招商置业:评估征税首周二手房成交量降八成多

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20667元/m2，环比上周微涨0.7%，处于本年度2周以来连续17周水平。从各区来看，只有罗湖和宝安区挂牌价格环比分别上涨0.46%、0.29%，罗湖区由于今年尚未有新盘推出，新房供应紧缺，加上区域使得该区域内二手房价格稳定上涨，宝安区由于开通利好二手房价格本周开始有所上涨。而其他四区福田、南山、盐田和龙岗区二手房挂牌均价有小幅下跌，降幅分别为0.16%、0.26%、0.49%和0.25%，其中盐田区二手房价下跌幅度，盐田区一直以来二手房市场活跃度不高，在目前二手房市场低迷时期，二手房价格呈下降趋势，从6月份开始已从原来的2万元/平米以上一路下滑至1.9万元/平米，是全市降幅明显的区域。目前受二手房评估征税政策的影响二手房市场极度低迷，买卖双方都陷入深度观望，虽然价格稍有松动，但还没有形成实质性的潮。

1.2全市二手商品房成交量走势

本周全市二手房成交475套/6.02万m2，成交量呈直线下滑，环比分别大幅下降88.99%、85.71%，其中住宅成交了214套/21972.96平米，环比上周下滑94.25%、93.8%，占全市二手房成交量的45%。本周二手房单日交易量在100套左右，其中住宅成交量在50套左右。本周是二手房评估征税政策实施首周，许多业主和置业者对新政实施后税费如何计算还不太清楚，观望者多导致本周过户量大幅度减少。

2、深圳二手房价格与新房价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为19674元/m2，仍在高位运行，环比微跌1.37%%，主要是受成交结构的影响，一是价值高地南山区成交量大增支撑全市成交均价维持在高位，二是地处的龙岗区成交量居首位，且多为新开限价楼盘，因此整体上拉低本周全市的新房价格。

本周全市一、二手房价仍呈倒挂之势，二手房价格高出一手房993元/平方米。从各区域来看，宝安和盐田区一、二手房价出现倒挂现象，其中盐田区二手房价比一手房价高363元/平米，宝安区一、二手房价基本接近，二手房仅高出一手房7元/平米。其他区域一手房价格均高于二手房，其中，依然是关内南山、福田和罗湖区一、二手房价格差较大，者非新房居全市之首的南山区莫属，两者相差9083元/平米。而关外的龙岗区由于限价幅度的新盘如中海康城国际已接近，目前新推盘限价幅度不大，整体上新房价格仍高于二手房价1065元/平米。

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3、深圳二手房成交量与新房成交量比较

3.1本周二手房成交与新房成交量走势

本周新房日均成交量为86套/日，较上周减少29套，环比下降25.22%；二手房日均成交量95套/日，较上周减少768套，环比下降88.99%。

3.2本周各区域二手房与新房成交量比较

本周全市一、二手房成交量合计1078套，相比上周的5121套减少4043套，环比大幅下降78.95%，其中一手房成交量减少202套，环比下降25.09%，二手房成交量减少3841套，环比下降88.99%。本周全市一、二手房成交套数之比为1：0.79。

本周新房成交量以龙岗区为主，成交量环比大幅上涨26.17%，成交占比达41.99%，其次是南山区，从上周开始因新推出的雍景湾花园的热销使得成交量有大幅上涨，本周成交量环比虽然下滑18.75%，但成交占比却达19.4%，其中仍然是雍景湾花园贡献，成交了109套，占93%；宝安区本周成交量不及南山区，成交套数环比大幅下跌六成，仅占18.91%。本周新房成交少的仍为罗湖区，本周成交了7套/357.49平米。

本周二手房市场成交萎靡，除罗湖、福田周成交量上百套，其他各区成交量均在100套以下。从关内外来看，关外宝安、龙岗两区本周二手房合计成交了181套，环比上周下降九成，占比分别为20.42%、17.68%；关内四区罗湖、福田、南山、盐田合计成交了294套，环比下降88%，占比分别为21.05%、23.79%、15.58%、1.47%。本周二手房成交少的仍然为盐田区，仅成交了7套/585.68平米。

从成交的户型来看，随着本周全市新房成交量的下滑，1-3房户型的成交量环比均有下降。本周新房成交量依然以2房居多，占比达51.24%；其次为1房和3房，分别占26.53%、10.12%。本周1-3房户型成交量合计占新房成交总量的87.99%，占比比上周回落4.93个百分点。而其余户型成交量合计占12.11%，其中4房成交量相比上周增加1套，占新房成交总量的3.98%；四房以上、单身宿舍、别墅类本周仍无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下成交528套，占87.56%，占比较上周上升；90~144 m2成交47套，占7.79%；144 m2以上成交28套，占4.64%，90平米以上的住宅成交占比下降。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有3个项目取得预售许可证，共获批商品房套数2527套，获批面积175388.88平方米，其中住宅获批1658套/133381.24平方米；单身获批608套/20071.48平方米；商业获批261套/21936.16平方米。

4.2新盘动态

凤凰新天：2栋世源50-60㎡商务2011年7月12日开放概念样板房，预计7月底将开盘销售，价格约11000元/平方米，共200多套，现正团购优惠申请。该项目位于宝安区福永街道白石厦。

中粮鸿云花园：2011年7月16日启动优惠升级，预计7月23日开盘推出市场，起价16250元/平方米、均价不超过2万元/平方米，主力户型为135-178平方米大户，另有少量89平方米复式单位，现正开放3D全息营销及样板房接受咨询登记。该项目位于宝安区61区，碧海宝安大道与西乡大道交汇处。

万泽云顶香蜜湖：2011年7月16日开放营销，预计8月份开盘销售首批3栋，主推160、180平方米两种户型，共160套单位，均为毛坯发售，开发商提供装修供客户选择，带装修约4000-8000元/平方米左右。该项目位于福田区香蜜湖北莲塘尾。

万豪月半山：预计2011年7月中旬开盘加推33㎡非毛坯山海2房单位，仅30套，总价82万元/套起，位于4栋，可以拓展到约50㎡左右，现楼拎包即可入住。该项目位于南山区兴海大道与欣月路交汇处。

桐林城市广场：2011年7月16日启动团购优惠申请，交2万元申请VIP享开盘当天团购优惠，预计7月23/24日开放样板房，7月底开盘推出，均价低于3万元/平方米，带非毛坯，现正开放营销接受咨询登记。该项目位于福田区福田路东侧、福宁街西南侧。

金地天悦湾：2011年7月16日晚开放湖岸会所，7月17日开放湖滨官邸别墅样板房，一期产品预计7月底开盘，价格未定，首批推出双拼和联排别墅，外加少量的叠加和复式，共382套，双拼产品面积为395平方米，联排面积段在260-300平方米，叠加面积段在225-245平方米，复式面积段在195-200平方米，现正电话咨询登记。该项目位于宝安区观澜街道梅观高速与环观南路交汇处。

八十步海寓：预计2011年8月现楼开盘，样板房开放预计在7月底，户型主推为47-150平方米的平层及复式，均价约20000元/平方米以上，现正开放营销接受咨询。该项目位于盐田区大梅沙海滨。

5、政策动向

龙岗将楼盘按三种面积段进行限价，要求每月均价不得超过前一个月

7月13日下午龙岗区国土局召集29家房地产开发企业等召开了房地产价格指导方面的会议，要求开发企业在房地产销售过程中应按不同结构、不同户型合理定价，确保房价稳定运行，促进房地产市场平稳健康发展。

据悉，该会议对于限价政策细化，会议主要针对深圳目前限价方式做出了细化要求，将对新增预售项目分户型、按月实行限价。主要体现在两个方面：

一是在目前限价的条件下，将市场上的产品(含类型产品：别墅、复式、跃式、平层等均按面积大小统一分配)，分为三个面积段来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积段为：90平方米以下的户型、90-144平方米的户型、144平方米以上的户型。

二是以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月的三种面积段的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长。

据悉，以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务不受限制。但目前尚未有正式文件，全市也没有统一的限价细则。

继政府手段限购政策出台之后，为了抑制房价过快上涨，完成季度末公布的房价控制目标，“限价”是利用手段调控房地产的又一利器。如果上述限价细则实施的话，8月之后新推盘价格的限制将更加严格，7月份将会出现集中推盘，预计下半年新房各面积段成交价格将会呈下降趋势。同时更加苛刻的限价政策不免会衍生出一些现楼销售。

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