中国11城住宅库存63.4万套 促销全国兴起

7月12日，记者从研究机构获悉，上11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%，存货总量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，也创今年高点。对此，业内人士预计，促销和将被越来越多的楼盘采用，而促销和的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。

广发证券研报统计，从可售住宅总量来看，库存继续攀升。上周11大重点城市的新增住宅供应2.1万套，为近一月来值。但是，存货总量却达到63.4万套，环比上涨0.9%。

“上存销比继续提升至9.8个月，连续20周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京。”研究报告说。

记者注意到，北京新房库存量的上升明显。

根据北京市房地产交易管理网数据，北京市新房住宅的库存量已经攀升至107602套，逼近11万套，新房供应达到年内新高点。

北京房地产交易管理网的历史数据显示，在本轮楼市调控前，即去年3月，由于市场成交旺盛，北京新房住宅库存量跌破9万套。

而随后新一轮房地产调控开始。在调控政策的打击下，北京新房库存量开始增多，到2010年7月1日，重新站回9万套关口；此后用了10个月的时间，突破10万套。而10万套的库存量是北京楼市官方和市场都认可的“供需平衡基点”。

“从库存量的变化，可以看出开发商放量以及购房者对于调控的态度变化。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，库存量从9万套升至10万套，用了整整10个月，而从10万套到11万套，仅仅用了不到3个月的时间，这一方面说明了开发商资金链的日趋紧张，由原本的观望到加速推盘，另一方面则显示了购房者对于本轮调控的态度越发清晰：不调到位不出手。

在万科、首开以及绿地、金隅嘉业等多家开发商看来，新房库存量突破重回10万套，并开始高走，有多种原因。

其一，在资金压力下，开发商尤其是城郊区新盘开发商结束观望，开始加速供应。表现在市场上近期新盘不断集中入市。其二，限购条件下，购房基本被挤出楼市，楼市购买力有限。其三，刚需经过一段时间的观望后，也开始进入市场，而这也是远郊区县低价楼盘开始加速上市的原因之一。

“库存量不断上升，开发商的销售压力日益加大，预计促销和会被越来越多的楼盘采用，而促销和的幅度也会越来越大，买方市场或将。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮说。

事实上，目前北京在售楼盘的打折促销力度已经开始加大。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，7月约34个项目计划入市，其中城六区以外郊区项目25个，占据了市场供应的主力。

“为了推动开盘销售率，不少开发商纷纷加大打折的力度。如金隅观澜时代给出了9.7折及2万抵8万的优惠，芭蕾雨悦都则以全款9.2折的超低折扣促销。”一位业内人士说。

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深圳楼市下半年将现供应高潮

上半年受到限售楼盘纷纷滞后到下半年推售。近期，龙华出现了数量较多的限价盘。 近日，记者从市场上了解到，上半年受到限售的楼盘纷纷滞后到下半年推售，下半年新盘市场将迎来一波供应高潮。据美联研究统计数据显示：２０１１年下半年预计有１０３个楼盘入市，与上半年相比增加六成。

业内人士表示，下半年大量新盘上市将对市场形成更大的供应压力，在购买力减弱的情况下，下半年深圳一手房价或将小幅下降。

与上半年相比陡增六成

据美联研究统计数据显示：２０１１年上半年入市楼盘共６３个，其中新开盘３３个，加推项目３０个（不计新盘今年入市之后加推）。下半年预计有１０３个楼盘入市，与上半年相比增加６３．４９％。

下半年供应楼盘主要集中在南山、宝安和龙岗三区，户型以２～３房、面积６０～１００平方米之间为主。其中南山主要推中住宅、别墅，宝安、龙岗则以中端住宅为主。如统计楼盘能按预计时间入市，估计可以供应４万多套商品房，相当于深圳商品房一年成交量。

国海证券房地产分析师接受记者采访时表示，下半年的一波新盘供应高潮在预期之中，不少开发商在２００９、２０１０年进入拿地高潮，经过约一年的开发周期，现已进入正常的推盘期，预期这波高潮将持续到明年上半年。

“下半年开发商推盘力度增大，一手市场将处于供过于求的状态。”美联物业研究林锐华说，从目前经济形势看，通胀压力依然很大，国家实施双紧的货币政策与财政政策在短时间内基本不会变，在此条件下开发商想通过信贷、市场融资较难，为解决资金紧张，开发商将会积极推盘。从５、６月份可以看出，部分大型开发商心态已改变，开始推盘。

至于拟在下半年上市楼盘的推盘价格，由于限价调控因素，目前没有一家开发商愿意透露自己未来的开盘价格。不少开发商透露，也许等拿到预售许可证才知道实际的价格，下半年如果市场调控继续趋紧，将不排除推迟到来年再开盘的可能。

一手房价或将小幅下降

在市场宏观调控环境未发生改变，置业者购买力下降的情况下，下半年供应骤然增加，是否会给楼价进一步造成下降压力？

“开发商经过短暂观望，下半年资金压力更大，在周边部分楼盘率先后，下半年有望形成的一致行动，保证全年的销售量和现金流，房地产上市公司表现会更强烈些。”国海证券上述房地产行业分析师认为，巨大的供应压力会促进房价走进下降通道，但由于市场有一定的刚需支撑，尚不能指望幅度太大。

世华地产市场研究总监肖小平称，从目前市场反应看，开发商定价已趋保守，买卖关系仍处于博弈中，房价上涨的可能性已经不存在。下半年房价持稳或小幅下降，成交量大幅放量的可能性较小，在高额购房成本的现状下，有强烈购买欲望的购房者才会入市。

“从下半年楼盘入市统计数据来看，商品房住宅供应依然集中在宝安和龙岗两区，且都以中端住宅为主，这使其在价格定位上不会太高。虽然下半年南山楼盘供应不少，但大多是住宅和别墅，价格相对较高，政府会为年前定下的楼价目标而控制其拿预售许可证，进而放慢入市时间。”林锐华预计，下半年商品住宅成交量为２万套左右，价格维持在１．９万元／平方米左右。

购房者将分流到新房市场

７月１１日实行二手房按照评估价征税后，业内人士预计二手房短期成交量将大幅减少，市场上也有预测，认为部分二手房买家将分流到一手房市场。

林锐华持认同观点，认为按评估价征税只针对二手房，增加买卖双方交易成本，从而使成交量重新降至冰点，日均成交回到２５０～３５０套，并会使购房者更多考虑一手商品房，购房者将分流到一手房市场。

而肖小平则持反对意见。她表示，一手房和二手房客户已经自然而然地形成了相对固定的市场，两种客户的购买心理、生活习惯和置业要素等方面存在较大的差异，相互之间的流动性较差。

国海证券房地产行业分析师表示，会有少数二手房考虑转向一手房市场，但不会形成“整体搬家”。因为一二手房主力成交的区域不同，新房主要分布在布吉和龙华，二手房市场以福田和罗湖为主，两者之间跨区域流动的可能性较小。

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刚需捧红“日光盘”

下半年新盘供应，首批上市的楼盘表现分外引人注目。记者从市场上了解到，一经上市的高性价比楼盘就受到刚需族追捧。７月９日，马克住区开盘推出的期单位，共２７２套非毛坯房，当日全部。据现场工作人员统计，共有１５００名客户到场选房。

一位来自坪山的罗先生称，上半年就有置业需求，但由于房价太高，一直没有买到合适的房子，带非毛坯的小户型是其。

业内人士表示，市场上再次出现“日光盘”，并不代表市场转暖，长时间的调控政策已使众多楼盘调整了开盘价格。从６月份招商观园、招商雍景湾等楼盘的热销情况可以看出，接近购房者心理底线的高性价比楼盘其开盘均取得不俗的销售业绩。在保障房供应并未从根本上解决市场结构性供求矛盾的情况下，商品房在一段时间内仍旧是刚需人群的首要选择。而市场上一直存在着较多数量的刚需族，在一定程度上会带动下半年楼市“走量”。（陆剑伟）

上半年国民经济数据今发布

今日，国家统计局将公布2011年上半年国民经济运行情况，除备受关注的二季度GDP增速数据外，还包括居民收入和固定资产在内的其他经济数据。此前，市场普遍预测二季度GDP增速将会继续放缓，维持在9.5%左右。

值得关注的是，本月7日，统计局为避免数据提前泄密，决定自今年7月起将月度和季度统计数据的发布时间提前2-3天。因此，原定于7月15日召开的上半年中国国民经济运行情况发布会提前至13日召开，且在召开第二季度新闻发布会前，以新闻稿形式在国家统计局官方网站发布相关数据。

相较预测6月CPI破“六”的毋庸置疑，二季度GDP数据的预测似乎只有到小数点后一位才能看出分歧，并且，在预测GDP下半年走势和全年GDP走向方面，各大机构和们的意见也有所不同，呈现出了两种截然相反的观点。

6月CPI增幅6.4% 是否见顶引争论

根据此前统计局提前发布统计数据的规定，6月的居民消费指数(CPI)于7月9日正式发布，数据显示6月CPI同比上涨达6.4%，食品价格上涨14.4%，其中，猪肉价对CPI的贡献高达21.4%。

继蔬菜之后，猪肉又成了领涨居民消费水平的又一“出头鸟”，对于未来食品价格走势们给出了不同观点。国务院发展研究宏观经济研究员张立群认为，“破六”更多是去年下半年以来，连续的翘尾因素在今年上半年积累的滞后反应，翘尾因素已经达到顶峰。他指出，不少新因素在国家调控作用下正在收敛。

与此同时，国家学院决策咨询部研究员小广在接受中新网财经频道访问时也强调，CPI破“六”已达到了年内顶点，并不意味着中国进入了高通胀时代。领涨CPI的食品因素与货币的关系较弱，由于前几年积极货币政策的推动，货币量激增甚至有些滥发，但总体不会导致长期的通货膨胀，此次CPI的攀升主要还是由猪肉价格的阶段性上涨所致。

虽然多数机构和都表示，CPI已经达到了年内顶点，下半年将有所回落的预测几成共识，但仍有一些人对此表示了质疑。兴业银行鲁政委就认为，6月通胀难言见顶，自2010年7月至今绝大部分月份的CPI环比都高于正常月份的水平。从环比观察，仍未见到CPI出现下降苗头。

“我国货币政策正在发挥效果，通胀的走势正在放缓。”中银国际经济学家曹远征认为，尽管6月份我国CPI同比涨幅创3年来新高，但核心通胀率即剔除核心农产品和能源的通货膨胀指数其环比正在下降，货币政策抑制通胀是有效的。

二季度GDP增速或下滑 中国经济需要“放缓”

据统计局今年三月发布的季度国民经济运行情况显示，2011年季度国内生产总值(GDP)达96311亿元，比去年同期增长9.7%。同时，根据近期官方发布的中国制造业采购经理指数(PMI)数据已经连续3个月回落，市场普遍预测二季度GDP同比增幅将弱于一季度的9.7%。

“未来1-2年，中国GDP肯定不会下降。”中国社科院经济与政治研究所副所长何帆(微博)在近期表示，从今年全年的情况看，今年GDP不会太低，一定在9.5%以上甚至可能达到10%。他强调指出，GDP的下滑趋势，并不说明中国经济就开始走下坡路了，而是意味着中国经济通过宏观调控已处于一个较为正常的水平。

兴业银行研究总监鲁政委也表示在，在影响二季度GDP走势的因素中，除城镇固定在保障房、农村水利建设和前两年已开工项目的支撑下可能一枝独秀外，消费、出口预计都会继续回落。预计第二季度单季GDP同比增速在9.5%左右。

与此形成对比的是，一些学者并不赞同二季度GDP可继续回落的预测。小广就表示，今年第二季度GDP增速或高于一季度的9.7%，预计在10%-10.2%之间。他指出，原因主要有两点：一是今年第二季度的贸易呈现顺差，对GDP的走势属于正贡献，而在季度呈现的贸易逆差，因此二季度出口对GDP增速的贡献肯定要强于一季度；二是4-6月的是加快的，对GDP增速也将产生促进作用。

无独有偶，华泰联合证券也预计二季度GDP同比将会增长9.8%。该券商认为，需求扩张放缓的势头在二季度表现并不明显，固定资产对经济增长的推动有所加强，贸易顺差对经济增长贡献提高，在较低的基数作用下，二季度的GDP增速将比一季度略高。

此外，对于中国经济增速是否会放缓的疑问，小广表示，中国经济增速的放缓有助于经济模式的转型、控制通胀和解决中小企业融资难等相关问题，是有利于中国经济合理化发展的。他认为，中国经济增速维持在8%左右是为合适的选择，也是经济健康发展的标志，而不是所谓的减少刺激经济增长因素后的“硬着陆”。

但从实际运行的角度看，中国经济增速的放缓也并非像想象中那么容易，中国社科院经济与政治研究所副所长何帆就表示了对政府的担忧。他认为，政府对GDP的走势起到很重要的作用，首先，今年是“十二五”开篇之年，很多新型战略产业今年开工。另外是保障住房，今年目标是新开工1000万套，但到5月份只有30%开工，估计很大部分都在今年下半年，所以在下半年政府的会不断强劲。

所以，何帆预测，在未来1-2年，中国GDP肯定不会下降。如果GDP降不下去，就会带来另外一个问题，就是物价的控制和通货膨胀，这就解释了为什么在政府工作报告里面谈到的首要任务依然是通货膨胀。

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