楼市调控高压政策不改 “限购”扩至二三线城市

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国务院再度加大房地产调控力度从化增城是否限购仍是未知数

在年中过半的关键时间，再度对房地产调控发出从严从紧的明确信号。国务院12日召开常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。这些信号，将对广州乃至广东的房地产产生何种影响呢？

购房需求受抑制房地产拐点或至

针对楼市后续走势，经纬行研究主任许婉婷分析，紧缩的货币政策正在不断地给调控下的房地产市场施加压力，并且正加快房地产拐点的到来。从近日各大发展商公布的半年报及发展商销售排行来看，虽然调控频频，但大发展商的业绩似乎并未受到影响，销售业绩排行和销售面积排行的门槛均较去年有了明显的提高。这些大型房企取得这些成绩背后是高运转及加大三四线城市布局所取得的成果，但发展商进入三四线城市的同时也在推高这些地区的房价，当这些城市房价上涨过快后，引起的将是的注意，限购范围将再次扩大。

此外，由于连续的加息和提高存款准备金率，贷款渠道收窄，贷款成本增加，大部分发展商的资金链正面临着巨大的危机。多重因素夹击下，发展商的经营风险正在逐步加大，且不排除未来部分发展商资金链将面临断裂的可能。而在需求端，自从限购限贷后，一二线重点城市的型和改善型需求已被明显抑制，市场购房主体转为以一、二次置业的刚性需求者为主。随着加息的不断提高，一、二次置业的刚性需求者的购房成本正在不断提高，之前因通胀压力加大、利率倒挂而产生的购房保值需求在连番加息之后已有所减弱，再加上贷款难度加大及还款成本的提高，消费者的购房意愿正受到的抑制。

广东仅三市限购局面可能被打破

国务院常务会议要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

“这次没有点明要求哪些二三线城市限购，所以警示意义比较大，显示限购政策短期内都不可能松动。”合富置业市场分析师龙斌表示。

中原地产项目部总经理黄韬则认为，广东目前仅有广州、深圳、佛山三个城市实行限购的局面可能会被打破，珠海、东莞等珠三角周边城市都可能会步入限购的行列。

而广州的限购又会否扩大到从化、增城两个县级市，从化市国土房管局相关负责人昨日就透露，要等待开完新一期的市场季度分析会后，才能明确是否需要实施限购等新措施。

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广州会严格贯彻已有的调控政策

国务院常务会议强调，各地要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度，着力改善供求关系，促进房价合理回归。

今年下半年，广州是否有“自选动作”出手调控房价？广州市国土房管局相关负责人表示，目前广州会严格贯彻已有的房地产调控政策，如果国家和省里有进一步调控房地产市场的政策出台，广州将坚决贯彻。

数据显示，5月广州市属10区房价同比以及环比均出现下降。今后广州将继续执行已有的调控政策，其中就包括继续严格执行年初制定的经营性土地出让计划。

广州已开工保障房中公租房近半

国务院常务会议要求，要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

在广州全市已经开工的34545套保障房中，公租房占据近半壁江山，达到16869套。而原定上半年出台的广州市公租房管理办法还在进行修订，出台时间仍未定。今年，广东省下达给广州市的保障性住房目标任务是8.5万套，是去年目标任务的3倍多。广州市住房保障办相关负责人透露，上半年保障房开工率已经达到今年任务的40.7%。

商品房用地出让超前两年平均数

而国务院常务会议强调，各地要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。

据悉，今年广州商品住房用地正式出让计划3.37平方公里，供应总量高于2009、2010年年均实际出让商品住宅用地3.16平方公里的供应量。为了确保完成今年的出让计划，广州已经制定出台土地储备和供应计划执行情况奖惩考核办法，由市政府与各责任单位签订责任书，对计划执行情况进行目标量化考核。

高税费致二手价与一手“持平”

本报讯（记者何颖思）昨日记者从中介处了解到，随着调控深入，二手成交中置业者比例已经从6成上升到7成。二手楼价高企、税费成本高昂，已经令一、二手价差缩小，上半年广州六区二手成交均价加上合计约10%的二手税费成本，区二手住宅实际的成交价格高达2万元/㎡，与区一手楼价的差距不大。

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6月价格指数环比跌0.5%

据广州市国土房管局公布的数据，2011年6月全市10区的二手住宅登记量为54.84万平方米，同比减少15.9%。2011年上半年全市10区的二手住宅登记量为342.88万平方米，同比减少19.7%。

合富置业的统计就显示，2011年6月合富标准二手住宅价格指数（广州）为1502点，环比2011年5月下跌0.5%，同比2010年6月上涨19%。

不过值得注意的是，一些板块的二手楼价依然上涨较快。满堂红研究部把广州市划分成28个板块，发现今年上半年珠江新城板块的成交均价高居全市首位，为26670元/平方米，同比上涨39.9%，环比上涨27.4%。此外，五羊、东华、大沙头板块今年内二手均价同比涨幅，达到54.9%，环比涨幅也有33.2%。

税费成本约一成

二手楼价高企、税费成本高昂，令一、二手价差缩小。据合富置业数据显示，2011年上半年广州六区二手成交均价为17753元/㎡，加上合计约10%的二手税费成本，区二手住宅实际的成交价格高达2万元/㎡，与区一手楼价的差距不大。

合富置业报告指出，2011年上半年整个房地产住宅市场不论是成交面积还是宗数，依然是二手占比超过一手，是六区，二手主导的明显。

2011年上半年刚性自住买家支撑楼市的特征进一步凸显。合富置业的数据显示，2011年上半年广州二手楼市中置业者的比例高达七成以上，较以往的六成左右明显增加，改善以及客比例大幅减少，而外地户籍买家的比例受限外政策影响也有所减少。

作者：何颖思 (来源：广州日报)

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