深圳二手楼按评估价纳税需申明 7月11日起实施

7月11日起，我市将正式实施二手房评估征税政策。

昨天，记者在市房地产权登记大厅看到，相关办事指南已经上架；其中的《存量房交易税款计征申明表》要求，纳税人办理二手房过户登记如自愿选择核定征收方式((即按评估价纳税)，需要先填写申明表。

据市地税局发布的二手房评估征税方案，我市实行计税参考价格征税，计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展制定。征税方式包括核定征收和核实征收两种。

《存量房交易税款计征申明表》由二手房个人卖家填写，主要用于征收个人所得税。

如果纳税人无法提供购房合同和构成房屋原值相关凭证，或无法提供支付合理费用相关凭证，或未提供主管税务机关“核实征收”手续的，可“自愿”要求代征单位深圳市房地产权登记按照核定方式即按评估价计征个人所得税。

据了解，如纳税人对该出具的税费单上的计税价格有异议，应提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额；纳税人也可在收到《深圳市房地产权登记税费表》之日起15日内缴税或提供担保后，申请复议。

市房地产权登记有关人士介绍，为方便涉房市民咨询及办理业务，拟于近期将该4部对外电话统一号码，提高使用效率；启动之初，为让市民充分考虑房产交易税收的变化，工作人员会在收文之前作出提示；正式实施新的二手房征税政策后，税务、评估等相关部门会派员常驻该，及时解答可能出现的疑难问题。(深圳特区报)

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多家银行暂停二手房贷：二手房成交或降？

贷款买房越来越难了

昨日，记者从多家按揭公司了解到，已有部分银行暂停受理二手房贷。

“邮政储蓄银行暂停受理二手房贷快两个月了！”昨日，房贷通按揭公司业务员告诉南都记者，邮政储蓄银行大概从5月起暂停受理二手住宅房贷，无论一套或二套都无法贷到款。不过，该银行此前受理的业务，“仍是保持基本利率不上浮，只是放款实在太慢，4月受理的业务到现在还未放到款”。

据按揭公司介绍，农业银行部分网点也已停止二手房贷多时。南都记者向农业银行五羊新城支行客服经理阿东求证。阿东坦承，目前贷款比以前严格很多。就按揭公司反馈二套房贷已暂停，她表示：“按揭公司说不能贷就是不能贷了，没道理能贷我们不给贷，我们有生意还是想做的”。她说，现在政策实在抓得紧。

今年5月中旬，多家按揭公司曾向媒体透露，建行暂停受理部分房贷。其中涉及二手商业，转按、公积金组合，只接收消费性案件与纯公积金案件，纯公积金案件要做首期基金托管业务。当时按揭公司反馈称银行是想从中加收2%贷款规模费用。南都记者昨日再向反馈相关问题的多家按揭公司证实，发现此前说要征收的贷款规模费用并未征收。不过，目前建行已暂停受理二手纯商业贷款，但仍受理公积金商业组合贷款。

“现在贷款放款还是很慢，和两个月前没多大区别”。竞宇按揭公司总经理鄢红胜表示，贷款利率提高让很多客户望而却步，现在公司大部分改到工商银行去贷款。

广州保来融资担保有限公司董事总经理胡粤在6月28日合富房地产交易暨保来理财揭幕仪式上接受媒体采访时表示，随着贷款收紧政策持续，二手房交易市场所面临的压力越来越大，二手房成交量也有所下降。她认为，一些改善型客户或会因二套房贷利而不得不推迟购房计划。预计今年下半年信贷政策会持续从紧，二手房市场成交量受影响。

国家收紧买二手房做首套房贷款政策 只批五成

北京各个银行也悄然收紧了房贷，部分首套房贷客户的贷款额度从原来的七成逐渐缩减到五到六成。

同时，银行对个人住房贷款的审批也严格，放贷时间明显延长。

可见，在存款准备金率持续上调的背景之下，京城银行放贷出现了明显收紧的趋势。

据统计，目前申请的二手房贷款业务中，被获批五六成的贷款占到了总量的八成。

也就是说，现在的二手房大多数只能贷到评估值的一半。

一直以来，二手房贷款并不是按照房屋成交价来放贷，而是按照银行的评估公司给出该套房子的评估值来放贷，比如说一套成交价200万元的房子，评估值一般是七成，也就是140万元。

按照140万元的五六成计算，多84万元。如此下来，套200万元的二手房，购房者需要准备出116万元的首付。

首套房贷悄然收紧 成交量跌入谷底 二手房"摇摆"

首套房贷贷款额度缩减两成，成交量创29个月以来新高初夏的北京二手房市场正在苦熬寒冬。业内人士指出，二手房市场的低迷，加上新商品房供应量的增加、开发商资金链趋紧，预计第三季度北京调控效果将立竿见影。

已有银行停贷

昨日，《国际金融报》记者调查得知，北京各银行已悄然收紧房贷，部分二手房首套房贷客户的贷款额度从原来的七成逐渐缩减于五六成。统计数据显示，目前申请的二手房贷款业务中，被获批五六成的贷款占到了总量的八成。

《国际金融报》记者昨日以购房人身份致电链家地产，工作人员证实，“目前北京地区，确实有几家银行已经停止二套房的商业贷款，包括中国银行和交通银行。”

他还表示，个人申请二手房首贷的确比以往更加困难，银行对个人资质的审查也比以往严格很多，不仅要审查个人收入证明，还增加了对单位的企业法人代表、营业执照等审查。此外，批贷时间也增加到七到八个工作日。而获批成功后，放款的时间也出现了延长。

目前，二手房贷款是按照银行的评估公司给出该套房子的评估值来放贷。一套成交价200万元的房子，评估值一般是七成，约140万元。而按照140万元的五六成计算，多84万元。如此下来，套200万元的二手房，购房者需要准备出116万元的首付。

6月渐显调控效果

二手房贷款紧缩，本来持观望态度的购房者更加谨慎，低温楼市下的二手房市场更加举步维艰。

北京市房地产交易管理网的数据显示，6月1日－26日，北京二手房成交量为6181套，本月还剩余2个交易日，预计全月网签总量在7800套左右，将创下2009年2月以来29个月的值。北京中原地产预计，扣除部分退房导致的网签数据影响，6月份实际完成交易的二手房签约仅在7000套左右，成交量已经跌入谷底。

昨日，北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝汐对《国际金融报》记者表示，“相比一手房，二手房属于一对一的购买行为，更能反映楼市的真实情况，也更为理性”。

二手房的低迷状态也传导至新上市的楼盘。虽然6月北京有大量新盘入市，但集体遇冷。

据北京市房地产交易管理网昨日公布的数据，截至6月28日，目前北京市共有35个住宅项目取得预售证，住宅供应量环比5月上涨了近100%，创出楼市调控措施“京15条”出台以来的新高。

“目前楼市处于偏利空的状况。”杨潮汐指出，房地产商有两个还款期：年中和年底。6月份大量楼盘入市，可能是有些开放商为保持现金流，在市场僵持的情况下低价入市。

《严房贷压力测试收官 房价跌一半银行扛得住》来源：广州日报

“严”房贷压力测试收官数据“很乐观”

如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报获悉，基本收官的广东市场房贷压力测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大，就连在重度压力测试情况下，房地产贷款质量下降仍在小的幅度之内。

不过，银行业人士坦言，房贷压力测试仅针对房贷资产，而房价下跌造成的系统性风险并不能通过测试反映出来。

本报讯 如果房价下跌一半，会否爆发系统性的银行信贷资产质量风险？本报记者昨日从渠道获悉，广东市场的房贷压力测试已基本收官，测试结果反映，房地产价格下降对广东省内银行业房地产类贷款质量影响不大。

贷款质量下降幅度轻微

“数据还是很乐观的。”昨日，有银行业人士向本报记者透露，广东省的房贷压力测试已基本收官，房价下跌对银行信贷资产造成的风险主要集中在信用风险方面。不过由于当局对这一问题相当敏感，测试结果并没有对外正式发布。总体而言，房价下跌对广东省银行业房地产类贷款质量影响不大。

对于房价下跌造成的房地产类贷款质量下降的具体数据，这位人士拒绝向记者作出披露，只表示幅度小，贷款质量下降的百分比是个位数。

记者了解到，今年4月初陆续在各家银行启动的新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。

银监会去年5月开展的房贷压力测试所设置的情形是，房地产价格平均下跌10%、20%和30%。今年房贷压力测试明显加码，被称“严”。

压力测试没对系统性风险作出量化评估

这样的房贷压力测试结果，是否就可以得出“房价跌去一半，银行的信贷资产质量仍无大碍”这样的结论呢？

“恐怕不行，因为房贷压力测试毕竟没有对系统性风险作出量化评估”，银行人士指出，中国的房贷市场，整体首付比例是比较高的，“房价跌去50%，对于银行来说也只是消耗了贷款人的首付比例，当然不足以对银行的不良贷款率造成多大影响”。

银行业研究主任郭田勇也指出，银行除了房贷业务，还有大量的类房地产业务，贷款人把土地、房产作为抵押物，从银行获得抵押物价格6成左右的贷款，如果房价下跌一半，这类贷款肯定要出问题，“我认为这类贷款也应纳入到房贷压力测试当中去”。

另外，房地产作为支柱产业，一旦房价下跌50%，相关的行业会遭遇严重的现金流问题，中国经济也将面临严峻的挑战，甚至存在硬着陆的风险。

层危机意识增强

不过银监会此前强调，压力测试是银行业金融机构风险管理中的一项常规工作，用以测算银行在假定的极端情况下可能发生的损失，不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表宏观调控政策可能出现的变动。

但业内普遍认为，大幅加码的压力测试显示了层对房价泡沫破裂可能带来的信贷风险的危机意识愈来愈强。

从上市银行2010年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在10%~20%，房地产开发贷款一般维持在5%~10%的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。

开发贷风险忧虑加大

日前有消息称，银监会要求银行减少对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖，并要求对有土地闲置、和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。

虽然官方称此消息被误读，但在信贷紧缩的格局下，严控开发贷似乎并不出乎大家的意料。

同时，个人房贷业务也面临暂停的危机。消息称，由于额度吃紧，广州有部分银行已经停止二手房首套房贷的审批，有的银行虽然可以递交申请，但额度已经暂停，放款变得“遥遥无期”。尽管多数银行仍可正常申请放贷，但申请门槛已悄然提高，放款周期也有所延长。

不过满堂红广州营销总监黄倩如昨日表示，从她了解的情况来看，广州市场暂时还没有银行明确表示不受理个人房贷业务。