预计，这可能使商品房销售量出现2%至3%的下降
7月21日讯，下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这不仅意味着限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。中指研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，预计这将使商品房销售量出现2%至3%的下降。
今年上半年，房地产调控政策效果逐步显现，主要城市成交量得到显著抑制，房价涨幅明显缩小，但商品房销售面积仍同比增长。根据国家统计局数据，2011年1-5月，一线城市商品房销售面积下降16%，二三线城市增长6%，而地级县级市增长14%，是商品房销售面积增长9%的主要带动原因。
中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。其中秦皇岛、烟台、湛江和惠州的价格值和涨幅均位居前列。这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施可能性很大。
目前，已有约40个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。根据国家统计局6月70个大中城市房价指数，这些限购城市中房价涨幅靠前的依次为：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌等。其中，石家庄、长沙、南昌、沈阳、昆明、贵阳等地仅在主城区或房价较高、涨幅较大的城区实行限购措施。这些限购力度相对较松、目前房价涨幅却相对较高的二线城市，限购措施有可能进一步加码。
中指研究院预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10-20个。根据去年的销售情况推算，如果这些城市施行限购，将导致商品房销售下降2-3%。我国此次明确提出对二三线城市限购，旨在防止投机性需求转入生活水平较低、房价涨幅越来越快的城市，对房地产市场起到可持续的抑制效果，同时避免增加地级县级市低收入人群的购房压力，降低保障房建设的压力。另一方面，政府持续“加码”调控，对已经出台限购政策的城市也是个“警示”，短期内这些城市放松限购政策的意愿将得到控制，有助于房地产调控政策影响的进一步深入。
下半年新增供应４万套 深圳房价有望年底回落
中山是否已进入限购名单？
二三线城市的限购风潮于近日再度掀起。在上半年无论是成交面积还是成交价格均出现大幅攀升的中山，也自然而然再度被推上浪尖风口。
有业内人士认为，从房价上涨幅度及房地产增幅两个数据来看，中山已经达到限购的基本条件，限购几率极大。而受此影响，近期中山楼市促销大战已经悄然打响，预计7月楼市成交将持续遇冷。
◎背景新一轮限购潮席卷而来
“国八条”实施近半年，一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制。然而，部分未限购的二、三线城市房价却出现了飙升，由此引发了国家相关部门的高度关注，韶关等三个广东城市已经进入了相关部委的重点监测视野。
根据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。其中，新建商品住宅价格，湛江同比上涨5.4%、惠州同比上涨5.5%、韶关同比上涨6.2%。
然而，事实上这三个城市并非广东涨幅的。在国家统计局监测之外，珠海上半年商品房销售面积89.8万平方米，同比减少12.6万平方米，但上半年商品房住宅销售均价12283元/平方米，相比同期上涨超过四成。
而在刚刚过去的6月份，中山城区创下7847元/平方米均价新高，上半年全市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。虽然上涨幅度未如珠海般迅猛，但中山城区逼近9字头大关的房价以及整体成交大幅上涨的趋势，仍令越来越多的业内人士担忧：限购令即将空降中山。
◎形势中山多项数据达限购要求
那此次中山出台限购令的几率究竟有多高？
据业内人士透露，国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。这意味着，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，可能将主要依据房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。
若从房价涨幅来看，中山上半年的涨幅虽在广东省未排位，但已经是名列前茅。如从房地产开发增幅来看，中山这一数据更可以说是惊人。
记者从市统计局获悉，今年1—5月份中山房地产开发额131.41亿元，增长44.1%。单从增幅来看，这一速度已经远远超过广东省统计局年初预计的全年房地产开发增速在15%的水平，且高于今年1—5月广东房地产开发30.9%的增长幅度。但需要注意的是，中山1—5月份的增幅比1—4月份还要回落6.1个百分点。
另一组关键的数据是，今年1—5月份中山第三产业187.59亿元，增长33.1%。这也意味着房地产开发在三产的比重已经达到极高，且成为中山三产发展的主要推动力。
“在此轮限购中，包括中山在内的珠三角地区活跃城市都可能被纳入新的限购范围。原因很简单，因为这些城市离广州近，容易受大城市的影响，在一线城市限购的情况下，这些城市的房价上涨快。如果这些经济活跃城市不进行限购的话，房价上涨会愈演愈烈。”地产韩世同早前接受记者采访时如此说道。
◎现状促销大战已悄然打响
在限购风潮席卷中山的背景之下，市场观望氛围日趋凝重，而中山楼市的成交也持续步入下行通道。
以7月4日至7月10日这一周为例，当周全市新增商品房累计签约884套， 签约面积仅9.1万方，环比分别大幅下跌31%及29.7%。其中商品住宅签约732套、面积8.11万方，比跌31.7%及32.6%。
受市场下行影响，越来越多的楼盘开始加入促销行列，试图通过各种丰富多彩的活动提高人气，增进销售。
如在即将推出新品组团之时，恒大绿洲的一二期组团89-149平方米的两房-四房的刚需户型单位，于近期推出起价为6180元/平方米的优惠，并打出城区房价的概念。需注意的是，这一价格还包含2000元/平方米的装修。
又如，7月20日宝嘉上筑携6个大型金属实体变形金刚，为其二期项目的促销拉开为序幕。在活动期间，其二期项目主推77-147平方米的户型，可享受两千抵两万的优惠。
地产界资深人士石峰坦言，受下半年上市量大增和购买力下降影响，中山房价快速上涨势头会得到明显抑制，成交量也会逐步回归正轨。如果不急于买房，市民可以稍微放缓购房计划，待9月份之后，或许将是中山楼市大规模阶段。届时会有更多的企业通过以价换量来加快资金回笼。
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新国五条对房地产市场的影响
新国五条”具体内容如下：
1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。
2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
总体来说，“新国五条”仍然是今年4月份“国十条”的延续，但是，与“国十条”相比，“新国五条”更为严厉，主要体现在四个方面：
一是新规对第三套及以上住房贷款政策的表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着在范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。
二是新规对购买首套房的首付比例一律30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条”规定：对于购买首套住房的家庭，购买90平米以下的住房贷款首付比例为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款的首付款比例不得低于30%。
三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此前，由于“国十条”的下发，购房者想出了迂回应对方式——利用原先的房产申请抵押款再购新房，新规将杜绝这种“打擦边球”现象。
四是新规提及银行对房地产贷款的要求，规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。
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今年上半年，房地产调控政策效果逐步显现，主要城市成交量得到显著抑制，房价涨幅明显缩小，但商品房销售面积仍同比增长。根据国家统计局数据，2011年1-5月，一线城市商品房销售面积下降16%，二三线城市增长6%，而地级县级市增长14%，是商品房销售面积增长9%的主要带动原因。
中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，截至目前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。而根据国家统计局公布的70个大中城市房价指数，未实行限购的城市中，今年以来房价涨幅较高的前10个城市依次为：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、吉林、桂林、韶关、常德。其中秦皇岛、烟台、湛江和惠州的价格值和涨幅均位居前列。这些房价较高、上涨过快的城市出台限购措施可能性很大。
目前，已有约40个城市出台限购令，不同城市严厉程度有所差异。根据国家统计局6月70个大中城市房价指数，这些限购城市中房价涨幅靠前的依次为：乌鲁木齐、石家庄、长沙、南昌等。其中，石家庄、长沙、南昌、沈阳、昆明、贵阳等地仅在主城区或房价较高、涨幅较大的城区实行限购措施。这些限购力度相对较松、目前房价涨幅却相对较高的二线城市，限购措施有可能进一步加码。
中指研究院预计，接下来将出台新一轮限购政策的城市可能有10-20个。根据去年的销售情况推算，如果这些城市施行限购，将导致商品房销售下降2-3%。我国此次明确提出对二三线城市限购，旨在防止投机性需求转入生活水平较低、房价涨幅越来越快的城市，对房地产市场起到可持续的抑制效果，同时避免增加地级县级市低收入人群的购房压力，降低保障房建设的压力。另一方面，政府持续“加码”调控，对已经出台限购政策的城市也是个“警示”，短期内这些城市放松限购政策的意愿将得到控制，有助于房地产调控政策影响的进一步深入。
下半年新增供应４万套 深圳房价有望年底回落
中山是否已进入限购名单？
二三线城市的限购风潮于近日再度掀起。在上半年无论是成交面积还是成交价格均出现大幅攀升的中山，也自然而然再度被推上浪尖风口。
有业内人士认为，从房价上涨幅度及房地产增幅两个数据来看，中山已经达到限购的基本条件，限购几率极大。而受此影响，近期中山楼市促销大战已经悄然打响，预计7月楼市成交将持续遇冷。
◎背景新一轮限购潮席卷而来
“国八条”实施近半年，一线城市房价过快上涨的势头已经基本得到遏制。然而，部分未限购的二、三线城市房价却出现了飙升，由此引发了国家相关部门的高度关注，韶关等三个广东城市已经进入了相关部委的重点监测视野。
根据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，当月房价环比涨幅超过0.5%的二三线城市包括宜昌、韶关，上涨环比为0.6%；环比及同比涨幅较高的有南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等城市。其中，新建商品住宅价格，湛江同比上涨5.4%、惠州同比上涨5.5%、韶关同比上涨6.2%。
然而，事实上这三个城市并非广东涨幅的。在国家统计局监测之外，珠海上半年商品房销售面积89.8万平方米，同比减少12.6万平方米，但上半年商品房住宅销售均价12283元/平方米，相比同期上涨超过四成。
而在刚刚过去的6月份，中山城区创下7847元/平方米均价新高，上半年全市一手住宅均价为6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上涨了17.4%。虽然上涨幅度未如珠海般迅猛，但中山城区逼近9字头大关的房价以及整体成交大幅上涨的趋势，仍令越来越多的业内人士担忧：限购令即将空降中山。
◎形势中山多项数据达限购要求
那此次中山出台限购令的几率究竟有多高？
据业内人士透露，国务院要求出台限购政策的标准是“房价上涨较快，房地产市场热度较高”而不是“具体区分城市规模和地位”。这意味着，“遴选”新一轮限购的二三线城市名单，可能将主要依据房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。
若从房价涨幅来看，中山上半年的涨幅虽在广东省未排位，但已经是名列前茅。如从房地产开发增幅来看，中山这一数据更可以说是惊人。
记者从市统计局获悉，今年1—5月份中山房地产开发额131.41亿元，增长44.1%。单从增幅来看，这一速度已经远远超过广东省统计局年初预计的全年房地产开发增速在15%的水平，且高于今年1—5月广东房地产开发30.9%的增长幅度。但需要注意的是，中山1—5月份的增幅比1—4月份还要回落6.1个百分点。
另一组关键的数据是，今年1—5月份中山第三产业187.59亿元，增长33.1%。这也意味着房地产开发在三产的比重已经达到极高，且成为中山三产发展的主要推动力。
“在此轮限购中，包括中山在内的珠三角地区活跃城市都可能被纳入新的限购范围。原因很简单，因为这些城市离广州近，容易受大城市的影响，在一线城市限购的情况下，这些城市的房价上涨快。如果这些经济活跃城市不进行限购的话，房价上涨会愈演愈烈。”地产韩世同早前接受记者采访时如此说道。
◎现状促销大战已悄然打响
在限购风潮席卷中山的背景之下，市场观望氛围日趋凝重，而中山楼市的成交也持续步入下行通道。
以7月4日至7月10日这一周为例，当周全市新增商品房累计签约884套， 签约面积仅9.1万方，环比分别大幅下跌31%及29.7%。其中商品住宅签约732套、面积8.11万方，比跌31.7%及32.6%。
受市场下行影响，越来越多的楼盘开始加入促销行列，试图通过各种丰富多彩的活动提高人气，增进销售。
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2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
总体来说，“新国五条”仍然是今年4月份“国十条”的延续，但是，与“国十条”相比，“新国五条”更为严厉，主要体现在四个方面：
一是新规对第三套及以上住房贷款政策的表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着在范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。
二是新规对购买首套房的首付比例一律30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条”规定：对于购买首套住房的家庭，购买90平米以下的住房贷款首付比例为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款的首付款比例不得低于30%。
三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此前，由于“国十条”的下发，购房者想出了迂回应对方式——利用原先的房产申请抵押款再购新房，新规将杜绝这种“打擦边球”现象。
四是新规提及银行对房地产贷款的要求，规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。