世联地产：今年保障房建设资金已经不是问题

虽然半年过去了，但是针对今年1000万套保障房的建设任务到底能否完成的问题，各界仍然争论不休。按照住建部公布的计划，1000万套保障房所需资金总额1.3万亿，其中5000多亿由各级政府筹集，8000多亿由社会投入和被保障对象筹集。为了解决保障房建设资金，政府正在努力推动社保基金、保险资金、公积金、土地出让等资金投向保障房建设；并且打开政府投融资平台债券融资之门，使得保障房融资难的问题逐渐被化解。通过对1.3万亿的具体筹集方式做了粗略的统计后，世联地产研究认为，今年保障房建设资金已经不是问题。

据住建部公布的数据，1000万套保障房中含有200多万套的限价房和经济适用房。我们知道，政府不但不需要为限价房建设投入资金，而且还能获得一定的土地。例如，“限地价，竞房价”、“限房价，竞地价”等土地出让方式就属于限价房的建设模式。经济适用房建设也不需要政府的财政资金补贴。经济适用房出售之后，政府就可以实现资金回笼；如果政府不愿意垫资，还可以通过BT建设模式，让项目承包方垫资建设。按每套房13万元成本，建设200万套计算，限价房和经济适用房所需资金总额为2600亿元。这部分投入应从1.3万亿元中剔除。所以，1000万套保障房真正需要投入资金为10400亿元。

据住建部公布的数据，由工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元。那么，剩余所需筹集资金为7000亿元。

我们先来看看社会资金的筹集情况：

1、预计全年银行的保障房开发贷款新增2604亿元。央行数据显示，今年一季度保障性住房开发贷款新增651亿元。如果余下的3个季度保障房开发贷款均能保持这样的增速，那么全年通过银行贷款筹集资金约2604亿元。

2、社保基金投入160亿元。今年两会期间，社会保障基金理事会理事长戴相龙对外表示，今年用于保障房项目的额可达500亿元。目前据不完全统计，社保基金已经投入或意向保障房建设的资金为160亿元，其中意向投入重庆100亿元，投入南京30亿元，投入天津30亿元。

3、保险资金投入270亿。上海保障房建设分别获得了太平洋保险40亿和平安保险30亿的；重庆市长黄奇帆在两会期间透露，中国人保和中国人寿将分别为重庆公租房建设提供贷款100亿元。

4、公积金投入59.3亿元。上半年，上海获得了15亿元公积金净投入，西安获得公积金贷款35.3亿元，江苏获得公积金贷款9亿元。未来如果公积金管理政策调整，公积金投入保障房建设的资金将会大幅上升。

5、国企投入30亿元。延长石油集团为陕西省保障房建设投入资金30亿元。

以上五项资金合计3123.3亿元。那么，剩余所需筹集的资金3876.7亿元。

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我们再来看看政府资金的筹集情况：

1、全年政府补贴1030亿。目前，财政部已经下拔补助保障性安居工程专项资金617亿，占全年预算59.9%。

2、土地出让金净的10%，约1160亿元。以去年土地出让金收入2.9万亿元为标准，按净为总收入40%计算，投入保障房建设的资金为1160亿元（计算公式：2.9万亿元*40%*10%）。虽然房地产行业宏观调控可能导致今年土地不如去年，但是考虑到去年投入保障房建设的土地出让金净远没有达到10%的标准，如果将去年土地出让金净未投入部分继续投入保障房建设，就能与今年土地出让金净的减少大抵相消。

以上两项资金合计为2220亿元。计算至此，剩余所需筹集资金为1686.7亿元。

由于缺少统计数据，我们还没有将地方政府的财政资金和地方债券所筹的资金计算进来。如果将此两项计入，地方政府有能力筹集剩余所需的1686.7亿元资金。据财政部称，2011年地方政府债券将发行2000亿，保持前两年的规模，并优先投向保障房。6月17日，已由财务部代理发行504亿元。发改委在6月9日制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》已下发，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金，并要求优先投向保障房建设。此举将会彻底打破保障房的融资瓶颈。

考虑到这是不完全统计，不排除部分已经确集的资金由于缺乏公开的数据无法被计入的可能。虽然这样的计算方式比较粗略，但基本能反映保障房资金的筹集状况。

由此可见，面对今年保障房建设的资金问题，政府虽然有压力，但是这已经不是问题。接下来的保障房建设，应该更多关注保障房的土地供给、质量监督和公平分配。

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