二三线城市楼市：河北别墅竟叫价5万

数据显示，丹东、兰州等部分二三线城市，已经“取代”一线城市京沪穗深，房价涨幅领跑，如今，“限购令”的大棒已经悬在这些城市头上。二三线城市的房价到底有着怎样的？又是谁在导演这种？给居民带来了怎样的影响？当地政府在酝酿什么解决措施？《每日经济新闻(微博)》记者日前走进二三线城市，试图一探究竟。

白领张先生原打算近期在秦皇岛开发区买房，此前的每个双休日，他一直在跑楼盘、作比较，上周却停下了脚步他听说限购政策可能会出台。与张先生“相反”，家住秦皇岛海湾区兴龙国际城的刘先生近半个月隔三差五就往房产中介门店跑，希望新的楼市调控政策出台前，把自己100多平方米的房子卖掉。

《每日经济新闻》记者在近日的采访中发现，上述情况并非个案，而是在趋紧的政策风声下，不少二三线城市购房者的缩影。

7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在分析当前房地产市场形势时，提到“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。

在这些二三线城市中，秦皇岛似乎难以避开。数据显示，该市6月份新建商品住宅的价格指数环比上涨了0.2%，同比涨幅则达到8.6%。此数据位居第二。

在43个城市的“限购令”相继出台后，秦皇岛成为房价上涨较快的城市之一。《每日经济新闻》记者在当地调查发现，与去年同期相比，秦皇岛市区（海港区和开发区）平均房价每平方米上涨了近2000元，达到7000~8000元。其中，外地人和客热衷的高层海景房价格更是突破2万元/平方米大关，一些海景旅游别墅更是高至3万~4万元。

根据秦皇岛统计局的数据，自今年3月份以来，该市房地产开发出现大幅增长，1~5月达到45.68亿元，同比增长32.6%。

对此，秦皇岛市住房保障和房产管理局市场管理科有关人士说，“我们正在根据国务院的 （限购）政策，做前期市场调研等基础性工作。”

京津限购火了秦皇岛楼市

今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市的房价一路看涨，旅游概念、养老概念项目，更是领涨。

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秦皇岛便是上述三四线城市之一。中房指数系统百城价格指数报告显示，3月份该市房价环比上涨1.84%，涨幅在百城之中居第五位。同期，百城住宅平均价格环比涨幅为0.59%。

到了5月份，秦皇岛房价环比上涨1.95%，同期，百城住宅平均价格环比上涨0.53%。

对于秦皇岛房价的上涨，当地房地产行业从业人员普遍认为，由于“限购令”的出台，很多欲在一、二线城市购房的需求得不到释放，造成这些人有钱买不到房，而未实施限购的周边三线城市将会成为他们的城市，秦皇岛作为离北京近的沿海城市之一，自然环境得天独厚，成为京、津等一二线城市购房受限外地客的置业。

“以开发区为例，截至3月份，该区房价同比上涨43.59%，”北京广顺房地产营销机构的分析师说，“目前，市区楼市成交均价在7000元~8000元/平方米。去年同期则在5000元~6000元/平方米。”

秦皇岛市有五区四县，市区位于海港区和开发区。上述分析师称，市区房产项目有两类：普通住宅，目标客户以本地人和外来务工人员为主；旅游地产，大多分布在沿海一线，价格较高，目标客户以外地消费群体和客为主。

玉带湾是位于海港区海阳路和北环路交叉口的项目。据售楼处的工作人员介绍，现在项目有属于“”级别的现房，的价格为每平方米11700元，一般在12000~15000元，后期项目开盘日期还未定。

海港区东起闻涛路，西至滨海大道山东堡立交桥有一排26~30层的高层住宅楼，这个豪华居住区就是金梦海湾。“我们是非毛坯的海景房，均价是每平方米15000~16000元，的12000元，‘’级别的可以360度观景，180度观海，北是花园南是海，每平方米22000元。”售楼处人员说。

不过，相比市区内的住宅，位于北戴河和南戴河的别墅类海景旅游项目更是“高高在上”。

由49栋欧式独栋建筑组成的浅水湾别墅位于北戴河滨海大道，东距大海800米。销售处的工作人员介绍，在秦皇岛的别墅项目中，该项目价格属于“中下”。按离海远近和花园大小不同，的单栋别墅价格15000元，均价是18000元，在20000元左右。

据了解，这类别墅项目还有不少，包括东南海32院、玉野龙湾、森林易城、红屿别墅等，价格多在2万~4万元。

有当地开发商透露，还没有开盘、位于北戴河区西海滩路29号的海滨会馆曾在询价时报出每平方米5万元的定价，有意成为北戴河价的别墅。

对此，海滨会馆销售处的人员称，开盘时间和定价现在还不清楚，“也许会（定价到5万元）吧，我们这个项目共拿了4块地，现在开发的项目位于，以后四周要配套高尔夫球场、酒店项目，还有游艇码头，都是300~900多平方米，总价别以上的，应该物有所值。”

限购疑云影响购房者心态

“有关限购的说法目前还未对市场产生什么影响，知道的人好像并不多。”秦皇岛半岛四季销售处的工作人员说。

他称，购房者在售楼处谈论限购问题的并不多，“毕竟什么时间能出台，到底是限制外地人买房还是限制购买套数，怎样限购等等，这些还都不知道。”

然而，一些对市场敏感的购房者的购房态度正悄悄发生变化。

“我想观望一下市场，看清房价走势再下手。现在市场变化太快了，今天一个调控明天一个限购，不好做决定。”前述张先生说。

半岛四季销售处的工作人员称，今年以来销售不是很理想，因受调控政策的影响，来售楼处的也是看的多买的少，多数人选择观望。不过他强调，他们的项目仅剩下30多套，就算限购政策出台，（对他们来说）意义也不大。

“出台后会一定在程度上冲击后来新开盘的项目，是旅游海景地产项目、性购房、外地人购房。”他说。

事实上，在限购政策没有出台时，当地银行已经开始限贷了，外地人若想在秦皇岛贷款买房难度正大大增加。据悉，目前只有提供1年以上社会保障证明的购房者才能通过银行审核，获得房贷批准。

在一手房市场显现“阴晴不定”迹象之时，当地二手楼市也是喜忧参半。

兴龙置地房地产经纪有限公司是秦皇岛的房地产中介，在全市有24家门店。据该公司一位姓程的店长称，受政策调控、银行加息限贷等因素影响，总的市场交易普遍不多。“就价格而言，由于二手房是现房，位置较好、新一点的均价8500元左右，老一点的则7000多元。”

但限购消息传出后，当地市场有些变化。“近一两个星期较前一段时间的成交量有所放大，交易达成所耗的时间普遍比以前快了半个月左右。”程店长说。

据她介绍，如今大部分客、多套房的房主还是急于出手的，“以前卖房者多为试探市场，在中介登个记，有看房者相中后再；由于市场交易不太好，限购可能要出台，现在卖方的心态发生了变化，更‘诚心’了，房主登记价格后也不像以前那样再了。”

“我担心限购政策出台后不好出手，去年我就在中介挂牌，想看看市场的情况，总想找个高点再卖，几次都没有出货。”前述刘先生表示。

对此，程店长称：“不只是卖方，一些买房者也有着急的情况，卖方急着卖，买方急着买；卖房者多为换房者和客，客出售的多为海景房，买房的则多为本地人。”

秦皇岛：正就限购政策做调研

对于国务院关于“限购”的表态，秦皇岛市住房保障和房产管理局市场管理科有关人士说：“我们正在根据国务院的这个政策做前期的市场研究和调研工作。”

不过他称，限购政策是否出台、何时出台，终要由住建部、河北省、秦皇岛市相关领导层做决策，不是他这个层面能回答的。

据悉，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。而这份名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。

截至目前，已出台“限购令”的城市有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。

按照上述有关人士的说法，今年以来，秦皇岛房价还比较平稳，前期一系列的调控政策作用已经显现。

据该市统计局的数据，自3月份开始，住宅销售价格涨幅环比一直处于回落状态。3月份涨幅比2月份回落1.1个百分点；4月份比3月份回落2.1个百分点；5月份比4月份回落了0.3个百分点。

而的6月份统计数据显示，该市住宅销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.1%，比5月份又回落了0.2个百分点。

显然，这组数据与中房指数系统百城价格指数在反映秦皇岛房价的涨幅上存在一定差异。

同时，自今年3月以来，秦皇岛房地产开发也出现大幅度增长，1~5月，达到45.68亿元，同比增长32.6%，房屋竣工面积达到896497平方米，同比增长106.7%；房屋施工面积10762368平方米，同比下降了4.3%。

远洋地产在秦皇岛的新项目远洋海世纪近期正忙着开盘前的事宜。据销售处工作人员说：“从相关渠道了解的情况是，自今天起到下月初，秦皇岛要出台‘限购令’的话，应该在这个时间段。”

“如果限购政策出台后，二手房交易会走入一个低谷期，买卖双方将‘上演’新一轮观望。”上述程店长说。

限购令阴云笼罩 长三角二三线城市楼市异动

“我们目前暂时没有听到确切的消息，说住建部在研究下一波二三线城市的限购名单。”工商联房地产商会会长聂梅生告诉本报，“但是今年以来，二三线城市的涨幅确实很大。”

18日，国家统计局发布6月份70个大中城市房价数据，大中城市整体房价环比涨幅趋缓，而二三线城市房价同比涨幅超过7%的有12个，二三线城市房价领涨。

7月12日，国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。有不少声音表示，住建部正在草拟二三线城市新的限购名单。

对于一线城市已经开始逐渐遏制住的房价而言，房产调控走向二三线城市，而从整体上抑制住楼市的上涨局面，似乎已经是调控新的指向。

随着进一步紧缩政策阴云的笼罩，长三角尤其在江浙两地的三线城市房地产市场近期开始出现了异动。

二三线城市楼市异动

对于江苏省而言，目前只有南京、苏州、无锡以及苏北的徐州实行了限购令。

从已经实行了限购城市来看，房地产的确受到了政策的冲击，以徐州为例，5月1日开始在徐州主城区实行限购以来，楼市成交量应声下跌，商品房成交4581套，环比4月份下降了37%。

而对尚未限购的江苏其他城市而言，此时意味着还有机会。江苏社科院一位教授告诉记者，“限购一线城市，势必会把资金推到二三线城市去，助推这些地方的房价，所以当时我们预感可能年底会有一批新的限购名单。”

数据显示，7月4日—10日的一周，位于上海市北部的江苏南通市，整周的商品住宅的成交量是30套，为今年以来及其少见。

而到了7月17日，南通出现了今年以来少有的成交热潮，这，仅南通橡树湾项目就成交100多套，友谊嘉御龙庭也成交了50多套，这创造了2010年后住宅的成交量的峰值。

“二三线城市将限购的消息是在7月12日出来的，由于经济发达的南通尚未进行限购，所以近期南通楼市呈现一些异常的交易，和这个消息一定有直接的关系。”江苏省社科院人士认为。

地方不会主动限购

对于浙江实行限购的城市而言，房地产市场也苦不堪言，据相关数据显示，六月杭州商品住宅共成交3324套，环比缩减10.07%。

商品房销售速度慢了，杭州楼市的总库存一路攀升，至6月底，杭州住宅可售面积为235.6万平方米，和上月相比增加24.39万平方米。如按前6个月平均消化速度为每月14.18万平方米计算，杭州存量房要卖完需要17个月，较上月统计增加6个月。

宁波楼市亦疲态尽显。宁波住宅与房地产网分析，6月宁波房地产市场成交量明显下降。其中，商品房市场新增房源较上月大幅下降，且新盘销售势头也开始趋缓。而另外一个房价高的温州，今年以来该市连续流拍十余宗建设用地，政府土地出让金收入同比大幅下降。

而据了解，此次遴选新一轮限购的二三线城市名单，可能将主要依据房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。

“一般而言，地方肯定不会主动进行限购，除非国务院明令表示一定期限内，符合条件的某些二三线城市必须出台限购令，否则限购令在二三线城市将可能难以推行。”江苏省社科院人士认为。

“地产依赖症”渐显 二三线城市纠结限购令

)日报》记者查询资料发现，海南琼海市今年一季度意外出现经济负增长，而在去年季度，在火爆的房地产销售局面下，经当地济增速高达58.7%。

琼海并非个案，在经济发展高度依赖房地产业的三亚、文昌以及海口等海南东线城市也都遭遇到这一问题的困扰。

上周，国务院明确表示，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

世联地产研究员卫旭华在接受《财经日报》记者采访时表示，可能实行限购政策的是那些房价相对较高且上涨较快的城市，尤其是部分城市上半年房价涨幅已经明显高于年度房价控制目标，采取限购政策的可能性。

琼海这样的城市正面临着这样一道难题：如果在落实楼市调控的同时，平衡好自身的经济发展。

哪些城市会限购？

目前，已有超过600个城市公布了2011年新建住房价格控制目标，占城市总数的92.5%，但实行限购政策的城市仅40多个，以一二线城市为主。

北京中原地产根据房地产新建商品住宅指数分析，今年前5月限购城市房价同比上涨均值为4.04%，非限购城市为4.89%。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉本报记者，目前楼市限购城市的成交量都明显萎缩，以北京为例，商品房与二手房的交易量都明显萎缩，在限购后的成交量中北京89.6%为自住的置业，本地户籍购房也占到了91%。投机需求明显被挤压出市场。根据中原分析的二三线城市楼市涨幅来看，未来限购的城市可能超过100个。

根据国家统计局发布的数据，今年1月~5月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二三线城市，其中未限购的岳阳、丹东、吉林等地涨幅一度居前。

由于以计划单列市和省会城市为主的30多个一二线城市基本已经都采取了限购政策，一些经济总量较大且房价较高的三线城市，将有望成为下一批限购城市的主体。

大城市“后院”加入限购队伍已经迫在眉睫。

例如在广东，佛山是继广州、深圳之后限购的个二线城市。2010年10月，广州市实行限购之后，佛山楼市成交大幅上升，随后佛山被限购。

在佛山限购之后，珠三角地区其他城市可能成为新热点。世联地产技术官黎文江分析说：“东莞、惠州、中山这些城市都处在珠三角城市一生活圈里，交通发达，经济联系紧密，核心城市由于限购政策而挤出的购房需求影响周边地域房价是很正常的。”

“山东烟台市新盘多数突破7000元/平方米，陕西榆林新房多数突破6000元/平方米，鄂尔多斯、呼和浩特、包头平均房价分别为每平方米6892元、5907元、5431元。河北唐山新开的高档楼盘价格已突破10000元/平方米。”

根据本报多名记者近半年来深入各二三线城市采访发现，不少二三线中小城市正在重复着过去一线城市的房地产价格快速攀升的模式。

昨天有媒体报道称，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市名单。

GDP的“钢丝绳”

在昨天于北京举行的中国房地产50人论坛2011北京夏季峰会间隙，国家统计局原总经济师姚景源告诉记者，当前的房地产宏观是一个处于“对峙”的阶段。

限购进一步扩大，无疑给地方政府带来不小的压力。一方面要从严遏制房价过快上涨，另一方面又要确保其能平稳健康运行，地方政府面临艰难抉择。

上半年曾出现少数地方停止执行或变相放宽住房限购政策的苗头，一度传出海口和大连计划放松限购。

7月12日，国务院常务会议即指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。

限购政策进一步加码对地方经济带来不小的考验，尤其经济发展高度依赖房地产业的部分省市。

海南省副省长林方略近日表示，初步预计，今年上半年海南地区生产总值1220亿元，增长10%左右，增速比上年同期回落9.4个百分点。

林方略表示，海南完成今年全年经济增长13%的目标难度较大，保持房地产健康平稳发展、控制物价上涨面临较大压力。

目前，海南只有海口和三亚实行限购政策，如果有更多城市加入限购，海南经济增长压力势必进一步增大。

在房地产市场火爆的海南陵水，上半年房地产约占固定资产的84.7%，税收收入所占比例达96.5%。

值得关注的是，严重依靠房地产业的琼海市，其经济增速自2009年以来在海南的县级市中连续保持，但在2011年一季度意外出现负增长，在海南倒数。

而在去年季度，在火爆的房地产销售局面下，琼海市经济增长58.7%，总量跃升全省18个市县第三，增长幅度高居全省。

琼海市统计局有关负责人在接受本报记者采访时表示，房地产销售市场持续低迷，导致房地产业增加值同比下降23.5%，是琼海市首季度经济出现负增长的原因所在。

琼海市发改委副主任陈正伟也向本报记者表示，房地产业占琼海经济比重过大早已引起市政府的关注，下半年琼海将重点通过加大项目和发展文化旅游产业来拉动经济增长。

琼海遭遇的问题并非个案。在经济发展高度依赖房地产业的三亚、文昌以及海口等海南东线城市也都遭遇这一危机。一季度，三亚GDP增速仅为3.8%、文昌为5.3%，而工业比重较高的西部城市儋州市实现GDP增速为22.2%、东方市经济增速为22.3%，西线工业城市经济发展受房地产影响明显较小。

限购势必影响整体房地产市场房产，进一步波及地方财政收入。

根据方正证券的统计，1至5月128个城市土地出让金比去年同期下滑了5%。但与此相对应的是，审计署报告显示，截至2010年底，省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元人民币，其中政府负有偿还责任的为6.71万亿元。