“限购”商品房的同时 莫忘“控制地价”

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历来的调控从来就没有从土地财政和交易环节的税费着手，相反，土地出让金往往越拍越高、税费越加越重，终这种负担都进入房价，让消费者承担。

7月18日，统计部门发布的2011年6月份的房屋数据显示，70个大中城市的新建商品房房价同比上涨4.42%，环比上涨0.1%。6月份，在70个城市的新建商品住宅价格指数中，环比上涨的有44个，大都是非“限购”城市及部分限购力度不大的二、三线城市，限购严格的京沪广深四个特大城市的同比涨幅仅为3.85%。

正是因为这次房屋上涨的主要源头是那些没有限购的二、三线城市，所以楼市调控的范围扩大了，规定：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

限购政策正在被当作灵丹妙药推向。但必须要明确，限购政策是以部分禁止交易的方式，用的手段干预市场，只是一种权宜之计。如果房屋市场调控政策长期有效和合理，符合市场经济的要求，则需要寻求导致中国房屋价格屡创新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。

对于到底是谁才是导致房屋价格高涨的主要原因，官方和民间看法并不一致。官方屡次出台针对开发商和投机资金的调控政策。市场却普遍认为，土地财政和繁重的税费才是造成房屋价格上涨的位的原因。

土地部门发布的主要城市地价监测分析显示，二季度主要监测城市地价总水平为3000元/平方米，同比增长8.85%；超过六成的主要监测城市地价环比增速放缓，但同比涨幅仍高位运行。土地价格的增幅二倍于70个大中城市的新建商品房房价增幅，无疑显示了地价是房屋价格上涨的推动力。

同时，来自一个开发商的数据也证明了这一点。近日位于杭州市滨江区的“钱塘帝景”楼盘，开盘之际将“开发成本及销售价格组成”的明细公布在售楼处。该楼盘销售均价为27500元/平方米，成本高达20975元/平方米，其中“土地使用权取得费”和“税金”，两项相加达到13078元/平方米，占成本总额的62%以上。

现在没有证据表示这个开发商的数据不真实和不具有代表性，那么我们暂时就可以从这个数据中看出谁才是导致房屋价格上涨的主要力量。那么多年来房屋价格越调越涨的原因就很清楚，因为历来的调控从来就没有从土地财政和交易环节的税费着手，相反，土地出让金往往越拍越高、税费越加越重，终这种负担都进入房价，让消费者承担。

因此，楼市调控未来该从“限购”转向“控地价”了。比如，限制房屋价格上涨的城市，其土地出让金的单价和总额，不得超过上年同期等等，就是一个类似“限购”的措施。

当然，控地价与限购一样，都是一种措施，都是短期的权宜之计。一旦房屋价格猛烈上涨的势头被抑制，这些措施都应该尽快取消，而代之以其他的市场化手段。作为对于土地财政助涨房价的釜底抽薪之策，该当把土地出让金与物业税（或房产税）统筹考虑，因为土地出让金与物业税（房产税）不可同时存在，所以控制房屋价格的措施就是：取消土地出让金，在此前提下实施物业税或房产税。

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今天上网看到一则消息，多个城市开始对土地竞拍实行限价，部分城市在限价的同时还采取竞配建保障性住房等措施，目的是防止“”频频出现，为不断上涨的房价“降温”。

在单位工作的人都知道，不少地方政府以地生财，“土地财政”使地价越来越高，地价高房价也就“水涨船高”。其实，早在去年4月，国务院就下发通知，要求各地不断完善土地招拍挂制度，并探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等新的土地出让方式，以抑制房价过快上涨。

如此形势下，地市“退烧”能否带动房价下行？今天上午到住房保障局办事，顺便问了这件事，胡副局长告诉我：“考虑到商品房的开发周期，目前地块的价格变动对房价的终影响将会在一至两年后体现出来；而保障房用地的大量供应及保障房的大规模建成供应，则将直接影响市场对房价的预期。这些都是有利于房价合理调整的积极因素。”

不过，“控地价”还不能与“控房价”之间直接画上等号，因为房价调整是一个“系统工程”。胡副局长告诉我，要让“地市”“楼市”之间的调控效应实现良性互动，关键是要多部门在多个环节上落实调控政策，比如督促房企拿地后按规定及时开工建设、加大闲置土地处置力度，严管楼市“银根”、严查房企，促使房企更多地通过销售回款实现融资等。

不管怎样，有了“控地价”措施，离“控房价”就了，这对于需要购房的人来说，应该是件好事。

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