》》深圳二手楼市场评估价低于预期 甚至现“倒挂”
“二手住宅业主对后市的看法已出现分歧，愿意减价出售的开始增多。刚刚过去的一周，一些二手房放盘报价有了2%至10%不等的减幅。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧感受到了二手房价的“微妙”变动。
美联物业研究主任徐枫也发现了二手房价的“异动”：原先“铁板一块”的业主“一口价”交易模式有了分化，三成左右的业主表示愿意和买家共同分担新增的税费成本。
种种迹象显示，实施评估价征税周，深圳二手房价松动趋势更趋清晰。
二手房价格松动了
7月11日，深圳正式实施二手房按评估价征税新政，如果购房合同价格明显偏低，且没有正当理由，有关部门将按其核定的评估价征收相关税费。此前深圳普遍存在房产交易“阴阳合同”问题，避税现象明显。有分析人士估算，一套200多万元的房子一般可避税8万元左右，老房子避税数额更高。评估征税之后，意味着二手房的交易成本大幅上升。
过户大厅客户
近期，央行年内第三次升息，国家宣布在二三线城市扩大限购范围。政府一系列的举措不仅表明楼市调控不会放松，而且实质性地提高了房产交易成本，抑制了相当部分的购房需求。
中联地产分析师叶蓉认为，在上述调控举措中，于深圳而言，现阶段影响直接、重要的是评估征税，二手房成交的量价都受到明显压制。
新政落地后，在福田区某豪宅盘购买了双拼110平方米住房的市民周先生更加急于抛盘。他已先后向四家中介放盘，均价也从每平方米33000元降到了30000元左右，但仍然未能成交。他现在寄望于网上直销和朋友推销，如果仍不理想，只能继续了。
福田区梅林一村一套原先报价235万元的三房，近日下调到了215万元。中介表示，如果买家诚心，业主还可以略作让步。
“报价减幅达到一成的二手房在宝安、龙岗等关外地区更为集中。”21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，新政实施后，他们观察到，二手业主分为两拨，一拨是对后市仍然信心满满，卖或不卖两可，报价没有明显变化，占比为八成；另一拨占比两成，对后市不再看好，愿意减价出售，减幅2%、5%、10%的都有。近年来，深圳二手房交易模式均为业主实收，即税费由买家承担。美联物业研究主任徐枫说，这种情况正在发生微调。“评估价征税使买家成本上涨，为促成交易，部分原先不愿分担税费的业主现在妥协了。三成左右的放盘业主松口表示可以分担一些税费，分担方式主要是降低实收的总价，交税仍由买家实际完成。”
深圳成交 7月下旬放盘价格必降成定局？
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评估价征税周，二手房市场上直接、震撼的表现莫过于过户量的。
7月15日上午11点，记者在市房地产权登记看到，取号窗口前只有一两位市民咨询领号；报号大厅的电子屏幕显示已排到A120号，而8日的同一时间号码排到了A220。二楼的交文大厅里已不复前一周人头攒动的火爆场面。办理二手房过户的市民并不多，而且绝大部分在7月11日前完成了网签，记者在现场观察一未发现按评估价征税的业主。一名中介人员表示，与11日前抢搭“政策末班车”的情形相比，她感觉新的征税办法使二手房的交易量明显下降了。
“上周深圳二手房过户量可用‘惨不忍睹’来形容。”美联物业徐枫介绍，上周二手房过户量仅高于春节前后的水平。
市规划国土委公布的数据是，11－15日，全市二手房过户量分别为111套、102套、78套、67套和117套，总计475套，仅高于跨春节长假两周的数据（分别为317套、457套）。而前一周深圳二手房过户量为4316套，创年内周记录新高。7日、8日，深圳二手房过户量为945套和928套，这意味着上周475套的过户量只相当于此前半天的水平。
由于官方公布的过户数据与市场实际成交数据有约20天的时滞，记者又向多家中介机构求证二手房的实际成交量，得到答复基本雷同：6月底，二手房成交即已下滑，上周实际成交量环比前一周再降四至五成。
新房吸引力增加
年初以来，深圳二手房价格呈现连续小涨态势，而评估价征税让二手房总价在短时间内出现更大幅度的“被上涨”。同期，深圳一手房限价甚至促销，一二手房价倒挂现象开始蔓延。二手房客户向一手房流动迹象显著。
“二手房相对一手房除了配套较好外，已经没有任何了。”美联物业徐枫分析，评估价征税只针对二手房，对新房交易费用无影响，会使购房者更多考虑新房，分流购房者进入一手市场。
“4月以来，尽管二手住宅成交不温不火，但一二手住宅总成交却逐月攀升。4－6月分别成交74万平方米、84万平方米和130万平方米。其中，二手房客户向一手房市场流动现象十分明显。一个突出的现象是，位于区域交界处的二手房客户越来越多地选择了关外沿钱物业。如前海、南山区的二手房客户到西乡手房，福田南小、旧户型的业主集中到龙华等关外购手房改善居住条件。”
杨创慧表示，真正限价、的新楼盘成交放量，二手客加速流向一手房，流失比例起码有两成。中原地产对2000多名深圳市民进行的一项调查表明，六成受访者购房一手房。调查显示，有22%的二手房客户有意转向一手房。
三季度日子可能难过
“以往规律是，一项重要的调控政策出来后，市场消化期一般在3个月左右。预计评估价征税新政对市场的冲击将在三季度集中体现出来。”中联地产分析师叶蓉认为，二手房成交低迷才刚刚开了个头，买卖双方都将陷入一段较长时间的观望期。目前，部分中小型地产中介已经关门改业。记者认识的一位中介经理卖起了水果。年初计划大举扩张的大型中介也变得谨慎起来。21世纪不动产深圳泛城房地产原先在深圳的扩张计划较宏大，现在的做法是，优化店铺区位。趁小中介关门之机，以合理价格盘下店面。
世华地产市场研究总监肖小平的观点相对乐观些。她认为，估计大部分购买需求依然会在下半年释放。“快则8月，慢则9月，深圳楼市的成交量将开始回升。”
21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧则表示，二手房市场观望局面会延续，“预计下半年深圳二手房整体价格水平将有10%左右的下跌。”
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上半年二手房成交环比跌17%
深圳市规划国土网每日成交数据显示，2011年上半年，全市共成交二手房52835套，环比2010年下半年下降约17%，同比2010年上半年下降11%。上半年，楼市的调控政策持续出台。1月26日国务院颁布“新国八条”加强楼市调控；1－6月，央行连续6次提高存款准备金率，2次加息；6月上旬深圳市地税局宣布“7月11日起二手房交易将按评估价征税”。世华地产分析认为，在这些政策的合力作用下，深圳二手房成交量表现平淡，与2007年、2009年及2010年同期相比，均出现明显回落。“从季度成交量走势看，2011年1－2季度，成交量均在3万套以内，这是2009年以来的低谷。可以说，在调控力度的背景下，成交量被有效挤压。”
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