银行实行首套房差别化利率 建行7折利率需首付4成

工行首套房利率7.5折

继各银行陆续提高二套房贷利率后，一些银行开始提高首套房的按揭贷款利率，借款人要取得7折贷 款利率已属难上加难。3月29日，记者从多种渠道获悉，工商银行已于上周五向各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠；若首付三成，贷款利率可优惠至7.5折；若首付只有两成，利率须8.5折。

据工行广东省分行人士透露，该行收到总行通知后，已正式在广东市场执行。 上述工行人士表示，工行在广东市场位列第二，即便调整房贷政策，对该行的影响也不会很大。今年 前两个月，农行广东分行额度较为宽松，新增房贷量冲到广东，工行居第二位。

目前，农行虽未出台明确的房贷变动通知，但相对上个月也有所收紧。就深圳看，一家房贷中介负责人透露，本月中旬，农行取消了对改善性住房的利率优惠，统一按二套房政策对待。

建行7折利率需首付4成

几乎在同一时间，建设银行亦在全行范围内下发通知，虽未明令全面取消7折利率优惠，但将此优惠 的条件提高到了“首付4成”。 建行深圳分行人士确认，已收到该通知，目前正在制定实施细则。

深圳市一房贷中介人士透露，3月28日晚，建行知会该公司利率政策变动，从4月1日起正式执行。首套房客户，如首付4成，可给予利率7折优惠；首付两到三成，利率8折。

对于利率7.5折的情形，该中介人士称，建行部分支行会要求客户购买本行零售产品才给予此优惠待遇，如办理借记卡、申办电话银行业务、网银业务，或购买本行理财产品。此前，只要客户首付达到3-4 成，建行即给予7.5折优惠。

“银行今年的存款压力很大，通过此种方式可增加存款。”中介人士说，年初以来，建行对存款50万元以上的客户，给予办理白金卡，凭卡享受房贷优惠，不过也只能7.5折。

根据银率网2月份对京、沪、穗、深四地房贷市场的调查，中行执行的贷款利率优惠是8.5折，农行在 广州市场执行8.5折优惠，在京、沪、深三地，借款人虽可申请7折优惠，但需银行审核才能确定。早在大型银行之前，股份行已普遍取消了7折优惠，对客户才给予8折利率。中介信息显示，招行几乎暂停个人房贷业务，只有对为招行带来综合业务贡献的客户，才给予放款，其主攻方向已放在商铺、 写字楼等商业房贷上。

紧缩政策下，再加上房贷“返点费”的取消，股份行今后可获取的房贷量可能更少。“反正拿不到返 点费，股份行的政策容易变化，大行的政策稳定，我们宁可把客户介绍到大行。”上述房贷中介人士说。

银行信贷收紧后，广州市场贷款利率优惠到底存不存在，空间有多大？什么人才能享受7折优惠？为了解目前贷款的真实情况，记者暗访多家房地产中介和几大银行的营业部，发现各大银行的优惠情况有所不同，置业买家获得7折利率并不难，甚至还有银行可以提供首付两成、利率7折的房贷。

刘小姐近买了一套二手房，享受到7折的优惠利率；冯先生同样也买进一套二手房，银行却表示不能提供利率优惠。“小数怕长计”，贷款50万元20年的话，打7折和不打7折终相差近12万元。广州市场贷款利率情况究竟如何？记者暗访了广州市多家中介。

对于记者提出的利率能否打7折的问题，各大中介公司的职员都肯定地表示套房肯定没问题。为保险起见，中介公司大多推荐农行和邮政储蓄银行，因为在这两家银行获得7折利率优惠的把握比较大。

保来理财的黄先生告诉记者，现在购买首套房基本上都可以获得7折优惠利率，即使是第二套房也可能获得比较大的折扣。

随后记者走访了多家银行网点，了解到的情况与中介的说法基本一致。农业银行江南西支行的小姐告诉记者，目前该支行首套房贷款利率基本上都可以打7折，第二套房一般都可打7折，即使是打不到7折也可以打7.1折。

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻

不同银行优惠相差甚远

中国银行骏景路支行的工作人员告诉记者，如果是首套住房，且客户资信程度比较好的话，可以申请到7折优惠利率，但第二套房贷款获得7折优惠利率的难度则比较大。邮政储蓄银行水荫路支行的林主管告诉记者，套房一般都可以打7折，首付可以低至两成；第二套房首付必须达到四成，利率才可以下浮10%~15%。

不过也有银行对7折优惠利率的审批严格，如建设银行大德路支行的工作人员就告诉记者，虽然折扣可以达到7折，但是要看申请者以及房产的实际情况才能确定具体的折扣。

计算器

贷款50万 利息相差近12万

不算不知道，算起来吓一跳，以贷款50万元按揭20年计算，如果能够获得7折优惠利率每月的按揭为3072元，20年下来本息合计73.73万元；如果利率不打折，每月的按揭变成3564元，20年下来本息合计85.56万元，相差了近12万元。

首套房认定标准不一 贷款利率也不尽相同

另一个影响买家房贷利率的则是各家银行对首套房的认定标准，一些银行的标准是只要客户之前贷过款买房就都算第二套房。而一些银行的标准则松一些，只要之前的贷款已经结清就算套。

如农行江南西支行的小姐表示，该支行的标准是只要之前没有贷过款就算套房，而邮政储蓄银行水荫路支行的林主管则表示，只要之前的贷款已结清，该行就认定是套房。

一些银行首套房认定以家庭为单位，即只要家庭成员曾经买过房，就算是第二套房；但另一些银行则是以个人为认定单位，这意味着如果客户已是买第二套房，可以以未买过房的家庭成员的名义来申请贷款，也可以获得套房的贷款利率。

无论是房产中介还是银行贷款人员都告诉记者，近期贷款政策变化很频繁，想获得7折优惠必须抓紧时间。记者在上周咨询工商银行的多家分行，均表示套房可以获得7折优惠利率，然而昨日记者就得到消息，工行优惠政策有所收紧，即使是套房，也要首付超过三成并且是银行的客户才能够获得7.5折的优惠利率。

买房者在签订买卖合同前，要向银行详细了解贷款政策，并选择适合自己的银行。

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻

新的公积金贷款办法5月起实施

昨日，佛山市公积金管理正式对外公布了《住房公积金抵押贷款信用评级制度》，公积金管理将根据公积金缴存者三年内的还款情况为依据，将公积金贷款申请者分成A、B、C等6个等级，不同信用等级给予相应的首期付款率，所指还款，包括公积金贷款、其他商业贷款、信用卡还款等。

新办法5月1日起实施

佛山市公积金管理昨日对各承办住房公积金抵押贷款银行发布通知，对现行的《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》（下简称办法）进行了修改。据悉，修订后的办法将从5月1日实施。

记者从重新颁布办法中了解到，此前备受关注的公积金贷款信用评级制度在新办法中正式实施，实施后，原先规定“职工申请住房公积金购房抵押贷款时，必须交付不低于总房款20%的首期款，即贷款额不能超过购房总房款的80%，建房、翻建、大修理住房也按此原则处理。”将修订为：“职工申请住房公积金购房抵押贷款时，必须交付不低于规定数额的首期款，即贷款额不能超过购房总房款减首期款，建房、翻建、大修理住房也按此原则处理。”

同时增加以下内容：“首期款按照《住房公积金抵押贷款信用评级制度》核定，对被评为不同信用等级的贷款申请人，实行按不同比例缴交购建房首付款，才能获得住房公积金抵押贷款。”

放贷时间缩短至5个工作日

公积金管理表示，实施这一制度是出于佛山市住房公积金业务发展的考虑，以及《〈住房公积金管理条例〉释义》关于“对借款人信用状况差、无贷款偿还能力或贷款担保不落实，贷款风险较大的，应不予批准发放贷款”等工作要求。公积金管理认为，这一制度实施将促进个人诚信意识建立。

此外，办法修改还包括“受委托银行应在20个工作日内发出贷款，把资金划到售房方指定的账户。”将修订为“受委托银行应在5个工作日内发出贷款，把资金划到售房方指定的账户。”

转入2010年,在银行信贷总量缩减的压力下,一些在信贷宽松环境下少见的信贷资产腾挪术正在越来越多地浮出水面。而这可能正在引发层的注意。

根据本报记者的调查,目前部分股份制商业银行在对现有资产结构的调整过程中,常常通过信贷资产转让的形式卖掉不想持有的存量信贷资产,从而获得新的额度发放贷款,这其中尤以城商行、农商行接纳股份制银行信贷资产为代表。而这无疑等于将信贷风险进行了转移而不是消减。

一位接近部门的人士告诉本报记者,目前政策只是关注到了五大行以及性的股份制银行,城商行、农商行依旧归地方银监局,存在一定的空隙,所以两者接受股份制银行信贷资产的情况屡禁不止。

不过,“据我了解,银监会很有可能在近期会有针对城商行的政策下来,包括城商行对地方政府项目的信贷风险。”上述人士对本报记者透露。 

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻

内外腾挪

记者调查得知,对于银行而言,目前信贷腾挪的方式大致分三种,一是通过信托放掉潜在的新增信贷资产。因为项目与资金都是银行提前匹配好的,所以信托贷款只起一个通道作用。值得注意的是,目前通过信托打包卖存量信贷资产的理财产品,已经被银监会的111号文（即2009年12月14日银监会下发的《进一步规范银信合作有关事项的通知》）叫停。

二是把存量信贷资产卖给城商行、农商行。一些放贷压力大的性股份制银行会将部分存量信贷资产卖给中小银行,达到信贷优化、腾挪目的。

三是通过调整银行内部业务结构比例来达到多放贷款的目的,尽量压缩票据融资比例,将多出来的额度补充到中长期信贷业务或者少量的一般性业务中,但因为票据多是短期,多为6个月,因此去年余存下来的票据融资可供压缩的余地将会越来越小。

而落到具体银行身上,腾挪的表现则稍有区别。一位股份制银行高管告诉记者,包括国开行在内的五大行因为政策性要求更高,在放贷速度与增量上控制得比较好,一般不存在信贷腾挪的做法,“主要是一些股份制银行在暗箱操作。”上述银行高管告诉本报记者。

同时,值得注意的是,银行在内部也有意在结构上进行资产腾挪以扩大放贷空间。根据央行近日发布的2月份信贷报告显示,当月人民币各项贷款增加7001亿元,同比少增3714亿元,但是,报告也显示,该月新增票据融资4870亿元,同比却减少1744亿元。

“可以说,银行主动减少新增票据,无疑在扩大放贷空间。”交通银行经济学家连平分析。 

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻

腾挪背后

目前,银行放贷款受两点限制,一是资本充足率,二是存贷比例,而信贷资产转让的核心就是在这两点上做文章。

据了解,资本充足率是资本总额与加权风险资产总额的比例。依照部门的规定,资本充足率不能低于一定限制。因此,随着放贷的增多,如果想继续放贷款,需要补充资本金。补充资本金的方式包括上年的利润转存做资本、靠发次级债补充附属资本、通过配股或者增发来补充核心资本。

存贷比则是银行贷款总额与存款总额的比。上述银行高管透露,一旦存贷比接近警戒线,银行的做法是可以提高存款规模（开发对公对私存款）,第二则可以提高贷款规模（包括实质性贷款以及票据融资）。

“不能简单地判断上述做法就是违规,只是可能因为操作不规范或不严格而存在漏洞。”上述银行高管表示,大型股份制商业银行都在实行总行内部资金转移定价,这也是银行控制资产风险的一个好的方式。

他举例,某股份制商业银行的北京分行、南京分行、上海分行都有存款,总行会出面把存款集中到总行,并对它们的存款进行定价,然后再返给银行。一旦这些分行要放贷款了,就需要从总行的资金池里拆借,就需要支付给总行成本。“相应利率都是银行自己内部的定价,与人民银行的定价不一样。比如活期存款,总行给分行的是年利率2.3%,但实际上人民银行的是0.36%,这个差就作为了总行给分行的率。比如一年期的贷款,分行从总行拆借年利率是2.9%,分行给客户的贷款利率是5.3%,这个差2.4%就是分行的利润率。”

“与其他银行合作的前提则是在本行的存贷款比例偏高,或者资本充足率偏低,也就是确实需要卖贷款了,才去跟其他银行进行信贷资产转让或者转贴现。”上述银行高管透露。

而银行对于提高资本充足率、提高存贷比的倾向性差异,他表示,视各银行情况往往各有不同,比如交通银行就是同时进行,但工商银行不缺存款,就不需要刻意提高存贷款比,只需要提高其资本充足率。

而这其中,城商行、农商行在信贷资产腾挪中扮演着不可缺少的角色。连平表示,城商行因为面对的市场以及研发能力有限,个别存在金融产品过少或信贷额度相对宽松状况,而这就为股份制银行腾挪资产留有空间。

沪上房产中介近日遭遇直客式房贷业务的“釜底抽薪”。记者昨日在采访中发现，不少购房者在洽谈好合适房源后，直接找银行办理房贷业务。 

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻

“手拉手”可直接找银行

“原来一直以为买二手房只有通过中介，近到银行咨询了才知道可以办理直客式房贷。”购房者谭先生昨日对记者表示，他近看中了一套总价大约170万的二手房，在与上家协商后，跳过中介直接找银行办了直客式房贷。

浦东张杨路上一家中原地产的业务员张先生对记者表示，直客式房贷对中介业务的冲击较大，中介在失去房贷返点的同时连都有丢失的可能。但张先生表示这种在看房后跳开中介交易的行为属于非诚信，容易引起与客户的纠纷。

记者了解到，二手房“手拉手”交易可以从直客式房贷业务中明显得到优惠。因为此类交易的上家和下家本身就是亲友之间的熟悉关系，以往向中介交纳少量让其代办过户等手续。但由于实际房源并不是来自中介，所以上下家完全可以直接找银行办妥交易，不必再支付任何费用。

客户资质要求较高

据记者了解，中行、中信和深发展等多家商业银行的直客式房贷业务量近日都有明显增加。

“办理直客式房贷费用很少，一般按千分之一的比例收取评估费，另外抵押费为80元。”深发展市中支行的客户经理肖先生对记者表示，直客式房贷对贷款金额的门槛并不高，只要超过30万元就可以了。但银行办理直客式房贷对上下家的资质要求更高，除了身份证复印件外还要提供户口簿和结婚证等材料。

据银行业内人士介绍，此前直客式房贷业务“不温不火”的主要原因是有房贷返点存在，银行信贷员出于利益考虑往往将房贷单子挂到中介名下收取返点。但在返点被统一取消后，银行办理直客式房贷的积极性提高，放款时间更快等很快吸引了不少客户。

>>名词解释直客式房贷

直客式房贷业务是指借款人不通过中介等机构介绍，就直接向银行申请办理的个人住房贷款。具体的办理流程是：借款人持有效身份、婚姻状况、质押和抵押等证明文件到贷款经办网点申请；借款人申请获批后与银行签订借款合同和相应的担保合同；银行将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。而且银行客户经理在直客式二手房贷中，除了不直接提供房源外，会提供协调客户签订买卖合同，进行律师公证、二手房资金以及陪同办理过户等相关手续。

热点房源：》》非毛坯复式 深圳高性价比二手楼盘点  

》》二手房放心房推荐 深圳业主个人房源奉献

》》点击阅读更多热点新闻