03%，连续6周呈下行趋势。从各区来看，只有罗湖和福田挂牌均价略涨，其余四区挂牌均价都有一定程度的下跌，其中宝安和龙岗区下降幅度，降幅分别为0.18%、0.15%，南山和盐田区挂牌均价降幅均为0.07%，这是评估征税政策和限价房的热推的叠加效应，相对来说限价房为集中的关外二手房的影响程度明显高于关内。急于出手的业主在价格上的逐渐松动带动了全市整体均价的下跌，但目前大部分的业主仍然不愿意调低价格，是具有地域、几无新盘推出的罗湖和福田区，挂牌价格在一定程度上仍有上涨。

1.2全市二手商品房成交量走势

图表1-2（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周全市二手房成交2864套/26万m2，环比分别上涨13.84%、0.12%，连续两周反弹，日均成交达571套，主要还是受二手房评估征税政策的影响，为赶末班车，过户量大幅增加，6月24日单日成交套数达656套。从市场的反应来看，近期红本在手的房源量增多，有急迫购房需求的置业者也快速入市，但目前市场仍然是观者重，加上近期宝安、龙岗大量新房限价推出，分流了相应区域内一部分二手房市场需求，预计在7月11日二手房评估政策政策实施前，二手房成交量将一直维持在高位平稳运行。

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2、 深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

图表1-3（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为18304元/ m2，环比小幅上涨5.55%，连续2周上行，但基本上仍处于中间水平线上。主要是受宝安区大量限价房的成交的成交，与宝安区新房均价比较接近。

本周全市一、二手房价仍呈倒挂之势，二手房价格高出一手房2418元/平方米，倒挂程度在逐渐缩小。从各区域来看，依然只有盐田区一、二手房价出现倒挂现象，相差656元/平米，其他区域一手房价格均高于二手房，其中，新房价格连续数周居首位的南山区差别，但由于新房价格大幅下滑，本周高出二手房价7858元/平米，其次是价格一直较为稳定的罗湖区，一、二手房价相差7174元/平米，这是由于罗湖区由于无新盘入市，供应紧张，目前只有尾盘在售，基本无优惠，新房价格较上周有大幅的上涨。而关外的宝安和龙岗区虽然有诸多的新盘限价入市，但大部分位于房价偏高的热门区域，再加上受新盘冲击，二手房价格稍有松动，因此整体上关外一手房价仍高于二手房。

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3、 深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

图表1-5（数据来源：深圳市规划和国土资源委员会）

本周新房日均成交量为150套/日，较上周增加34套，环比上涨29.31%；二手房日均成交量571套/日，较上周增加70套，环比上涨13.97%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

备注：来源于深圳市规划和国土资源委员会网站；统计时间：2011.6.20-2011.6.26

本周全市一、二手房成交量合计3902套，相比上周的3316套增加586套，环比上涨17.67%，一、二手房成交量均有所上涨。其中一手房成交量增加239套，环比上涨29.54%，二手房成交量增加347套，环比上涨13.84%。本周全市一、二手房成交量之比为1：2.72。

本周新房关外宝安、龙岗仍是成交主力，两区合计占94.08%，占比较上周又上升了1.5个百分点，其中宝安区成交量达721套，环比上周上涨了51.79%，占全市的68.8%，继续领先龙岗区位居首位，主要是由于宝安多个限价房开盘热销所致。龙岗区本周成交量反而比上周减少9套，环比下降3.28%，占25.29%。关内四区新房成交量依然清淡，合计成交了62套，仅占全市新房成交量的5.92%。

本周二手房成交量除罗湖区较上周略少2套外，其他各区成交量均有所上涨，其中盐田和宝安区上涨幅度较高。本周二手房成交为活跃的区域是福田区，成交套数达671套，占全市二手房成交量的23.51%，单日成交套数都在100套以上。其次是罗湖、宝安和龙岗区，本周成交量均在500套以上，分别占17.97%、19.17%、19.76%；南山区本周二手房成交量占全市的17.17%，较上周提升了0.7个百分点。本周二手房成交少的为盐田区，仅成交了69套/5820.45平米。

从成交的户型来看，本周新房成交依然以2房居多，占49.05%，1房、3房户型成交套数环比上周有大幅上涨，涨幅分别为64.09%、75.73%。因此，本周1-3房成交套数合计占新房成交总量的94.99%。其余户型成交占比仅为5.34%，其中4房成交量仍未见起色，成交套数有所下降，占新房成交总量的2.48%，复式和复式住宅、单身、其他户型合计只有30套的成交量，四房以上、单身宿舍、别墅类本周又无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下的物业共成交833套，占79.48%，占比与上周基本持平；90~144 m2成交177套，占16.89%，占比较上周上升了3.66个百分点；144 m2以上的物业成交38套，占3.63%，占比较上周回落3.29个百分点。

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4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市有1个项目获批，共获批商品房套数429套，获批面积38740.46平方米，其中住宅获批420套/31250.87平方米；商业获批9套/7489.59平方米。

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会网站

4.2新盘动态

合正汇一城： 3期壹2011年6月24日17:00起开盘选房，均价约22000-27000元/平方米，共574套40-70㎡国际非毛坯商务，可商可住，且、，开盘当日即。该项目位于宝安区西乡大道与新湖路交汇处。

公园大地：20栋170-193㎡板式2011年6月24日晚开盘，均价22000元/平方米，此次新品总共34席，171-193㎡4-5房非拼合板楼大宅，2梯2户尊享独门独户般享受，现购房现场仍可申请一定优惠，现仅剩几套在销售。该项目位于龙岗区城龙翔大道北侧。

春天海：2011年6月25日开盘加推新品，现正销售，均价16000元/平方米，单价14000-20000元/平方米，32-48㎡非毛坯海景首付15万起，产品涵盖32㎡单身、48㎡1房1厅、69㎡2房，房源均在B栋，共252套纯非毛坯山海小户，现场购房可根据不同户型享受相应优惠。该项目位于盐田区深盐路与北山大道交汇处。

招商雍景湾：6栋2011年6月25-26日加推新品单位，现正销售，均价35000元/平方米，部分朝路边户型单价32000元/平方米，其中50㎡小户均价35000元/平方米，82㎡2房均价32000-33000元/平方米，88㎡2房均价36000-37000元/平方米，135㎡大户均价40000元/平方米，户型主要为50㎡1房、82㎡2房、88㎡3房及135㎡4房，仅余少量精品单位；该项目位于南山区蛇口工业七路之北，荔园路之南，近海路以西，爱榕路以东。

金色盛晖华庭（上百间）： 2011年6月26日VIP选房，现正销售中，起价9180、均价9500元/平方米，户型面积为86-91㎡南北通透单位，共160套。该项目位于龙岗区横岗街道荷坳社区金源工业区内(深惠公路与机荷高速交汇处)。

尚模八意府：二区7栋升级版住宅新品2011年6月26日，推出的户型主要为7栋75-128平2-4房户型，共200多套，折后12620元/平起，均价14000元/平米。该项目位于龙岗区龙城街道回龙埔社区龙平西路和爱心路交汇处东北侧。

4、政策动向

深圳12个保障房项目集中开工 可供房2.35万套

6月25日上午，省委常委、深圳市委书记荣一声令下，12个项目2.35万套保障房开工。这是深圳自建市以来开工规模的保障性安居工程，其中有5个项目由社会建设。至此，深圳“确保今年6月底之前开工建设3万套以上保障性住房”的计划实现。新开工保障房项目有：中海怡景项目、中海南岭项目、龙岗宝龙项目、葵涌项目、坂田项目、宝安固戍项目、西乡项目、石岩项目、福田平湖项目、光明高新西项目、南航明珠花园和比亚迪项目。

今年深圳全市保障性安居工程开工任务为7.3万套，也就是说下半年仍将有近4万套保障房开工。由于保障性住房用地上半年推出很少，为确保保障性住房开工计划，预计从7月份开始将集中推出安居型商品房用地。而且从这些开工的项目所处位置来看均较为偏远，当下为了能够吸引本身资金链就已紧张的开发商来建设，房价仍有一定的利润空间，加上目前政府对新房的限价，这些保障性住房在价格上的减弱，很难想象是否能够起到保障房应有之作用。

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