深圳广州一二手房楼价倒挂 催生“转名”套利

限价一、二手楼价“倒挂”的情况在广州增城、深圳等地“开花”，而记者调查发现，深圳限价楼周边的客再度活跃，利用“内部转名”赚取转名费套利，令限价令打了折扣、楼价变相上涨，此前广州增城也出现类似情况。不过在广州已经引起政府关注，并要求开发商严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

深圳：中介一周“内部转名”五六套房

深圳自从出台限价令之后，出现了一手新房售价低于周边二手楼价的“倒挂”情况。今年5月之后，水榭春天三期、招商雍景湾、中海康城国际、海纳时光、招商观园等多个楼盘以低于市场预期的价格入市，并大幅低于周边二手房价。以水榭春天为例，6月11日开盘的三期以2.1万元/平方米价格入市，但该盘二期的二手放盘价已达到2.3万~2.5万元/平方米。

记者在上周六实地探访了这个位于深圳宝安区龙华的楼盘。在销售，二期正在办理入伙手续，有顾客咨询三期还是否销售，销售人员说，由于目前正在办理二期入伙手续，三期暂停销售，要等两个星期后再卖，“现在剩下几十套”，销售人员说，剩下的户型还不清楚。“有没有可以内部转名的房？”记者以买家的身份咨询，销售人员摇头表示“没有”。

价格差引来短期炒家出手

不过记者走访中介却发现情况并不是销售所宣称的那样。在水榭春天旁边的一家中介行(中原地产)，经纪何先生就说，水榭春天三期可以内部转名，“(转名费)6万元，还有8万元、12万元的。”他说，目前有一套西北向的盘可以内部转名，原价185万元，加上转名费8万元，一共193万元。他介绍，原本还有一套转手费12万元的房，但由于签合同时限已到，现在已经不能转名。“你来晚了，如果早一个星期就多好多盘选择”，何先生说，上一周可以内部转名的盘源很多，“我们这里就转了五六套。”他说，提供内部转名盘源的都是些“客”，“他知道这里房子好卖嘛。”据何先生介绍，内部转名关键看开发商是否同意，“只要开发商愿意就行了，请内部的人吃个饭、喝次茶就可以。”

记者在几大房地产论坛里搜索，都看到了这种“转名”房的信息。“转让”价格通常都是在房价基础上加5万至15万元。

广州：“内部转名”引政府关注

在广州实行限价的区域增城，同样出现“内部转名”的情况。在增城等地出台限价令后，一些开发商为了规避政策，通过建毛坯房给员工进行“内部认购”再通过中介转名给真正买家的做法不少，这样既可以避免一手出售时不超过房管局的限价，也可以在通过二手中介转手后加收转名费等使价格达到开发商心目中的理想价。

不过广州业内认为，这并不属于“短炒”。中源地产项目部总经理黄韬认为，虽然有观点认为开发商的这种做法是短炒的做法，但其实这只是开发商为了达到市场价格规避政府的手段，所以不能算作炒家。

而针对这种“内部转名”的行为，政府部门已经有所行动。

增城市国土房管局发出通告，表示严格实行预售商品住房购房实名制。开发商要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名，对可售房源预订次数要做出限制规定，同时严禁工作人员通过内部转名、VIP预订等方式参与炒卖房号。一经发现有擅自更改姓名、炒卖房号行为的，将责令限期整改，并向社会公布有关情况。或者不按规定整改的，将依法进行处理，并停止办理有关商品房预售许可和产权转移登记业务。这也意味着，这些楼盘难以预售、办理房产证。

：“内部转名”令限价打折扣

深圳市社科院城市营运研究主任 燕指出，目前深圳一、二手楼价出现“倒挂”的情况比较普遍，但是阶段性存在，将会持续一段时间。“一手开发商出于资金的压力、限价、市场等判断，会有低报价；但二手业主是分散的，业主会观望，选择继续持有物业，一段时间内不容易出售”，他认为，一手价格至少持续半年以上，才会出现二手的可能，这种“倒挂”的现象才会消失。

而“倒挂”则加促了“内部转名”的短炒行为。 燕指出，利用“内部转名”的方式达到短炒目的情况出现，是因为一手房的供需失衡导致的，加上一、二手楼价“倒挂”给了心理价位的支撑，提供了炒作的环境。

“这实际上会造成房价的变相，政府应该严格限制内部转名”， 燕认为，这种内部转名的短炒，会令限价令打折扣。

广州业内人士就强调，这种内部转名套利的方式并非“短炒”，真正的炒家已经几乎绝迹。合富置业数据显示，近期广州二手楼价涨幅已经有所放缓。对后市的看淡导致带需求买家的比例极少，更不用提短炒客。“者是短炒客入市需要有一个前提，就是楼价在短期内有急升获利的可能，而现在这个前提并不存在。”合富置业市场主任梁燕明告诉记者，受到二套房贷持续收紧的影响，目前二手楼市中置业者的比例仍然，但前一阶段一批改善型买家在观望多时后，看到部分业主放松的价格要求，也开始积极入市，令到这部分客人的比例提高。

满堂红研究部则分析，当前广州二手楼市的需求绝大多数仍是置业需求。5月份以来，市场上有关银行提高首套房首付比例和利率的传闻不断，不少预算紧张的买家因此观望气氛浓重，由于现在外地买家已经不能再通过“补税”的方式提供买房所需的纳税证明，部分外地买家虽然已经在广州工作、生活多年，但是由于无法提供社保或纳税证明，也因此失去了购房资格，导致需求进一步减少。这也影响了前一阶段的市场成交量。