招商：二手房市场持续低迷 挂牌价格稍有松动

1、深圳二手房成交走势

1.1全市二手住房挂牌价格走势

本周全市二手住房挂牌均价为20574元/m2，环比上周微跌0.45%，连续两周下跌。从各区来看，只有宝安和龙岗区挂牌均价环比分别下跌0.3%、0.43%，其他各区本周二手房挂牌均价略有上涨，其中以连续6周持续上升的罗湖区涨幅相对，为0.57%。从每周的价格走势来看，福田、南山和罗湖区保持稳定上行，其中罗湖区近几周的增长势头已明显高过南山和福田，交通、区域以及新房供应量紧缺已使得该区域内二手房价预期看涨；而盐田、宝安和龙岗区“涨少跌多”，但近几周价格也进入平缓的下行阶段。由于楼市调控政策的叠加效应逐渐明显，是近二手房评估价征税政策实施，目前买卖双方进入僵持阶段，许多的业主目前还不愿意。

1.2全市二手商品房成交量走势

本周全市二手房成交511套/5.12万m2，成交套数比上周略有回升，环比小幅上涨7.58%，成交面积却有所下滑，降幅为14.95%，这主要是套均面积相对较小的商业成交过旺所致。单日交易量仍维持在100套左右，其中住宅单日成交套数在50套以下。

本周全市二手住宅成交207套/2.19万平米，环比分别下降3.27%、0.23%，仅占二手房成交量的40.51%；而本周二手商业（不包括及其他）成交225套/1.36万平米，套数环比上涨4.17%，面积却下降8.13%，占44.03%，商业成交占比连续两周超过住宅。

本周是二手房评估征税政策实施的第二周，二手住宅成交量持续下滑，市场观望气氛有增无减，甚至有部分客户开始关注新房市场，由于评估征税只针对二手住宅，二手房工商市场基本无影响。

2、深圳一、二手住宅价格比较

2.1本周全市价格走势

2.2本周各区域价格

本周全市一手住房成交均价为18841元/m2，环比微跌4.23%，连续两周下行，仍是受成交结构的影响，处于价值高地的南山本周新房成交量下滑，而新推盘多的关外宝安和龙岗区本周新房成交量占到84%，因此，全市新房成交总价偏低。

本周全市一、二手住房价格仍呈倒挂之势，二手住宅价格高出一手住宅1733元/平方米。从各区域来看，依然是宝安和盐田区出现倒挂现象，一、二手住宅价格分别相差2322元/平米，1825元/平米，其中宝安区因地处沙井的华盛新沙荟名庭(一期)以12000元/平米的均价的开盘热销，大大拉低了宝安区的新房价格，低于二手房价格。其他区域一手住宅价格均高于二手住宅，其中，相差的依然是一手住宅价格居首的南山区，两者相差达万元以上，而关外的龙岗区由于目前新推盘限价幅度不大，整体上一手住宅价格仍高于二手住宅挂牌价4195元/平米。

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3、深圳一、二手住宅成交量比较

3.1本周一、二手住宅成交量走势

本周一手住宅日均成交量为135套/日，较上周增加49套，环比上涨56.98%；二手住宅日均成交量41套/日，较上周减少2套，环比下降4.65%。

3.2本周各区域一、二手住宅成交量比较

本周全市一、二手住宅成交量合计1153套，相比上周的817套增加336套，环比上涨41.13%，其中一手住宅成交量增加343套，环比上涨35.16%，二手住宅成交量减少7套，环比下降3.27%。本周全市一、二手住宅成交套数之比为1：0.22。

本周一手住宅成交量以关外龙岗和宝安区为主，成交量环比均有大幅上涨，涨幅分别达181.58%、56.88%，成交占比合计为83.93%，其次是南山和盐田区，其中南山区因推出雍景湾花园使得该区近三周成交量有大幅上涨，本周全区新房成交不及百套，环比下降25.64%，其中仍然是雍景湾花园贡献，成交了80套，占92%；盐田区新房成交量也有所突破，比上周增加20套，占全市新房成交量的5.39%。其余福田和罗湖区新房成交仍是，本周新房成交少的为福田区，本周仅成交了3套/226.82平米。

本周二手住宅成交持续低迷，各区成交套数均在50套以下，除了罗湖和龙岗成交量环比上周略有上涨外，其他四个区环比均下滑。从成交套数来看，罗湖、福田和龙岗成交相对较多，套数在40套以上，盐田区成交少，仅成交了6套/282.4平米。从关内外来看，关外宝安、龙岗两区二手住宅成交量合计占39.13%；而关内四区罗湖、福田、南山、盐田二手住宅成交量合计占60.87%。

从成交的户型来看，随着本周全市新房成交量的增加，1-4房户型成交量比上周有所增加。本周新房成交户型以1房、2房为主，占比分别为35.31%、47.25%，其中2房居多；其次为3房户型，成交套数占10.89%。本周1-3房户型成交量合计占新房成交总量的比例达93.45%，较上周上升了5.46个百分点。而其余户型成交量合计仅占6.55%，其中四房以上、单身宿舍、别墅类本周仍无成交。

从成交面积区间来看，本周一手住宅成交依然是以90m2以下的物业为主。90 m2以下成交823套，占87.%，与上周持平；90~144 m2成交93套，占9.83%，占比较上周有所上升；144 m2以上成交30套，占3.17%，成交占比下降。

4、新房市场动态

4.1新增预售信息

本周全市共有2个项目取得预售许可证，共获批商品房套数1024套，获批面积103143.26平方米，其中住宅获批917套/78182.58平方米；商业获批107套/24960.68平方米。

4.2新盘动态

曦城：4期三批单位2011年7月23日现楼开盘，250-340㎡联排别墅总价1300万元/套起，均价约6万/平方米，360-660㎡独栋别墅总价3100万元/套起，均价约9万/平方米，共57套。该项目位于宝安区广深高速宝安出口尖岗山。

深业东城国际：2011年7月23日开盘，限价11000元/平方米，均价11500元/平方米，共推出首期三栋687户，主力户型75-89平米的两房（可改三房），现购房仍可享80㎡以上房减3万元、80㎡以下房减2万元总价优惠，另有99折。该项目地处龙岗区坪山街道区西南侧、锦龙大道与中山大道东北交汇处。

万豪月半山： 4栋33㎡非毛坯山海2房2011年7月23日开盘加推非毛坯现楼单位，仅30套，总价85万元/套起，可以拓展到约50㎡左右，另有90多㎡复式销售，现楼拎包即可入住，成交客户可享折扣和送家电的优惠。该项目位于南山区兴海大道与欣月路交汇处。

中粮鸿云花园：2011年7月20日晚开盘推出，起价16250、均价23000元/平方米，主力户型为135-178平方米大户，另有少量89平方米复式，共4栋板楼，655套单位。该项目位于宝安区61区，碧海宝安大道与西乡大道交汇处。

泛海拉菲花园：2期2011年7月15日启动诚意客户升级，7月23日开盘，均价约2.5万元/㎡，主力户型为85-90平方米法式阳光2-3房、115-145平方米法式花园3-4房、155-176平方米法式山景4-5房，现正开放样板房接受咨询登记。该项目位于南山区荔湾路两侧。

5、政策动向

限价令“加强版”：深圳各区8月起房价务必要“零增长”

从今年5月起，深圳开始通过预售备案系统实行“开发商新推项目低于去年均价，并低于同区域同类项目均价”的限价规则。如今，虽然深圳出现了多个楼盘，但统计数据显示深圳成交均价并未出现明显下降。据悉，深圳市规划国土委员会各区分局近日又分别召集在售和待售项目开发商开会，明确表示从8月1日起，要求各区保持房价零增长。

据悉，本轮召集开发商的会议，还对出台的限价执行细则进行解读。就“如何限价”进行了说明。将以小为单位，参考三种定价方式，种是以小内，的同类型楼盘价格做参考，第二种是内此前开售的同类型楼盘价格做参考；如果上述两种条件均不具备，则以内同类型的二手房价格做参考。关于产品类型，会议上分为90平方米以下，90-144平方米，144平方米以上三种。

对此，深圳规划国土委表示，确实在辖区管理局召开了房地产开发企业座谈会，会议认为实现深圳全年新建住房价格控制目标的压力仍然很大，强调要坚定不移地落实年初确定的新建住房价格控制目标。在此之前7月13日深圳龙岗区国土局曾确认召开房地产价格指导会，规定龙岗区成交均价“每月环比零增长”。龙岗区是目前深圳新房成交的主要区域之一。

从国家统计局公布的6月份70个大中城市的房价变动情况来看，深圳房价虽然未降，但是目前调控力度丝毫不放松，在限购、限贷、限价升级的组合拳的作用下，深圳的需求受到了有效限制。加上下半年深圳的新房供应会明显加大，在调控不放松的前提下，下半年深圳房价可能会出现实质性松动。

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