深圳存量房交易计税价格核定工作在线访谈活动

访谈主题：存量房交易计税价格核定工作在线访谈

访谈嘉宾：

地税局三处 李鸿伟

房地产业处 李书韵

登记 张慧平

房地产评估发展 李 妍

活动总结：

2011年6月29日上午我委举办了存量房交易计税价格核定工作在线访谈活动，房地产业处、登记和评估相关人员参加，并邀请了市地税局三处的李鸿伟作为特邀嘉宾。访谈活动一开始，网友踊跃提问，主要问题有7月11日网签合同节点判定问题、个人所得税征收方式问题、计税参考价格查询途径等问题，在场嘉宾都一一答复。

7月11日实施的存量房交易计税价格核定工作，是我市贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策的一项措施，有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。该项工作实行后，将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定，具体以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。该计税参考价格由市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出，并将根据房地产市场交易的情况定期进行更新，经税务主管部门确认后使用。存量房交易计税价格核定工作实施后，我委将和税务部门继续加强沟通协作，严格落实房地产宏观调控政策，做实做好存量房交易的税费代征等相关工作。

[主持人]:各位网友下午好！我市定于2011年7月11日起，对存量房交易实行按计税参考价格核定计征各项税款。感谢大家今天来参与此次工作的在线访谈活动，欢迎大家踊跃提问、咨询。 ---(9:57)

[boy]:7月11日对存量房计费是以网签时间为计费截至时间，我不清楚网签与递件申请过户有什么区别。怎样知道自己的网签时间.谢谢 ---(10:02)

[张慧平]:网签时间指网上打印合同的签订时间。 ---(10:03)

[旺旺]:请问11号这个日期的定议是去国土部门递件还是网签还是真实成交日期？ ---(10:04)

[李书韵]:7月11日是以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。 ---(10:05)

[蜗居人]:不要再加税了,现在房子的买不起,羊毛不是出在羊身上吗?请问国土委还有什么好的政策? ---(10:08)

[李书韵]:实施存量房交易价格核定计税工作是贯彻落实《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）要求，加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。 ---(10:11)

深圳市地方附加征收管理暂行办法的通知

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[tot]:在房产局签了网上打印的合同就表示已经网签？ ---(10:12)

[张慧平]:网签是指买卖双方在网上打印合同并签字确认。 ---(10:14)

[小小明]:交易税的出台，会不会促使二手房短期内房价高涨！！ ---(10:14)

[李书韵]:政策的出台有利于进一步促进市场秩序规范，抑制住房投机需求，促进市场平稳发展。短期内二手住房市场交易规模可能进一步减少，长期来看影响将被逐步消化。按评估价核定征收二手住房交易税收的工作，一直是多年来房地产宏观调控中强调的重点工作，市场一直较为关注，对此有较为明确的预期，因此本项工作并不会成为影响市场长期波动的因素，对二手住房市场交易规模的短期影响会逐步被市场予以消化。 ---(10:16)

[90]:7月11日快到了,规划国土局网站上的二手房成交量也没见偷步的现象,实施未来的存量房交易计税价格核定后,二手房价会不会突然猛长? ---(10:17)

[李书韵]:请参考网友小小明提问的回答。 ---(10:17)

[GIRL]:请问90年代初的老合同到登记办理登记，应该怎么计税？ ---(10:19)

[张慧平]:7月11日实施的存量房（二手房）交易时间的认定，是以市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。 ---(10:22)

[南山]:请问能介绍一下，去登记办理相关业务的具体手续么！ ---(10:22)

[张慧平]:办税指南、纳税须知和申请流程已印刷完毕，可到登记窗口领取，近期我委网站也将发布。 ---(10:25)

[纠结的房客]:我想请问一下，7月11日出台的政策，以核实价和核定价要怎么具体区分？如果是统一以核定价过户，是不是一样可以逃避大量的税费？ ---(10:26)

[李鸿伟]: 个人所得税计征方式分核实征收和核定征收两种，有下列情形之一的，按照核定方式征收：（1）未能提供合法、有效的房屋购买合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房屋原值的；（2）未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（3）未能提供主管税务机关房屋买卖玩税凭证或“核定征收”（个人所得税相关费用核实通知书）手续的。按核定征收方式的，应纳个人所得税额=计税价格×核定征收率。核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、等房产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。按核定征收方式的，应纳个人所得税额=（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20%。 ---(10:29)

[90大寿]:房产评估价的依据的标准是什么，我们怎么查询 ---(10:31)

[李鸿伟]:存量房交易计税参考价格是税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定其计税价格的主要依据和标准，是根据房地产股估价理论，综合采用市场比较发和统计学方法，依照房地产估价相关规范和标准，采用批量评估技术评估得出。

纳税人可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

市规划国土委网址：http://www.szpl.gov.cn

市地税局网址：http://www.szds.gov.cn

查询窗口已开，在规划国土委外网“在线办事”下的“信息查询服务”下查询，数据在7月11日正式上线。 ---(10:33)

[问问题]:请问是不是个人名下一套住房满五年转让可不征个人所得税？ ---(10:34)

[李鸿伟]:个人将购买超过5年（含5年），且属于家庭住房的普通住房对外销售的，免征个人所得税。 ---(10:34)

[周生]:请问嘉宾，住房转让个人所得税有什么优惠政策么 ---(10:35)

[李鸿伟]:请参考网友“问问题”提问的回答。 ---(10:35)

[四海]:我想问一下，什么叫无正当理由？正当理由包括哪一些？谢谢 ---(10:36)

[李鸿伟]:正当理由是指客观的、实际影响存量房交易价格的因素。纳税人认为其房产交易价格偏低有正当理由的，可以向房地产所在地主管税务机关提供相关证据材料。税务机关将对相关证据的真实性、合法性和关联性进行调查，并依据调查结果确定其计税价格。 ---(10:37)

[问问题]:请问房屋的核定价格在那里可以查到？ ---(10:37)

[李书韵]:纳税人可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站或市地税局查询交易房产计税参考价格。

市规划国土委网址：http://www.szpl.gov.cn

市地税局网址：http://www.szds.gov.cn

查询窗口已开，在规划国土委外网“在线办事”下的“信息查询服务”下查询，数据在7月11日正式上线。 ---(10:37)

[老C]:请问有哪些法律依据保障新的计税工作实施呢？真的能够公平公正的完成计税核定么! ---(10:40)

[李鸿伟]: 根据《中华人民共和国税收征收管理发》第三十五条、《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条、《中华人民共和国契税暂行条例》第四条、《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税[2010]105号）第二条以及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）条的规定，对纳税人申报的房屋销售成交价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权确定参照市场价格核定其计税价格。 ---(10:43)

[春暖花开]:能预测一下新的交易税出台后，对二手房市场走势的影响么 ---(10:47)

[李书韵]:请参考网友“小小明”提问的回答。 ---(10:48)

[娜娜]:7月11日以后的计税百分比是多少呢，是不是按面积分档？ ---(10:51)

[张慧平]:办税指南、纳税须知、存量房交易税（费）一览表和申请流程已印刷完毕，可到登记窗口领取，近期我委网站也将发布。 ---(10:53)

[深圳热心人]:以后税率的百分比还会调整么，什么情况下才能调整！是国家来定么！ ---(10:54)

[李鸿伟]:税法税收政策制定权和解释权都在国家，地方税务机关只是政策执行部门。 ---(10:55)

[小张]:我的房子已经递件过户，并拿到回执。是不是说我的房子已经网签完成？ ---(10:56)

[张慧平]:是的，网签完成后方能到登记交件。 ---(10:57)

[主持人]:由于时间关系,我们今天的在线访谈活动到此结束。直播结束后我们将把本次的直播实录公布在网站“公众互动”下的“在线访谈”栏目中，以供大家查询。感谢各位网友的积极参与，感谢广大市民对存量房交易计税价格核定工作的关注和支持。谢谢各位嘉宾的参与。再见！ ---(11:01)

文件

我市定于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作

为认真落实国务院有关加强房地产市场调控的要求，经深圳市人民政府同意，我市定于2011年7月11日起，对存量房（即二手房）交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

近年来，存量房（即二手房）交易已经成为房地产市场交易的主要力量。与此同时，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。这不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，有损交易的公开、公平原则，致使交易双方的合法权益得不到保障，也影响了房地产市场主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞，削弱了房地产市场调控的政策效果。

据此，财政部、国家税务总局专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作（即对价格偏低的房产交易实施评估核定征税）。《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

根据上述有关文件要求，为进一步规范房地产市场秩序，我市从去年起开始启动存量房交易税收评估核定方面的一系列筹备工作。并由市财政委牵头成立了由市财政委、市地税局、市规划国土委、市政府法制办和市住房建设局组成的市房地产评估征税工作领导小组，对存量房交易税收评估核定涉及的各项具体工作进行了研究和部署，制定了工作实施方案和具体操作流程，并委托市国土房产评估发展开展相关的房产评估工作。经过一系列准备工作，并报市政府同意，我市将于2011年7月11日起正式实施存量房交易计税价格核定工作。开展此项工作，不仅是我市贯彻落实国家房地产市场宏观调控政策的一项措施，也有利于规范我市房地产市场秩序，保护交易双方的正当权利，创造依法纳税、公平税负的良好环境，促进房地产市场健康发展。

此项措施实行后，税务部门将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定。存量房交易相关税收的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据，但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，将按计税参考价格核定计征各项税款。该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。存量房交易计税参考价格将根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使用。存量房交易涉及的税收政策、税率仍按国家现策规定执行。

存量房交易涉及的各项税收，由我市地税部门委托市房地产权登记在办证环节代征。房地产权登记作为存量房交易税款的代征单位，目前转移登记办文指引、办理程序、税费一览表、格式表格等内部工作流程及其相应的实施细则都已确定。存量房交易计税价格核定工作实施后，税务部门和规划国土委将继续加强沟通协作，严格落实房地产宏观调控政策，做实做好存量房交易中的计税价格核定、转移登记、税费征收等相关工作，为纳税人提供更多、更好、更的服务。

关于存量房计税价格查询的通知

尊敬的纳税人：

在本网站的首页增加了一个国土局的存量房计税价格查询链接，具体位置在首页左下方的“政务互链 –友情链接”中。

特此通知。

深圳市地方税务局

二Ｏ一一年七月四日

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